恒大日前公布的业绩数据显示,上半年实现合约销售金额1417.8亿元,销售面积合计1660.5万平方米,同比分别增长62.8%和45.9%。根据多家机构的排位数据,恒大仅次于万科,排名第二。

有消息指出,恒大集团的最新目标是2020年总资产超3万亿元,房地产年销售规模超6000亿元。

从2015年起,恒大开启疯狂收购模式,当年先后公布6笔收购事项——中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业,累计代价为611亿元。其中收购新世界9个项目花费339亿元。快速并购模式,是恒大实现高销售目标的杀手锏。

迅速调整布局:一二线新项目占比超过六成

亿翰智库发布的2016年1~6月中国典型房企销售金额TOP200数据显示,房地产行业集中度不断上升,房企业绩集中度快速聚拢,也加快了房地产行业的整合趋势,预计2016年收官之时,各梯队的集中度仍将加剧。

不可否认,今年上半年恒大高增长的实现与楼市火爆有着密切联系,但环顾地产圈,并不是每家房企都能高速增长。这得益于恒大从去年开始调整了战略布局,在一二线城市获取了大量的优质土地储备。

早期恒大的土地战略是优先进入三线城市,希望用最少的资金获得最大的土地储备,之后发展重心渐渐往一二线城市倾斜,去年底,恒大已成功完成了三线城市包围一二线城市的战略布局。

数据显示,截至2015年底,恒大一二线城市项目数量占比55%,投资额占了72%。从去年新上马的项目来看,数量上一二线城市占62%,投资额占了75%。同时,去年恒大在深圳新获取了20个项目,土地储备接近1200万平方米,按照售价初步的估算销售额达到3700亿元。

明源地产研究院副院长刘策在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,恒大保持高速增长的原因包括优化产品结构、创新营销策略以及开启快速并购“小马达”等。

从产品结构来看,恒大所有项目以首次置业者和自住的刚性需求为主,中端至中高端产品占85%,可以满足不同层级的需求。

在营销创新方面,恒大推出无理由退房,对品牌以及业绩提升起到了较好的推动作用。

并购带来了快速扩张的资本

恒大集团董事局主席许家印表示,地产行业今后发展机遇在于行业集中度不断提高,房企将在优胜劣汰中分化。也就是说,通过收购获得一二线核心城市优质项目,这是恒大地产在地产领域战略调整的一部分。

从2015年开始,恒大开始了快速收购的模式,2015年先后公布了6笔收购事项,中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业,累计代价为611亿元。其中收购新世界的9个项目花费339亿元。

2016年,恒大收购的脚步并没有减缓,先后收购了人和集团哈尔滨4个项目、廊坊发展以及嘉凯城等项目。

在收购完成后,这部分同行几年甚至十几年都没有开发、销售的项目,迅速融入了恒大速度——以收购盛和的3个楼盘为例,恒大实现了当月收购、当月开盘,销售额达到17.3亿元,体现了惊人的快速整合能力。

恒大70亿港元收购的重庆御龙天峰项目是另一个案例。信和置业公司在运营能力不足,建设7年后开盘,均价9500元/平方米。

而《每日经济新闻》记者从搜房、乐居获取数据显示,恒大接手后,6月5日御龙天峰开盘2小时销售超1亿元,总货值1.2亿元的房源去化达90%,均价已达13000元/平方米。

为何同行卖得较差的楼盘,能在恒大手上化腐朽为神奇?

据《每日经济新闻》记者观察,恒大严格管控成本,实行标准化运营,强调执行力,能够节约成本,有助于项目获得更大的盈利空间。在市场推广、营销方面采用标准化体系,为项目的快速开发和高周转提供了保障。

在价格方面,恒大采用灵活的定价策略,价格梯度上涨,折扣体系完善,对目标消费群而言,具有较强的吸引力。

恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示,恒大是并购的受益者,很多并购的小项目,帮助恒大实现了快速发展。

刘策认为兼并重组的发展模式将成为未来房地产发展的主流趋势,行业集中度不断提升,获得优质项目土地储备时也能获得目标公司的经营团队以及当地特殊的资源,同时也消灭了一个竞争对手,对于进入区域发展形成较大利好。

刘策同时认为,在房地产行情较好的情况下,提升杠杆运用,只要收益率高于资金成本,就能够实现盈利。而恒大规模大,融资成本低,此举能产生几倍的收益。最新数据显示,截至2015年底,恒大现金余额达到1640.2亿元,手握大量现金,拥有敏锐嗅觉的恒大在看好优质项目的情况下,能够快速出手。

有知名房地产专家接受《每日经济新闻》记者采访时表示,恒大在兼并重组方面确实有着优秀的表现,他建议在土地稀缺的一线城市以及热点二线城市开展兼并重组,对于扩大利润空间以及抢占市场更具意义。

行业未来的老大

如果恒大在2020年顺利实现6000亿元的销售目标,无疑是房地产行业老大的有力竞争者。

从存货量来看,恒大具备与万科一决高下的资本。亿翰智库发布的上市房企存货排行榜TOP100显示,截至2015年底,恒大以3850亿元货值排位第二,万科以3681亿元货值排名第三。

从现金流来看,恒大通过大量的融资,手握1640.2亿元现金,能够对市场上优质项目和投资快速反应,紧握投资机会;万科现金532亿元,排名第四。

在白银时代,房地产行业的机会在于兼并重组,恒大、保利已看到这一点并积极布局,最终成为受益者。兼并重组能够实现规模的快速扩张——只有快,才能抓住市场,做大做强。

多位房产业内人士在接受《每日经济新闻》记者采访时均表示,不排除恒大有超越万科的可能性,但对于万科、恒大这类龙头房企而言,规模之争似乎并无太大必要,因为规模并不代表企业经营的好坏,摘取行业桂冠的关键,更在于企业的管理模式、以及对行业的创造性贡献。