投资要点

商品房成交量：低基数下九月成交同比增速回升

2016年1-9月份，商品房销售面积累计同比+26.9%（2015全年+6.5%，2016年1-8月+25.5%），增速出现小幅回升。受到9月末调控新政密集发力多地重启楼市限购限贷的预期引发的恐慌购房小高潮影响，成交量增速止住连续5个月的下降势头，有小幅回升。

根据过去几年地产成交同比情况来看，地产小周期一般为2-3年左右，且初现拐点后整体向下，目前回调趋势已现，而去年下半年的成交基数也比较高。同时，十一黄金周期间，全国21城市密集出台了楼市限购政策，参考2010-2014年10月的限购影响，我们认为短期内，限贷将比较有效地减少杠杆，带来成交增速的进一步回落。

房价：短期企稳，长期取决于货币环境：

短期来看，一线城市房价在9月都出现了较为明显的上涨，这和调控政策发布前的恐慌抢购情绪不无关系。十一期间全国范围内密集出台了调控政策，我们认为短期内，限贷将比较有效地减少杠杆，带来成交增速的回落。并且在成交增速回落一段时间后，价格也会出现回调，其中一线城市由于刚需的承接效应，回调将会小于二三线城市。

长期来看，过去十年除了2008年的剧烈回调，商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策，但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄，并且波动形态呈下行趋势。在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显着的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。长期来看，全国房价涨幅收窄，一线城市的房价取决于货币宽松的持续性。

地产投资：增速小幅反弹

2016年1-9月份，全国房地产开发投资同比增长5.8%，增速比1-8月份提高0.4个百分点。房屋新开工面积同比增长6.8%，增速大幅下降5.4个百分点。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积14917万平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份缩小2.4个百分点。地产投资主要包括建筑工程投资和土地投资，而建筑工程投资包括现有的工程投资和新开工。一般来说，商品房的热销使去化周期降到低点，开发商加快建设使之达到预售条件，再带动土地新开工意愿，其次再是进一步拿地补库存。从土地成交数据来看九月投资增速提高主要是由于企业在地产热销的情形下加大了拿地力度。

1-9月份，房地产开发企业资金来源同比增长15.5%，增速比1-8月份上升0.7个百分点。其中个人按揭贷款同比增长51.4%，而去年同期只有18.1%的涨幅。预收账款增速31.5%，而去年同期仅为4.4%。这一数据显示，个人按揭贷款和预收账款逐渐成为房地产资金开发来源的主要增长源，杠杆从企业转移到了个人，预计在政策集中收紧的情形下，这一增速将会在未来几个月内有所回落。

地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。随着个人按揭贷款和预售账款在房地产开发资金来源中占比越来越高，商品房成交的增速是否能维持在高位更多程度地决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。目前地产销售增速的拐点已至，9月份销售数据同比上行主要因为去年的基数较低且限购政策实施前造成的恐慌购房潮，随着四季度基数逐步抬升以及全国范围密集出台的调控政策，我们认为成交拐点向下的大趋势不变，因此我们预测今年地产的投资增速会在四季度有所下滑，预计全年地产投资增速为4%，而年末单月同比增速降至1%。

投资建议：

十一期间，为遏制房价过快上涨，各热门一二线城市纷纷出台楼市调控政策。政府的本意并不是打压房价，而是控制杠杆率和房价涨幅在合理的范围内，且居民的杠杆率与企业的杠杆率之间存在一种动态平衡。参考2010-2014年10月的限购影响，目前地产投资下行压力显着大于2010年的时期，开发商在限购背景下将会更谨慎的拿地和开工，成交增速的回落与投资增速的回落几乎同步，因此我们认为从成交回落到上游产能的需求传导链将会更加快速直接，而上游的需求疲弱将会很快打破弱平衡，政策即会调整，因此长期来看地产的基本面并不悲观。我们认为未来一到两周内地产板块具备个股性机会。建议关注：1）目前为止仍处于NAV高折价的，一线城市土储丰富的，如招商蛇口，新城控股等；2）国企改革标的：鲁商置业、天保基建等。