最新的一项数据统计显示，2016 年 1-8 月，居民长期消费贷款（大部分是房贷）增加了 3.37万亿元。按照目前的速度，2016 年增加 5.0 万 -5.5万亿元毫无悬念。这个数字非常惊人，已经超越了当初“四万亿”时期企业新增长期贷款的峰值。

事实上，早在 2005 年不断激增的个人房贷就已经引起了中国政府相关部门的高度关注。中国曾在 2005 年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年 3 月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05 建元 1 期”，两年后又发行“07 建元 1 期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，中国政府在 2007 年暂停了上述试点。

2015 年，在中央财经领导小组第十一次会议上确定“化解房地产高库存”的方针之后，住房公积金条例的修订工作开始启动，其中的重要内容之一就是通过发行公积金贷款资产证券化，盘活公积金存量，帮助更多的购房者获得低息贷款。

这意味着中国房贷证券化的工作再度重启，只是不知道这一次中国能走多远。

房贷持续增长的局势在供给侧改革的大背景下，化解房地产高库存是过去一年整个房地产行业的热门话题。化解房地产高库存，如果着眼短期效果，主要还是从需求侧制定措施，比如货币、金融、财税等，刺激需求有助于消化存货。因此，2015 年至今，房地产的信贷政策倾向于宽松。在降息降准、降低首付和贷款利率折扣等组合拳的刺激下，2015 年我国个人住房贷款余额突破 14 万亿元，单 2015 年一整年则新增逾 3 万亿元，占到了个人住房贷款余额总额的20% 左右。而此次 2016 年上半年数据更是让市场看到，2015 年上半年新增个人房贷就高达 2 万亿元，如果下半年保持这一增幅，2016 年整年新增贷款额将会超过 2015 年。

一位银行人士分析指出，目前来看，政策环境还没有明显变化，预计接下来银行系统对房贷投放的热情不会减弱。实际上，建行、农行、交行等多家房贷大户都已流露出了继续支持个人住房贷款的意愿。

面对高杠杆、高负债的中国房地产市场，9 月23 日，建行发起的“建鑫 2016 年第二期不良资产支持证券”（下称“建鑫二期”）将在银行间市场申购，成为继对公不良贷款、信用卡不良贷款、个人经营性不良贷款为基础资产的不良资产证券化产品后，资产证券化市场的又一创新。

业内人士称，作为国内首单不良个人住房抵押贷款资产支持证券，“建鑫二期”的发行不仅开辟了银行批量“消化”不良住房抵押贷款的新渠道，也可为金融机构通过资产证券化手段处置不良资产起到良好的示范作用。

近期不良资产证券化发行明显提速。中国债券信息网近日公布的信息显示，招商银行发起的“和萃 2016 年第三期不良资产支持证券”也将在 9 月26 日发行。此外，据相关业内人士称，除了国有商业银行外，部分大型股份制商业银行也正在积极开展不良资产证券化业务。

中债资信 ABS 团队预计，在不良资产证券化产品方面，从已立项情况来看，预计下半年的发行总额会超过 70 亿元，发起机构有望增多，入池资产类型也会进一步丰富。

资产证券化的由来房贷资产证券化的呼声一直以来存在，只是由于时机以及金融市场的环境风险等因素，在中国房贷资产证券化始终处于讨论和试点阶段，尚未真正普及。我国从 2005 年开始试点信贷资产证券化（ABS），经过几年搁浅在 2012 年重启后，于2014 年开始迅速增长。资产证券化在 2014 年、2015 年的增长，主要得益于政策的支持，并预计资产证券化将进入爆发式发展阶段。

房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的解释，其最大的意义在于，通过资本市场募集资金，增加资产池的规模，增强资金流动性。

1970 年 2 月，美国房屋和城市发展部发行了第一只现代住房抵押贷款证券，从此资产证券化开始拉开序幕。20 世纪 70 年代后期 80 年代初，两次世界性能源危机的爆发导致经济遭受重创，银行受到金融脱媒的影响。美国政府积极扶持联邦国民抵押贷款协会并提供抵押担保证券，抵押担保证券开始焕发新的生机。为美国联邦储备体系成员提供住房抵押贷款机构的房地美（FREDDIE MAC），积极响应号召，采取措施改善抵押贷款二级市场的流动性，增加资本投资住房抵押贷款的积极性。住房抵押贷款支持证券化（MBS）在那之后迅猛发展。

20 世纪 80 年代后期，美国陆续出现了通过电脑租赁合约进行担保的资产支持证券、通过汽车担保的资产支持证券以及把信用卡应收款作为担保的资产支持证券。资产证券化真正进入百花齐放的阶段。

一位银行人士在接受采访时表示：“资产证券化金额越大则需要更多的 MBS 或 ABS，而它们附带着风险。资产证券化的过程事实上是将结构化的风险转移给投资者的过程，因此证券持有人实际上承担了资产证券化所带来的所有风险。”

2006 年，美国房市多年火爆之后，开始下滑，随后进入急转而下的局面，房价节节下跌，销售一路下滑。买房人欲哭无泪，建筑商也是无力回天。

2007 年 4 月 2 日，美国第二大次贷供应商新世纪金融公司 (New Century Financial) 宣告破产。这家在 2007 年初资产规模还超过 17 亿美元的次贷公司，在短短三个月内规模缩减到不足 5500 万美元。

翌日，美国有线电视新闻网 (CNN) 披露说，在整个 2006 年，美国次级贷款高达 6400 亿美元，约为 3 年前的两倍，次贷占到了美国全国房贷市场总规模的 20%，金融公司、对冲基金手中以次贷抵押的债券总值达到了 1 万亿美元。

泡沫，总会破裂的。按照业内人士的统计，当时 13% 的次级贷款已形成了坏账。于是，就在2007 年的春天，美国次贷行业开始全面崩溃，市场上一片杀伐之声，超过 20 家次贷供应商宣布破产、遭受巨额损失或寻求被收购。由此，广为世人所知的美国次贷危机终于发生。已故伟大经济学家 John Kenneth Galbraith教授曾在演讲中曾对抵押贷款证券进行了描述，他认为住房抵押支持证券以及其他资产证券化的债券，都会引起金融市场的波动甚至是大跌。虽然Galbraith 教授当时没有明确提出资产证券化的概念，资产证券化这个词也是到 20 世纪 90 年代才出现，但是他准确预言到资产证券化有可能出现的危害。

中国资产证券化进击之路巧合的是，我国重启房贷资产证券化试点的时候，正好和美国政府推出“两房”同一年，同样发生在 2014 年。之所以会出现这样一个时间上的巧合，其实不单单是时间上的重合，是很多因素一起发生了作用。

从 2014 年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行。当时市场上开始有声音认为，通过房贷资产证券化的方式刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。

中信建投也曾公开在媒体上表示，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道，提高贷款流动性是必要之举。2015 年 10 月，监管层连续做出“去库存”的公开表态。随后，《住房公积金管理条例》的修订稿出台，允许公积金贷款实施资产证券化。

6 月初，住建部、财政部、人民银行联合发布《全国住房公积金 2015 年年度报告》。据统计，2015 全年住房公积金缴存额 14549.46 亿元，比上年增长 12.29%。2015 年全年住房公积金实缴单 位 231.35 万 个， 实 缴 职 工 12393.31 万 人，分别比上年净增 24.85 万个、515.92 万人，增长12.03% 和 4.34%。据估算，如果我国资产证券化率能够达到 50%，即可共提供 7 万 -8 万亿元的流动性。而目前美国住房抵押贷款资产证券化接近 90%。

2014 年“930”新政后，我国先后有武汉、湖州、常州等地开展了公积金贷款资产证券化试点业务。2015 年，武汉住房公积金中心发行“汇富武汉住房公积金贷款 1 号资产支持专项计划”，也是全国首单住房公积金贷款资产证券化产品，发行规模为 5 亿元。中信建投表示，从可操作性来讲，我国实施个人住房贷款证券化已不存在技术性问题。

但是对于是否从试点进入更大范围实施，有关方面对中国房贷证券化始终是一副谨慎再谨慎的前行态度。因为前有美国的案例所在，市场上始终对于中国版“两房”会否重蹈覆辙持有不同的意见和看法。银监会对于个人贷的监管采取“偏谨慎”态度。

但是也有声音认为，我国公积金贷款的最低首付比例为 20%，商业贷款的最低首付比例为 25%。这与多年前美国实施的“零首付”有着明显不同。

与此同时，我国在办理个人住房按揭贷款时，对于还款人资质和收入水平也有着严格的审核。这些措施都决定了，我国的个人住房按揭贷款是目前银行业相对优质的资产。而观看美国操作过程，会发现美国在销售资产证券化产品时，将其分为优质贷、次级贷等多个品种，并继续以金融创新手段进行包装，这无疑会进一步加大风险。因此，我国的房贷证券化改革，必须要有政府部门来托底。但是对于究竟政府该如何托底，监管机构如何监管等细则问题，目前尚在讨论阶段。正如监管机构对个人贷款持“偏谨慎”态度一样，中国房贷证券化进击之路也始终是“偏谨慎”，依然有很长的道路要走。