自4月推出延庆地块之后,昨天,北京规划国土委网站新增5宗住宅用地挂牌,其中4宗位于海淀北部永丰产业基地,另外1宗则位于大兴黄村兴华大街。

新地块成“必争之地”

今年4月29日,北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地挂牌后,北京的商住用地便沉寂了。

不过,商品房住宅用地(此前挂出的亦庄X84R3地块全部为自住房用地)再次亮相。北京规划国土委信息显示,新推出的5宗地都将在11月2日成交,规划建筑面积合计71.13万平方米,起价已经达到166.1亿元。业内预计地块最后成交将超过200亿元。

亚豪机构市场总监郭毅分析,目前北京商品住宅库存量已降至64446套,北京商品住宅市场供求矛盾加剧、库存不足的现状,亟待推出住宅用地来稳定市场预期,平抑恐慌心态。此次北京国土部门一次性推出5宗住宅用地,相信有类似的考量。

此次挂牌的4宗海淀北部地块均地处永丰产业基地,南邻海淀老牌独栋别墅社区颐丰庄园,西部毗邻多个农业科技示范园,区域内高端居住氛围浓厚,且绿化率较高。而海淀北部在售的五矿万科如园,目前售价已达到90000-95000元/平方米。

另一宗黄村兴华大街地块所处的大兴黄村区域由于开发较早,目前已基本没有新房项目在售,并且该区域今年2月出让的一宗住宅用地实际楼面价已高达47000元/平方米。

郭毅认为,本次推出的5宗地块,除其中一宗位于海淀永丰产业基地用于建设公租房和自住房两类政策房之外,其余4宗地块均处成熟区域、具备优越的先天优势,必然会是房企“兵家必争之地”。

中原地产首席分析师张大伟认为,在此之前,北京出现了长时间的土地市场断顿,导致楼市2016年供需比已经达到了1:14,很多企业期待土地市场开闸。

土地出让或现新模式

在挂牌地块的同时,北京规划国土委昨天发布政策称,下一步将继续加大自住房供应及中小套型商品房供应,同时兼顾改善住宅需求。

昨天挂牌供应的5宗地,住宅部分除自住房用地外,基本全部执行90/70政策(套型建筑面积为90平方以下的户型必须占到整个项目的70%以上)。

郭毅分析,此次一次性推出5宗地块,其中4宗商品住宅地块并未如此前一样,明确达到竞价上限后竞建政策房面积,预示有可能在酝酿新一轮的限制性政策,从而防止高价地和高房价的现象继续蔓延,也避免因此让市场产生房价上涨预期,催升投资投机需求。

而从唯一的一宗自住房地块来看,该宗海淀北部HD00-0401-0146地块除配建36000平方米“公共租赁住房”外,居住剩余建筑规模全部建设“自住型商品住房”(最大套型面积90平方米),销售限价已高达35000元/平方米。这一限价也超过丰台白盆窑地块29000元/平方米的限价,成为北京最贵自住房。

郭毅分析,自住房价格的上调是基于普宅市场整体价格的不断走高,而按照“低于周边商品住房30%”的标准来看,该宗地块35000元/平方米的限价仍然优势巨大。

另外,郭毅认为,从8月底挂牌的亦庄纯自住房地块,以及这批土地出让特点来看,北京土地市场出让模式将现重大调整。延续了近3年的商品住宅配建政策房的土地出让模式已出现终结迹象,政策房开始从商品住宅地块当中剥离出来单独出让,未来也将形成单独的政策房社区。