昏黄的灯光下，几个年轻人三三两两一桌，一边喝咖啡一边聊项目，不时对着电脑比划着。咖啡厅的右手边是一个路演大厅，楼上带有办公席位和会议室的孵化器正在进行最后的装修，过几天即将迎来第一批创业团队的入驻。

没错，这是一个典型的创客空间，但并非出自3W咖啡或车库咖啡之手，它真正的主人是房地产开发商万科。

作为住宅开发龙头企业，万科率先开启了由传统地产开发商向城市配套服务商的转型之路。

创客空间是万科试水产品创新的开始，其所在的广州万科云城项目中，将会诞生万科塾、万科驿等一系列万科创新产品线。

对于这些从未做过的产品，万科招来了大批跨界人才，并给予一定试错空间。用万科总裁郁亮的话来说，万科新业务正处于从0到1的阶段，能否形成一个可行的模式，需要三年时间。而一旦模式形成，便可进入从1到10的阶段，即进行复制扩张。

万科云城创客空间

万科X试验田

位于广州天河软件园的万科云城正在被同行围观。

“这个片区聚集广州大多数科技软件企业，但商办氛围还有待进一步成熟，大家都等着看万科云城的效果如何。”广州万科相关负责人对《第一财经日报》记者说。

广州万科对这个项目寄予厚望：依托天河软件园的高科技产业，打造一个集创业、办公、居住等功能为一体的产业生态圈。

具体怎么做，如何吸引人气？广州万科尝试着拿出一栋物业来做孵化器。巧合的是，在这个想法付诸实践之后，今年两会提出了“大众创业、万众创新”，一时间各类创客空间、孵化器浮出水面。

广州万科云城项目负责人介绍，万科云城项目总建筑面积约60万平方米，分为两期，用来做孵化器的是一期D栋，面积约3600平方米，共四楼。

广州万科此前并没有做孵化器的经验，因而找来了长城会、微投网进行合作。

长城会是一家在全球具有影响力的移动互联网合作平台，有着广泛的会员网络。而微投网是一家股权众筹平台，与红杉资本、软银中国等众多投资机构有着良好关系。

广州万科首先与长城会合资设立了一家机器人主题咖啡厅，位于万科云城D栋一楼，里面展示着来自全球各地的智能机器人，定期举办主题活动。据工作人员介绍，咖啡厅主要是为孵化器提供交流的场所和空间。

二楼交由长城会运营，这是长城会在国内落地的首家孵化器。三楼是微投网运营的VCHelloX孵化器，将利用微投网在股权众筹平台基础上建立的投融资服务和资源对接优势，引入以“互联网+”为主要方向的优质潜力项目进行创业孵化和加速。四楼则是广州万科自己的联合办公——云创空间VKIncubator。

按照广州万科的设想，定位孵化器的D栋将为万科云城项目带来产业与人气支撑，后续的开发也将为创业者提供更全面的配套服务。

例如，广州万科云城二期已经推出极小公寓米酷，主要面向过渡性居住需求的年轻群体。这批公寓面积只有12/18/25/35平方米，麻雀虽小却五脏俱全，拥有办公、居住、娱乐等多种功能。米酷主要用来销售，可售面积约11万平方米。

同时，广州万科还推出了长租公寓，他们在万科云城项目旁边承包了一栋物业，将其进行改造，提供37间房，每间房面积约30平方米，同时开辟出一定的公共空间。它的名字叫“万科驿”，改建完成后很快就实现了满租。

万科云城要做到能满足创业者各方面的需求：咖啡厅可用来跟投资人等碰面，有免费的会议室、路演大厅，办公楼的附近就有米酷、万科驿，未来还可能会根据需求配套食堂，等创业团队达到一定规模后还可搬入更大的写字楼。

除了这些，广州万科还想做更多的万科X试验。在3月31日的业绩说明会上，郁亮曾表示，万科将在未来十年重构其商业模式，人们可以看到万科家、万科驿、万科派、万科云、万科广场、万科里、万科塾等一系列“万科X”产品。

据了解，在万科云城二期中，万科里、万科派、万科驿、万科塾这些新产品线将集体面市。其中，万科里是社区商业，万科派是持有型高级公寓，万科驿是面向年轻群体的长租公寓，万科塾是教育主题商场。

万科云城极小公寓样板间

摸着石头过河

虽然行业内有很多创客空间、孵化器，但对万科来说，还是新鲜事物，万科团队也在摸着石头过河。

“之所以要找长城会、微投网合作，就是为了在合作中学习。”上述广州万科相关负责人告诉《第一财经日报》记者，万科云城D栋二楼、三楼虽然是分别交给长城会、微投网运营，但万科也会有专门的团队参与日常运营管理。

目前，万科与长城会签订了5年的合同。从浅层来看，二者是租赁关系，万科将一层物业租赁给长城会，长城会将其转租给入驻的创业团队，并通过股权投资获益。但更深层面的是，万科是在尝试进行资源整合。

一位产业园区的运营人员陈强对本报记者表示，孵化器最重要的资源是整合能力，因为创业团队的成长不仅需要一个办公场所，还需要更多的辅导、资金对接、技术支持等多方面的服务。

“说白了，人和钱是孵化器的核心。能为创业团队提供哪些创投，聚集到什么样的人才，提供什么样的辅导，决定了这个孵化器的成败。而万科以前没做过孵化器，它需要通过与别人的合作，获取经验与资源。”陈强说。

万科在一边学习的过程中，一边在自己的联合办公云创空间中实践。

联合办公的利润是比较可观的。一位天河软件园的工作人员给本报记者算了一笔账，按照天河软件园现在的租金水平，整租出去的价格只有约80元/平方米，但若是按照联合办公来算，人均面积5平方米，每月租金1000元，平摊下来，租金可达200元/平方米。

而万科驿这样的长租公寓，也可能成为万科今后大面积推广的产品。

众所周知，雷军投资的YOU+公寓已经与时代地产合作，并在全国大面积扩张。作为全国最大的住宅开发商，万科也希望能在这块大蛋糕中分一杯羹。

下一步，广州万科会在广州其他地方陆续推出几个万科驿项目，等达到一定规模后，评估整体效果，效果良好就可以大面积铺开。

至于万科塾这样的社区教育产品，万科仍在摸索当中。万科内部人士对本报记者透露，万科甚至招来了国际学校的校长、幼儿园园长。

除了广州万科云城项目，万科在深圳留仙洞也有一个万科云项目正在建设当中，万科试水产业地产正在等待时间和市场的检验。

“万科这么多新产品，不管今后运营得怎么样，转型的第一步踏出去了。转型是需要一个过程的，更何况是万科这么大的企业。”一位业内人士如是评价。

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