东海县商品房成交一直保持增长势头，2015年成交110多万方，为历年新高，然而高增长态势下却是大家对东海房市的一致看低，2015年新增预售面积仅为83万方，比14年减少了将近一半，是什么原因导致明明市场一片繁荣，各房企却不约而同的选择刹车呢，这其中有很多东西值得探究。

难以利用的人口与孱弱的工业发展（支柱产业短板）

提及东海，大家都以为它靠海，实际上东海叫海却不靠海，或者说它没有海岸线，位于江苏东北部，属连云港管辖的一个县。早些年赣榆还是县时，两个县为争县域经济第一打得“头破血流”。如今赣榆划归成区，东海就坐实了县域经济的头把交椅，地区生产总值节节攀升，2015年突破400亿大关，近几年都进入了全国百强县排行榜。按理说，这么一个县放在其他地方发展应该算好的了，然而在强县如云的江苏省，东海的经济发展还是相对薄弱的。

东海现有人口120多万，单看人口，已经有了小城市的规模，然而县城牛山镇人口不足20万，城市化水平并不高，剩下的全部集中在农村，除了外出打工的，多数都在家里务农。说到这里就不得不提一下，东海是江苏省为数不多的几个粮仓之一，家里现在吃的粮食好多都是东海产的，每到农忙时节，新闻上总会讲今年东海县粮食又是如何的喜获丰收了之类的，可是这并不值得炫耀，要知道，东海属于平原地势，利于机械自动化作业，然而现在的农业劳作更多的还是倚靠人力，这无形中浪费了巨大的人力资源，人是东海县的重要资源，可是却没有利用好，加之东海没有大型重工业，水晶产业虽然是亮点，但不足以成为支柱产业，第二产业与苏南城市相比相差的不是一点半点，这是东海经济发展的劣势。

收入分化愈加明显与县城置业的尴尬境地

供应

目前东海在售的新房楼盘大约有八十多个，主要集中在县城牛山镇，又以新城居多，在新城里随便转悠，到处可见高楼耸立，开出租车的师傅说：老县城太小了，好多年前就已经成型，除非政府出面拆迁，否则很难再扩大，可是拆迁不要钱吗，政府可不傻，就重新划了块荒地，名字起的还时尚，叫新城，然后告诉大家，以后商业都在新城了，你们爱来不来，老百姓有什么办法，大超市要建到新城了，菜市场也要建到新城了，连都要迁到新城去，那还不得赶紧去新城买房子；那些房地产商就更不傻了，现在不拿地盖楼，等别人都建起来了还赚什么钱。可以预期的是，未来新城还是商品房供应的主战场，当然，一些条件好点的乡镇慢慢的也开始出现商品房，但没有形成气候，一位看房的大姐说：自己在乡下本来就有套房子，到县城买房就图生活方便，如果再在农村买房，还不如把自己的房子拆了新建。所以乡镇商品房之路任重而道远。

房地产开发企业也多以本土企业为主，呈现出百家争鸣的格局，但由于没有资金链的支持，基本上都只是开发一两个楼盘就开始等待资金回笼了，这就造成了大家只知楼盘却不知开发商是谁的局面。尽管现在看来东海楼市一片欣欣向荣，但开发商却放缓了拿地推盘的步伐，2015年新批准预售面积仅为83.49万平方米，较2014年减少近一半，其中住宅面积仅为73.22万平方米，共计6435套，除了全球经济下行导致开发商更加谨慎外，更多的是大家对未来东海楼市的看低，“县城居民是购房主力，可是现如今哪家不是拥有两三套住房的，二胎政策是执行了，可是对东海根本就没有用，完全不敢奢求他们为改善需求购买新房”，一位楼盘营销负责人如是说道。

东海县目前的房价大概在4200-4300元/平方米，对于一个人均月收入在3000元左右的县城来说不算高，普通百姓基本上能够接受，当然，正如看房大姐说的，房价自然是越低越好了，但并不是越低的楼盘就越火爆，比如福丰·缤海新城，均价仅3650元/平方米，14年底就已经全部交房了，至今没有售罄，而像颐湖园这样的小区均价较高却颇受市场青睐。

以颐湖园为例，在东海的房产市场中，可以看作是一个新的亮点。全国数码产业品牌颐高集团进入东海市场，开发建设的颐湖园项目，是一个以“精品科技住宅+城市商业”核心定位的高科技、高品质、的宜居生活社区。其主打的智能家居理念在江苏省属首创，结合了海尔U-home智能家居系统，实现对家居的智能控制。小区房屋均价达到5300元/平方米，开盘仅一年就仅剩70多套房源未售出，市场反应十分火热。

需求

上大学的时候我有两个老乡是东海人，其中一个和我一样在重庆安了家，另一个也在武汉定居下来，而据他们讲，身边好多人出去了都不愿意再回来，这反映了东海这座小县城的悲哀：外面的人吸引不来，家里的人又留不住。究其原因，还是畸形的经济发展格局，东海县有很多有钱人，早些年从事水晶及其衍生品行业的人抓住机遇，逐渐富裕了起来，但却没能带动更多的人走向富裕，全县120多万人，多数还是在乡村从事农业生产劳作；由于没有大型重工业的支撑，无法形成劳动密集型产业，经济发展很难达到更高层次，与苏南城市的差距逐步拉大，与本市其他区县相比也难以形成。工资低、娱乐少，换做是你，你会来吗？你会回来吗？农民没必要也没资本到县城买房；年轻人不愿回来，他们也不会在县城买房；无法吸引大量的外来人口常住，他们更不会买房，尽管近几年的东海楼市表现抢眼，15年成交了110.28万平方米，较14年还增加了10.85%，但这不过是为东海的楼市饱和加快了步伐而已，走在县城随便问问，基本上都是拥有两三套住房的，很难在奢求他们拿出钱来再买新房子了。

目标的远大与现实困境

东海县早些年便提出建设“60平方公里、50万人口中等城市”的发展目标，此规划若得以实现，势必会推动东海房地产市场大踏步前进。而全省沿海开发和东陇海产业发展战略的实施，也会为该目标推波助澜，但短期内不会实现，因而房市不会持续繁荣。从15年新增供应量大幅减少也能看出开发商对楼市前景不是很看好，维持楼市还需政府出面。未来的购房主力将是下面乡镇的农民以及老城区的市民，政府应加快产业调整，让更多的农民放下锄头，进城工作；让在外工作的东海人主动回乡工作；让其他地区的人愿意来东海工作，由此拉动房地产行业蓬勃发展。

但是中小城市建设和农村转移人口城市化的问题是目前摆在国家，不仅仅是东海面前的一个重要问题，是机遇还是挑战，只能等着未来见分晓了。

中指研究院组织300名分析师在春节返乡期间对全国各级城市房地产发展形势进行调研。分析师对各城市特征、住房现状、库存规模、人口流向等进行深入摸底，并对未来市场空间和机会进行分析，为去库存策略建言献策。