近年来，楼市一路高歌猛进，从一线城市传导到了二线城市，厦门、合肥、南京、苏州等热点城市陆续出台调控措施。

中国指数研究院最新数据显示，8月全国100个城市（新建）住宅平均价格环比上涨2.17%，同比上涨13.75%，其中一线城市同比增速则高达24.58%。而在今年年初，百城住宅价格指数同比增速仅为4.37%。

《人民日报海外版》今日刊文称，当前楼市“高烧”很重要的一个原因在于中国经济转型时期实体经济投资回报率暂时下降，导致追求高回报的资本进入上涨预期较强的楼市之中。

由于房地产自身的独特性和在经济中的重要地位，其价格的影响因素也较为复杂。中信证券固收分析师明明、胡玉峰在报告中提出了房价的“二阶段理论”:

房产作为一种特殊的商品，兼具普通商品的属性和金融投资品的属性。基于此，从需求角度来看，其不仅受到实质需求，即作为必需品的刚需影响，也会受货币政策宽松或紧缩以及政府相关的房市调控政策影响。刚需决定房价长期走势，而货币政策和房市管控政策则影响房价周期性的波动。

中信证券分析称，从居住需求来看，对作为必需品的住房的所谓“刚需”，长期由人口因素和经济因素决定。人口因素方面，人口总量作为基数，人口的年龄结构影响现有劳动力及新进入劳动力数量、及带来的买房或租房需求，而城镇化带来人口向城市的流动和空间聚集，使城市人口增加、密度加大，引致住房需求。而经济因素方面，人均收入和收入分配结构分别影响长期购买力和需要购房人群的购买力，以及买房或租房的选择。

除去基本面刚需因素，货币政策和政府的房市调控政策是影响房价的第二条逻辑。

中信证券阐述了信贷因素和利率因素的传导路径。

信贷因素的传导路径。一般情况下，央行通过运用如法定存款准备金、再贴现率、公开市场操作等工具调节货币供应量，货币供应量影响银行放贷能力和社会流动性充裕程度，进一步决定居民购房贷款获取程度和购房意愿，从而带动房价。宽松货币政策下，货币供应量和流动性增加，银行放贷能力提升，居民按揭贷款增加，最终推升购房需求和房地产价格。现实中，M2一般作为货币供应量的观测指标，而其与居民贷款、房价走势也确实呈现出高度相关。

利率因素的传导路径。利率从购房的资金成本和投资收益两个方面影响购房需求和价格。首先，由于居民买房多为按揭贷款方式，宽松的货币政策下利率下降意味着贷款资金成本下降，引起需求变化和房价波动。其次，由于房地产兼备投资品的金融属性，对投资者而言也是重要的资产配置品种。因此利率变动下货币、债券、股票等不同资产风险、收益的不均衡变化，也会产生资产组合效应，影响投资者的资产配置。过度“放水”造成实际存款利率为负和“资产荒”问题，大量资金流向房地产投资和投机，从而推升房价。

此外，中信证券分析称，房价自身有加速效应。本身宽松货币有助于推升房价，又由于房产本身是银行抵押贷款中最为常用的抵押物，其价格上涨意味着抵押品价值上升，银行信贷扩张动机强化，进一步推升房价。同时房价上涨激发房地产开发商投资动机，推升地价上涨，而高地价必然进一步带来高房价。

中信证券指出，房地产是极易产生高杠杆和滋生泡沫的部门，房价的上涨和下跌也对经济产生重大冲击。

各地“地王”频现，房价和地价上涨之快和对经济的影响程度之重使得目前产业空心化和经济地产化的趋势不断加重，资源过度流入房地产行业抑制了其他实体需求的扩张。并且，一旦泡沫破裂风向转头，其冲击也将让人不寒而栗。一方面，企业和居民资产负债表收缩将带来银行不良贷款激增和资产负债表收缩，加速信贷萎缩和经济倒退；另一方面，汇率贬值和资本流出压力下，国内还将面临货币收缩困境，对经济带来沉重打击。

从货币政策角度来看，中信证券认为，楼市去泡沫背景下，首先，货币政策不会宽松，“放水”无异于饮鸩止渴。其次，适当收紧短端流动性和控制资金价格是去杠杆的合理路径。8月25日以来央行重启14天逆回购，上周以来公开市场操作连续实现净回笼，且央行再度续作MLF时拉长了操作期限，以上也表明央行或正以“锁短放长”的方式来实现短端流动性的收紧。

人民日报：“高烧”不会成为楼市常态

《人民日报海外版》今日刊文称，长期来看，投机炒作带来的“高烧”难以持续，楼市重新回归理性健康发展仍是大概率事件。

文章援引多位学者分析指出，当前楼市“高烧”很重要的一个原因在于中国经济转型时期实体经济投资回报率暂时下降，导致追求高回报的资本进入上涨预期较强的楼市之中。炒作之风既不利于楼市自身健康发展，亦有可能对中国经济转型升级的步伐形成牵制。对炒作者自身而言，在这种背景下进行投机，便无异于“刀口舔血”。

该文还表示，因城施策，楼市将回归理性。中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，未来楼市总体将出现短期调整，尽管调整可能稍有迟到，但不会缺席。与此前相比，本轮市场周期启动时间更长，但由于市场过热的时空集中程度空前，因此未来深度调整的城市也将比较集中。