“后租房”市场的新玩法

2015-12-17 16:52:00

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抢房源、拼设计、比服务……乘上“互联网+”与资本涌入的东风，长租公寓行业的竞争日渐激烈。但多位业内人士都曾表示，公寓行业目前仍没有被验证的成熟模式，各家长租公寓品牌都在摸索前行。

对行业的洞察不同，各家公寓业者探索的发展模式也各具特色。有的试水创业办公与长租的融合；有的拓展租房后的生活社区服务；有的全面终止直营、转型给职业房东提供平台服务……水滴公寓创始人冯玉光对市场的判断是，“长租公寓将死，连锁公寓将生”，基于这个判断，其为长租公寓的扩张与盈利模式打造了全新的样板：由直营转型连锁加盟；推出“金融+”战略，瞄准租房市场的金融服务。

扩张路径：直营转加盟

长租公寓市场正在加速重组和洗牌，业内普遍认为，未来行业的发展不外乎两个解决方案：匠心做小，小而美；联合做大，合作共赢。目前看来，越来越多公寓品牌都希望做成平台，通过输出品牌和供应链来获取增值收益。水滴公寓也是如此。

11月17日，水滴公寓正式宣布进行战略转型，从原来的重资产模式——自营长租公寓服务商，变身为品牌连锁加盟商，开启轻资产管理之路。

“长租公寓是重资产运营，如何将其轻资产化，是公寓行业转型的关键。”冯玉光说。

转型后的水滴公寓坚持“两条腿走路”，即在房源的构成上，采取“直营+加盟”的模式：不再获取新的直营房源，但现有的直营房源仍然继续运营；新房源则通过职业房东加盟的方式获取，再用“互联网+”把整个长租公寓市场串联起来，最终实现平台的打造，行业的联合。

成立一年多以来，水滴公寓的品牌运营已见规模，直营公寓数量达到3000多间。“原有的直营公寓会变成新设计、新服务、新理念的试验田。获得的宝贵经验和数据将会为加盟商提供支持。”冯玉光说。

根据计划，水滴公寓将会为职业房东提供资金、供应链、公寓产品设计和品牌策略推广等一站式的联合解决方案。冯玉光称之为“赋能职业房东”，即不但给工具，帮融资，还教他们如何轻松、快速、且正确的赚钱。目前，已经推出水滴金融和管家工具两项服务，产品设计、供应商、拿房、出房等服务将在2016年3月后陆续推出。

冯玉光透露，转型后“直营+加盟”要发展到12000间房源。

“虽然年中的公寓行业峰会，上台演讲的大咖们几乎清一色地表演了招安大戏，但他们并没有将连锁公寓模式作为一个战略去执行。”在冯玉光看来，连锁加盟模式将成为公寓行业的一大趋势，半年内应该还有两家会转型。

在冯玉光看来，相对于其他公寓平台，水滴公寓做连锁公寓有几大优势：一是切入时间领先，从谋划到转型，用了半年，做了大量的准备工作；二是做了交易支付闭环提升平台价值和用户粘性，为未来植入服务做好了准备；三是以终为始的看战略。“大部分玩家都是从现在看未来，我们一直在猜想公寓租赁市场的终局会是什么样，是从未来看现在。”

盈利突破：金融+

“互联网+”在公寓行业普及之后，“公寓+”、“金融+”等概念又应声而起。其中“金融+”人气最高，市场上各类产品层出不穷。日前，水滴公寓也将“金融+”作为战略提出。

“公寓行业长期比拼的是服务意识和服务能力，特别是在租售领域的金融服务能力，房地产产品具有天生金融属性，这也是公寓行业未来必须要具备的特性，越提前重视并运用这个特性，越会抢占行业发展的先机。”冯玉光断言，公寓行业的“金融+”大有可为，而这个变革才刚刚开始。

当前市场上的公寓金融，大多是以租客为借款主体的C端金融。他指出，C端金融将成为公寓行业的标配，但这条路是走不通的，因为这部分用户是银行要捕捉的对象，而银行的资金成本要低得多。给职业房东融资的B端金融则要难做得多，因为这个群体没有可靠的财务证明，不是传统银行的贷款客户，反而有很大的空间。

据了解，水滴公寓正在启动对职业房东的资金支持业务，帮助他们解决房源拓展和公寓升级过程中的资金问题。“租约具有稳定的现金流，是做金融产品的优质资产。我们可以让租约数字化、信息化，通过品牌公司的嫁接，变成可被借款的资产。”冯玉光说。

目前，水滴公寓已经试行了多款金融产品，C端开发了“滴嗒付”，解决租客按季付租的困难，B端则和不同的金融机构合作，做了三款产品来对接职业房东不同的资金需求：和陆金所、诺亚财富合作的私募产品；和一米好地、魔方金融等互联网金融公司合作开发的P2P、众筹产品；以及和银行共同开发的贷款产品。

除了和外部金融机构对接，冯玉光透露，其还将在2016年推出一家独立的金融平台水滴金融，专门做房地产流动领域的金融服务，起步的金融产品是租约资产证券化，目前正做线下的所有流程，线上还未开放。

整合互补资源

除了转变发展战略，为内生性的成长提供养分，水滴公寓还热衷于通过并购整合获取发展所需的资源。

据悉，水滴公寓已经在市场上并购了苏州爱家，投资了魔方金服，以及吸纳九猪网的核心团队加盟等等。

“进行这些整合，主要是互补。苏州爱家，我们认可它过去十年做线下运营的能力。九猪网做了3年的二房东平台，他们团队的互联网基因很足，主要是团队优势互补。投资魔方金服也是看重金融上的互补。”冯玉光透露，目前公司和两家做C端出房方面的公司，也在谈换股合并。“所有这些都是为了补足团队短板，把它拉得更长一些”.

市场上活跃的水滴公寓，彰显其不小的雄心。冯玉光告诉记者，水滴公寓计划2016年完成16万间房源加盟，用户数达到50万；2018年做到100万间，用户数500万。“100万间是公寓行业认为竞争基本分出胜负的分水岭。我们都不谋而合喊到了这个数。”

除了业务上的雄心，水滴公寓也在积极迈进资本市场。“明年就向新三板推，已经和券商谈了一轮，券商很快就会进场。2018年我们想转主板。”

截至目前，水滴公寓已经完成三轮融资。“第四轮融资已经在10月份启动。”冯玉光透露，这轮融资主要是跟公司有战略互动的投资方在谈，有望在春节前完成，实现一年三融。“今年一年三融，明年可能一年两融，小步快跑，不断跟资本亲密接触。”

对于行业发展趋势，冯玉光认为，接下来，公寓行业将会出现频繁的并购，独立的从业者会不断的联合、并购或者就直接死掉，行业会出现真正的领头羊。“行业的战争可能刚刚开始，没有两三年打不完。”