VC不投房地产因耗资大周期长？

2016-03-18 08:44:00

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　房地产开发通常规模较大，其所有项目都要很多资金做支撑，对资金需求很大，资金是否充裕会直接影响到房地产企业的生存与发展，并且，房地产又是近十年来关注度高、投资回报率较大的行业。但是，很少能看到投资机构会在房地产开发阶段对房产行业进行投资，对此，我们不禁要问一下为什么。

房地产开发需要巨大的资金支持，且资金回笼周期很长

房地产需要大量的资金来撬动项目楼盘的土地收购、开发，一旦一个房地产项目开启，其前期投入是非常巨大的，动辄几十亿、几百亿用来拿地，在房地长行业是很常见的。此外，房地产开发资金回笼时间很长，简单的一个例子，“一个10亿的项目，传统模式开发的话至少需要三年时间。”可见，房地产开发所需的资金量之大与资金回笼时间之长是大多数投资机构难以消受的。

宏观政策的变化，给房地产行业增加了很多不确定性

房地产行业是国民经济的重要行业，受国家宏观调控政策的影响很大，国家产业政策、土地管理政策、住房政策、金融税收政策、城市规划等从不同方面影响着房地产开发的各个层面。例如，当房产市场出现过多的投机性投资而影响刚需性购房时，国家往往会出台“限购”的政策，提高购房的门槛，类似于“对购买高档商品房、别墅或第二套以上商品房的借款人，适当提高首付款比例”的政策就会出台。这样一来，房产销量会受到很大的影响。

对市场供需分析不足、定位不准确，就会导致大量积压和空置

房地产活动具有周期性，供需及价格随时间而变化。投资商必须对未来几年所开发地区的经济发展趋势、人口增减、收入水平升降、消费心理和物业需求变化等因素进行预测，以选择合适的开发时机。并且，投资商需要在决策阶段选择好合适的物业种类，住宅、公寓、别墅、办公楼、商场等这些不同的物业形式抗风险的能力不同。一旦对市场供需分析不足、定位不准确，就会导致大量积压和空置，不但投入的资金不能及时收回，而且会造成项目运作艰难，甚至危及企业的生存。

即使项目启动，开发过程中同样存在各种各样的风险，例如由于某项房地产的兴建影响到周围居民的利益，导致公众自发性地进行干预，阻止该项目的发展，可能给房地产开发商带来各种形式的损失。

总之，房地产投资的显著特点就是投资金额规模大、资金回笼时间长、高风险。在一个房地产项目开发全过程中既有经营风险，还有国家政策变化、社会环境变化等风险，大量的不确定因素决定了房地产投资活动的高风险性质，从而使得大多投资机构鲜有投资房地产开发。

除上市房产公司外，银行贷款至今仍是房地产最主要的融资渠道

银行贷款至今仍然是我国房地产最主要的融资渠道，据了解，我国至少60%以上的房地产开发资金来自国内银行系统，由于国外银行相较于国内银行条件略宽松，开发商也会选择在国外银行申请建筑贷款。理论上讲，房地产公司上市融资是最佳途径，筹资量大、融资能力强，可改善企业资本结构，但是，上市对房地产企业规模和经营都有较高要求，融资成本相对较高，门槛相对较高，所以只有少数房地产公司具备上市资格。此外，房地产开发商通常还会通过房地产信托、海外地产基金、房地产信托投资基金等渠道获得融资。

投资机构对房地产下游资产较轻的领域青睐有加

面对如此热的楼市，虽然在房地产开发阶段鲜有投资机构的身影，但是在房地产下游一些资产较轻的部分，投资机构抢食房产这块大蛋糕的积极性还是很高的。房产中介O2O、联合办公和长租公寓等房地产下游领域尤其受到投资机构的青睐。

如创新工场在2016年1月投资房产平台美丽屋3000万美元；米仓资本与赛富基金在2015年12月投资吉屋网数千万人民币；2015年11月，前海互兴资产投资Q房网数千万美元；2015年5月，华平投资集团投资魔方公寓2亿美元；2015年11月，华住酒店集团和天使投资人冯波投资众创空间方糖小镇3000万人民币等等。

房地产从来就不是一个“差钱儿”的行业，首先银行可以对其进行资金支持，其次，近年来互联网技术在金融产业发展中得到广泛应用，诸多房产大佬投入到互联网金融的大军中，据不完全统计，国内50强房地产企业中，已经有四成企业通过各种方式进入互联网金融领域。

房企在同互联网金融行业相结合以后，一方面可以为房企提供一个融资平台，减轻房企本身面临的巨大的资金压力，另一方面也可以通过金融行业为房企带来高利润。房企应该利用互联网金融找到发展拐点，在符合监管前提下寻求和开发房企网络融资模式，以拓宽其融资渠道。