11月楼市回顾:量缩价滞涨。1)11月一二手房成交延续了之前同环比下滑的态势,其中二线城市同环比下滑最为明显:一二手房同比增速分别为-30%、-19%。2)在销售明显收缩的情况下,房价环比上升,但增速明显放缓,一二三线城市房价环比增速分别为1.05%(前值2.74%)、1.97%(前值2.65%)、1.28%(前值1.41%)。3)库存方面,销售承压下,一二线城市去化周期分别增至5.9个月(前值5.6个月)、6.8个月(前值6.0个月),三线城市与之前持平(7.6个月)。4)从政策面来讲,11月中旬开始,调控进一步升级,其中以上海政策收紧最为严厉,主要原因在于自8月开始,成交虽然明显减少,然而11月高端盘集中网签,致使单月成交均价创历史新高。在此情况下,政府为了引导市场预期,针对置换需求政策再度加码。

短期楼市展望:销售下行趋势不变,房价调整期到来。根据我们跟踪的高频交易数据显示,12月一手房成交同比增速有所反弹,二手房成交增速继续下探。我们认为目前政府调控房价决心强烈,政策层面保持高压是大概率事件,房价上涨趋势无明显变化的城市存在政策加码的可能。至明年一季度,预计销售仍将保持疲软的态势,增速持续走低。同时,房价也将逐渐进入调整期。考虑到预售证限制了本轮新房房价涨幅以及开发商在手资金充裕,而热点城市普遍二手房房价涨幅过高。预计一手房房价将保持高位盘旋,二手房房价面临主要调整压力,回调深度(较上年同比)或超14年的-10%。

投资策略:受益于去库存大方向不变,预计至明年上半年三四线城市销售表现优于一二线城市,但当前市场对于房地产的整体预期已然改变,资金是否流入三线城市楼市,从而产生超预期的表现,我们仍然持保留意见。考虑到目前开发商在三四线城市持有大规模的土地储备以及城市人口持续流出,我们认为后续销售增长难以为继。反观一二线城市,人口集聚的趋势没有发生改变,供应相对需求短缺的问题长期存在。本轮调控房价,政府在需求端(信贷和行政管控)和供给端(预售证监管)均进行了收缩,短期成交放缓不可避免。但是在低利率时代,一二线核心城市房屋的资产配置需求仍在存在。一旦政策放松,此时被压制、延后的需求终将得到释放。我们始终坚持优质地产企业的标准在于一二线核心城市的优质土储、较低的杠杆率、以及优秀的融资能力,推荐行业龙头如:中国海外发展(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、万科企业(2202.HK);中小型房企如:龙湖(0960.HK)、禹洲地产(1628.HK)。