近日，保利和中航双双发布公告称，房地产业务整合有了新进展，保利拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业合计持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程，项目主要分布在成都、昆山、贵阳、南昌、九江、赣州、惠州、岳阳、新疆等9个城市，标的资产预估值合计23.23亿元，并以现金方式支付对价。保利近乎收购了中航旗下所有的项目公司，而中航则实现了地产业务的剥离。

收购公告后开盘首日，股价大跌

事实上，今年以来保利也加快了扩张速度，2016年上半年公司共获取项目36个，新增总建筑面积约762万平方米，同比增长95.4%；总项目获取成本450亿元，同比增长345.5%。从拿地方式来看，为了降低开发风险和拿地成本，保利也加大了并购力度。今年上半年其通过项目并购方式获取的土地资源共19个，占比53%。在这样的扩张步调下，以低成本整合中航的地产资源也算符合集团整体的战略意图。

然而有意思的是，保利选择了在十一公布最终并购信息，10月10日节后开盘第一天，保利地产（600048）跳空低开，开盘价9.38元，收盘报9.25元，跌幅3.65%，前一交易日收盘价9.60元。

仔细分析保利此前收并购的对象，主要集中在北京、广州、南京等土地资源相对稀缺的地区。此次中航的项目主要分布在三四线城市，与保利既有布局的重合度约50%，成都、南昌、乌鲁木齐、昆山、岳阳均为保利已经入驻的城市，新增项目后区域优势有望进一步扩大；而余下九江、赣江、贵阳和惠州，项目最早开盘时间基本在2014年前，后期的去化数据仍有待统计。

“十三五”央企整合大戏开幕

在标的资产如此“喜忧参半”的情况下，保利愿意全盘接手，与政策的推动密不可分。此前中央便一再强调央企需瘦身健体、提质增效、加大整合力度，鉴于保利地产母公司保利集团与中航地产母公司中航工业的大股东同属国资委，此举也算迎合了政策的号召。

此前，保利地产集团副总经理余英在接受采访时也曾表示，“今年是兼并重组年，保利地产也有很多动作正在进行，目前还没有具体进展可以透露。但是我要说的是，大戏还在后头”；保利地产集团董事长宋广菊也表态2018年完成保利地产及保利置业的整合。

2016年5月18日，保利地产以54.5亿元总价，近44000元/平方米楼板价抢得周浦镇地块，击败了葛洲坝、信达、电建等一众近期在土地市场上表现十分活跃的央企“土豪”。而地块周边在售项目的成交均价仅38000元/平方米左右。

事实上，在此之前，保利地产在上海土地市场曾沉寂两年。直到2015年9月，保利地产通过夺得在深耕区域宝山的大场地块回归，再加上此后获得的赵巷、临港和周浦地块，半年多已在上海耗资百亿元。而上海，正是与保利地产同集团、不同团队的保利置业总部所在，亦是唯一销售规模势均力敌的一线城市。

据克而瑞研究中心研究院房玲解释：“如果说保利地产此前的保守是为了规避同业竞争，那么在央企整合大年，从保利集团整体战略角度来看，希望占据整合主导权的保利地产对上海重金投入在情理之中。”

将资本运作纳入未来规划

作为央企，在“十二五”的发展中，保利基本以发展地产业务为主，但同时注重并有意培育物业、养老、商业、代理、会展等多项业务。进入“十三五”，住宅开发销售依然是保利的主营业务，且销售收入要实现3000亿元，但是在前五年中曾经培育的相关产业，要在新的阶段逐渐做大，并形成多元化的盈利点。

在这其中，金融业务可谓保利“十三五”的重点发展对象。5月24日，保利地产宣布因重大事项未公告停牌，并于晚间公告宣布，子公司保利物业与广东粤财投资等6家发起人共同协议，拟以现金认购股份方式共同发起设立粤港证券。其中，保利物业拟出资3.5亿元认购3.5亿股，占粤港证券10%股权。这一行为被业内多方认为是保利将大举进军金融行业的信号。

从A股市场来看，保利地产的股价长期盘踞于低位，截至10月19日，保利地产收盘9.15元，同为昔日“招保万金”成员的招商地产，重组前为40.5元，重组后招商蛇口收报17.20元，而万科A报25.83元。

事实上，千亿企业中，除了中海、保利两家央企外，都已布局金融产业，其中以绿地、恒大尤为希望获取金融全牌照，变身为“地产金融航母”。与它们相比，保利落后了好几步，对于涉金融行业并不深的保利地产来说，目前来看其对金融牌照的布局和部分企业布局金融目的有别，保利不考虑自融资，更多的在于增强品牌实力及增加收入来源这两部分。

以2015年为例，保利地产的ROE与同规模的券商接近，但净利率仅为13.6%明显低于券商的38%～44%。房企的优势在于流入的现金更多，券商的优势则是投入经营所需的成本低，也就是更“轻”，能更快地根据市场变化“转身”。

值得一提的是，证券和房地产行业都是会因经济波动而影响收入的行业。而2015年的年报期为证券行业大年，房企结转的营收则来自市场较冷的2014年。但即便剔除这一影响，金融和房地产行业的盈利性依然存在一定差距，如2014年，不同规模的券商收入尽管仅为2015年的一半，但净利率基本变化不大，而房企由于行业变化和竞争加剧，利润总体呈收缩趋势。但从战略角度深入分析，保利地产介入金融布局绝不仅仅是为了增加收益。