2016年1-8月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长12.2%和增长5.4%,较上月分别收窄1.2和扩大0.1个百分点,目前新开工增速继续下行,竣工增速维持高位,将导致投资继续疲软,但考虑去年下半年投资低基数的对冲,维持全年投资增速约5%的判断;销售面积和金额同比分别增长25.5%和38.7%,较上月分别收窄0.9和1.2个百分点,其中8月单月销售淡季不淡,但我们依然维持销售增速将继续小幅放缓的判断;目前主流城市库存较为紧张,近期虽有如厦门等调控政策的推出,但后续供给收缩可能会快于需求衰减,因而后续市场量价下行将更加可控,反倒是需要担心价格上行风险;另一方面,目前百城土地市场年初至今累计同比下降6%,但溢价率却快速上行,风险更加突出,地王频现推升了土地市场高门槛,限制中小房企拿地的同时,或也将限制过去几年中市场奉行的高周转策略,当然这反倒是将凸显非市场化拿地的资源型房企的优势,未来十年非市场化拿地能力或将成为新选股标准。我们认为今年后续房行业基本面相对不差、并且资产荒下地产具有配置价值,因而维持建议挖掘结构性机会,主要推荐:1)资源型房企:招商蛇口、首开股份、金融街、浦东金桥;2)上海国企改革:华鑫股份、光明地产、上实发展;3)优质转型:嘉宝集团、迪马股份、广宇集团、中洲控股、天宸股份、天保基建等。

支撑评级的要点。

1-8月,全国房地产开发投资额同比增长5.4%,较1-7月扩大0.1个百分点;商品房新开工面积同比上升12.2%,较1-7月回落1.5个百分点;施工面积同比上升4.6%,增速较1-7月回落0.2个百分点;土地购置面积同比下降8.5%。目前,新开工增速继续下行,竣工增速维持高位,传导至累计施工增速继续下行、单月施工增速为负情况,由此也就导致房地产投资增速的疲弱,但同时去年8-12月的单月投资增速持续为负将出现低基数效应,因而我们维持16年全年投资增速约5%的判断。

1-8月的商品房销售面积同比上升25.5%,较上月回落0.9个百分点;销售额同比上升38.7%,较上月回落1.2个百分点;销售均价为7,618元/平米,同比上升10.5%,较上月回落0.1个百分点。8月单月销售面积同比上升19.8%,好于6月和7月表现,销售表现淡季不淡。累计销售增速继续收窄符合预期,同比基数逐渐走平致收窄幅度放缓,但随着南京、苏州、厦门开启新一轮限购措施,二线城市政策收紧预期再度升温,后续销售增速或将进一步放缓。

1-8月,房地产开发资金来源同比上升14.8%,较1-7月回落0.4个百分点。国内贷款增速继续维持低位的1.7%,预收款和按揭贷款增速分别为29.7%和52.2%仍维持高位,显示流动性持续宽松背景下,房企销售回款持续加速的同时,再投资比例却维持低位,开工意愿疲弱与投资数据下滑相互印证,M1和M2剪刀差将持续扩大。

1-8月,40城土地累计成交量同比下降5.8%,较上月收窄1.1个百分点,其中单月成交量环比上升9%,同比上升1.6%;40城土地累计成交金额同比上升52.7%,较上月扩大9.3个百分点。土地溢价率方面,8月份40个城市土地溢价率为77%,较上月提升10个百分点。

政策与新闻方面,住建部制定房地产中介新规并提出坚持因城施策,完善房地产宏观调控;财政部将对部分孵化器免征房产税及城镇土地使用税;北京不再新增商住房,2016年计划棚改3.5万户;上海披露城市总体规划草案,表示未研究“购房信贷新政”;河北“廊七条”规范市场秩序;河南实施房企开发资质退出机制;厦门深圳等多个城市集中推出大规模土地供应;厦门宣布正式重启限购政策,9月5日起执行;深圳更新“十三五”规划,未来5年规模30平方公里;湖南“十三五”全省控制新增建设用地在10万公顷。