从《中国式关系》老年公寓情怀，窥探真实市场的背后——养老产业为何是一本难念的经？

东地产虞依唯

一部电视剧，唤醒了一个地产细分市场。

从国外带着老年公寓项目回来的海归江一楠，回国后项目进展却并非一帆风顺，项目资金一度断链，很多老人的观点无法改变。然而，江一楠将这座现代化的老年公寓，当作自己的梦想和对已逝爷爷的寄托，坚持不懈地完成了这一项目。这是当前正在热播的电视剧《中国式关系》的剧情，因为涉及近年来备受关注的国内养老产业形式之一的老年公寓而引起热议。

不可否认，现实生活中，由于前期投入大、投资回报周期长等因素，社会上一直呼吁的老年公寓在上海依然凤毛麟角，养老产业都在摸索之中。

养老压力不断增加

随着人口老龄化的日益加剧，养老问题受到越来越多人的重视。据联合国预测，1990-2020年世界老龄人口平均年增速度为2.5%，同期我国老龄人口的递增速度为3.3%，世界老龄人口占总人口的比重从1995年的6.6%上升至2020年9.3%，同期我国由6.1%上升至11.5%，从增长速度和比重都超过了世界老龄化的速度和比重，到2020年我国65岁以上老龄人口将达1.67亿人，约占全世界老龄人口6.98亿人的24%。社会养老压力在不断增加，扶持养老产业发展，已成为迫在眉睫的一大任务。

9月6日，民政部网站发布《关于开展以公建民营为重点的第二批公办养老机构改革试点工作通知》，提出七大“试点任务”，要求以公建民营为重点，进一步扩大公办养老机构改革试点范围，探索公办养老机构改革模式。

老年公寓市场巨大

近年来，社会养老服务体系、房地产体系也开始将养老地产作为转型发展方向。

在中国人固有的观念中，走进养老中心，并非一件光彩的事情，老年人一般也不愿远离自己熟悉的环境和亲人，因此设置在居住区内的老年公寓逐渐进入人们的视野。老年公寓的建造，能真正实现零距离生活圈内满足老年人所有需求，不失为一种养老安全便捷模式，所谓老年公寓应是专供老人集中居住。

采用居家养老与社区服务相结合模式的公寓式老年住宅，同时具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系等。与敬老院、福利院等不同的是，它不属于社会福利设施，而是由社会投资并按市场化运作的商品住宅。20世纪80年代起，老年公寓风行于经济发达国家，开发老年公寓成为新兴产业。西方国家的老年公寓，布置与家庭居室几乎无差，公寓内设有生活服务、呼救报警、医疗保健、休息娱乐、文化学习、自助劳动等设施和场所。随着西方老年公寓条件的日益完善，许多虽有子女或亲属照料的老年人，为避免代际冲突，也自愿申请到老年公寓安度晚年。

上海老龄人口基数大，如按两人一套房、每套面积50平方米来计算，老年公寓将是一个巨大的老年人住宅市场。然而，在上海近年来持续火爆的商品住宅市场上，几乎看不见老年公寓的身影，更多的实际上是“养老院”式的养老机构。

温州有些小区专门有几幢楼层较低的住宅楼，作为老年人居住的房子。其中，部分老年公寓可以购买，价格也不贵，部分则是出租的，很受当地的老年人欢迎，但是数量也不多，“林秀娟向《东地产财经周刊》说道，”我妈妈在温州住惯了这样的老年公寓，一层楼都是老年人，有说有笑，每天串门，接到上海来后，我就想找这样的老年公寓，但真不好找。

养老产业任重道远

“鸿泰乐尔之家”是永泰红磡养老产业投资集团重点打造的中高端护理型养老机构连锁性品牌，通过成熟社区嵌入式，以租赁改造、收购兼并等方式实行区域化布局。天津领世郡项目自2013年10月正式启动以来，已实现100%满员运营。在上海，杨浦区平凉街道、徐汇区茶陵路、静安区永兴路、浦东新区大华锦绣华城等项目也即将开业。

永泰红磡品牌资源中心品牌副总监毕建科告诉《东地产》记者：“国内的养老产业现在还处于刚刚起步的阶段，因此社会上比较多的是那些政府托底型的养老机构。”

温州沿江社区老年公寓负责人也指出：“做老年公寓不是件容易的事情，每天要处理的问题也特别多，还要时刻注意老年人的情绪，逢年过节要办各式活动。”

“上海浦东新区养老服务行业协会会长杨一明则表示，社会资本投资养老产业，投资金额较大，且社会投资回报周期较长，一般要8-10年。”而且还要看每个项目的具体位置、交通、医疗设施、居民聚集等方方面面的情况。有一定盈利空间，但是风险也有，主要还是取决于产品的定位、服务价格以及具体收费人群。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，上海发展老年公寓和老龄化的人口结构有密切关联。对于上海市场来说，人口因素的变动是一个很大的变量，各类投资商也会充分考虑此类问题，进而在公寓项目的打造方面有新的动作和做法。从市场需求来看，老龄人追求更好的居住和社区环境显然也是非常有必要的。从这个角度来看，这一类公寓的市场前景较好。

他也提醒道：“后续推进此类项目，要注重几个市场或政策的优势。第一是积极通过对部分工业用地进行转型，进而获取较大的开发权力。第二是市区和郊区的老年公寓开发都可以齐头并进，比如说对于上海居住模式来说，轨道交通沿线也可以适当推出部分老年人公寓，这个可以做差别化的客群营销。”