导读

目前市面上长租公寓品牌崛起固然是一线城市逐步进入存量房时代，房价进一步走高、购房门槛升级，但居住需求却无法被替代而引发的资本提前布局。与以往不同，国内投资者正在成为这一轮租赁市场的规则制造者。

在一线城市和热点二线城市，资本近年来开始加码长租公寓市场。各类房地产产业链企业也开始加大在该领域的投入。

今年7月，世联行拟定增20亿元投向长租公寓建设项目，还拟发起设立规模3100万元长租基金，将投向上海商业物业。

日前，高和资本首个服务式高端公寓高和海德公馆亮相上海，该项目是2015年高和资本从新世界手中收购翻新而来，拟再出售。

链家研究院上海高级分析师钱宁罗指出，目前市面上长租公寓品牌崛起固然是一线城市逐步进入存量房时代，房价进一步走高、购房门槛升级，但居住需求却无法被替代引发的资本提前布局。

但长租公寓产品本身是高端服务式公寓与小业主公寓之间的折衷产品。与以往不同，国内投资者正在成为这一轮租赁市场的规则制造者。

长租公寓发展迅猛

陈劲松在世联行2015年财报《致股东信》中明确表示，“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易，那么规模高达两百万亿以上的存量资产运营、买卖、租赁和金融化，将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”

世联行透露，此次长租公寓建设项目将投资24.8亿元，拟在经济相对发达、租房租赁需求强劲的一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓。

近年来攀升的房价令这类市场迎来更大机遇，核心城市的租赁市场也在水涨船高。

上海中原市场研究部数据， 7月租赁市场延续交易热度，租客量较6月增长1-2成，以上班族居多。中心区域房源供给较充足，租赁成交量上升；外围区域如浦江镇、松江、嘉定等，需求量集中在地铁沿线，房源开始供不应求，租金也顺势上涨。

据住建部统计，目前我国通过市场租赁解决居住的总人口达到 1亿人以上，年租金已突破1万亿元。卫计委发布的《中国流动人口发展报告（2015）》显示，2014年末我国流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人。

全国第六次人口普查数据显示，当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅，而在许多发达国家和地区，机构出租房源往往能占到租赁总供给的25%-30%。

目前，白领公寓主要集中在一线城市以及发达的二线城市如成都、武汉、杭州，这些城市流动人口多，租房需求旺盛，房屋供给充裕，给青年公寓培育了很好的土壤。

最早进入长租公寓的是房地产中介，如链家的自如寓品牌，根据链家上海自如寓品牌相关人士透露，从2011年-2016年，该品牌的客户达到了50万人。

2016年上半年，随着“商改租”等支持性政策出台，开发商、酒店管理公司等企业相继涌入长租公寓市场，规模效应凸显。

前瞻产业研究院在发布的报告中指出：未来公寓行业会面临整合和洗牌，现阶段强势的二房东在部分区域仍会选择做“小而美”，但随着行业的供应链和资金链相继成熟，优质公寓企业可能会选择用兼并或加盟的手段扩张自己。在2015年-2016年，公寓行业才会真正经历市场考验，真正的跨区域市场发展才能引领行业在发展中走向成熟。

资本洼地：盘活存量

在房地产进入存量时代的当下，更多投资方开始将目光转向这一领域。而长租公寓作为重资产，在拓展项目、改造房屋时也需要大量资金支持。

据统计，2012年至2014年，大量长租公寓开始获得投资。2014年运营商类长租公寓融资数量增长最为显著，而2015年平台企业获投数量激增。

截至目前，相关的投融资事件有50余起。27家公寓企业获投，融资总规模约合人民币60亿（未公布明确金额的投资未列入统计范围）。其中13家为平台类，14家是公寓运营商。实现亿级融资企业共7家；获投千万的企业最多，达10家。

长租市场密集融资集中在2014年下半年至2015年上半年，2015年下半年由于国内经济增速疲态显现，公寓融资也逐渐放缓；2016年3月起逐渐回暖。2015年，一些长租公寓企业开始全国布局。

21世纪经济报道记者不完全统计，前述投资中涉及70余家投资方，有9家参与投资了同一个企业的多轮融资。其中，华平投资、中国平安、IDG资本、晨兴资本参与了被投企业截至目前的全部融资阶段。

另据21世纪经济报道记者独家获悉，魔方金服近期将披露完成新一轮融资。魔方金服成立4个月便获得3家风投机构千万级Pre-A轮融资。

截至目前魔方金服已与8个城市的100多家品牌公寓、酒店、创客空间及黄金地段商业地产建立合作。合作的长租公寓超20万间，发行产品总规模超过1个亿。

前述推出高端公寓项目的高和资本，一直以来就是通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，再通过旗下基金自持运营，获取回报。

高和资本执行合伙人苏鑫认为，一二线城市的存量时代已经来临，核心地段高端公寓面临产品结构的升级换代。但由于上海存量房较多，如何促进核心区域建筑的更新换代是提升其价值的关键。海德公馆作为其全国范围内首个公寓改造项目，对旧城区的改造具有重要意义。

2012年10月，位于上海市静安区的原中华企业大厦被高和资本以7.9亿元收购。这座曾经的“亿元楼”由于租客轮换等原因纳税能力衰减。高和资本收购后通过外立面、室内公共区域、楼宇硬件等方面的提升和改造，尤其是资产管理能力的提升，使得静安高和大厦的租金从4.0元/平方米·天一跃升至7.0元-7.5元/平方米·天，被誉为当年上海写字楼市场租金增长最快的项目。

当前，上海核心地段高端公寓面临产品结构换代，高和资本正抓住这一机会。据了解，目前该片区在售项目的均价在10万左右，而据高和相关人士透露，海德公馆将采取底价入市策略。