来源：21世纪经济报道

公募REITs毫无疑问是近两年来资管机构资产配置的热门选项，这从公募REITs极低的配售比中就可见一斑。

11月10日，第23只公募REITs“中金安徽交控REIT”披露了认购申请确认比例，该产品的募集期仅有11月7日至8日两天，除战略投资者配售比为100%外，网下投资者和公众投资者的配售比都较低，分别为2.94%和5.95%。

而在此之前的“华泰江苏交控REIT”更低。披露公告显示，网下投资者有效认购申请确认比例为0.86%，公众投资者为0.83%。

数据显示，目前市场上共有24只公募REITs，其中15只已上市，发行规模共计648.68亿元。分资产类型来看，规模最大的是交通基础设施类REITs，总计328.5亿元；其次是园区基础设施类REITs，共计138.21亿元；仓储物流类、保障性租赁住房类、能源基础设施类、生态环保类规模分别为76.75亿元、37.97亿元、35.38亿元、31.88亿元。

部分银行理财试水战略配售

从获配机构类型来看，一般来说，战略投资者、网下投资者、公众投资者的配售比例大致分别为70%、20%和10%。其中，银行理财一般属于战略投资者。

今年以来存量理财产品的过渡期已经结束，理财公司加速向净值化产品转型，传统理财产品收益率呈现一定的下滑态势。鉴于此，理财公司相关的投资者将更加青睐公募REITs带来的增长点和新机遇。

记者发现，多家大型国有商业银行和全国性商业银行的理财公司参与了首批公募REITs的战略配售。

工银瑞投-工银理财四海甄选集合资产管理计划参与了博时招商蛇口产业园REIT，配售金额4158万元；红土创新盐田港仓储物流REIT，配售金额3680亿元；平安广州交投广河高速公路REIT，配售金额4557万元等。

中银理财旗下两款理财产品“智富(封闭式)2020年06期”和“智富(封闭式)2020年03期”分别配置平安广州交投广河高速公路REITs5208万元和4612.99万元。此外，中银理财还代“(科技创新)中银理财-智富(封闭式)2020年11期”、“ (健康生活)中银理财-智富(封闭式)2020年07期”两只产品分别作为战略投资者购买669万元的中航首钢生物质REIT。

部分城商行理财产品也加入到配置公募REITs的队伍中。广州银行“红棉添盈安享12个月定开1号理财产品”购买平安广州交投广河高速公路REIT，配售金额12764.81万元。广发银行“幸福理财幸福添利18个月周期型理财计划第1期”购买1344.29万元的鹏华深圳能源清洁能源REIT。

此外，苏州银行作为战略投资方购买东吴苏州工业园区产业园REIT 38412万元。

券商自营资本为主流

在战略投资方中，整体以券商和券商资管产品为主，银行及银行理财产品的投资额度相对较少。具体来说，券商及券商资管的配售余额为58.04亿元；基金公司及基金产品的配售余额为30.42亿元；保险公司及保险资管产品的配售余额为51.85亿元；银行及银行理财产品的配售余额为6.57亿元；信托公司及信托资管产品的配售余额为14.53亿元。

除了战略投资方外，网下投资者中也有不少资管机构的身影。配置金额最多的是机构自营投资账户，达65.85亿元，其中以证券公司为主，包括安信证券、财达证券、德邦证券、东方证券等。其次是保险资管总计36.82亿元，基金公司的配售金额为13.20亿元，券商资管产品为8.82亿元。

对于多种理财产品对公募REITs的追捧，上海交通大学上海高级金融学院学术副院长严弘表示，主要有三大原因：

一是，从多年的海外发展经验来看，公募REITs的收益既包含了现金流收入，又包含了基础物业资产的增值，风险一般介于股票和债券之间。过去20多年美国的REITs产品年化综合收益率一般都在10%上下，具有一定的吸引力。

其次，公募REITs跟其它的风险资产，比如股票、债券等相关性较低，从资产配置角度看，是合理的资产配置中重要的组成部分。

最后，通过公募REITs可以用少量的资金直接参与到不动产资产的投资，并且公开市场交易的形式也使得资金流动性和信息透明度较高。

需对收益保持合理预期

从三季度数据来看，绝大多数公募REITs取得了较好的净利润表现。披露三季度数据的14只公募REITs产品中，净利润最高的是鹏华深圳能源REIT，也是唯一一只净利润过亿的产品，达1.95亿元；紧随其后的是两只交通基础设置类REITs，分别为平安广州广河REIT和华夏中国交建REIT，净利润分别为0.73亿元和0.27亿元。

不过，也有三只REITs净利润为负，分别为博时蛇口产园REIT、浙商沪杭甬REIT、华安张江光大REIT。

从二级市场的表现来看，自上市至今，整体REITs表现超出市场预期。不少产品出现了30%，甚至40%的涨幅。

对此，某证券公司创新资产管理部总经理对记者表示，面对二级市场的火爆，需要保持相对合理的预期。公募REITs不是一个暴利的产品，而是稳定收益型产品，如果预期太高可能会导致最后收益不好。保持合理预期的原因，主要是它的底层资产决定了公募REITs未来的收益空间。

此外，对于公募REITs在一级市场和二级市场发行情况的差异，上述总经理还表示，在一级市场发行时，随着公募REITs市场热度逐渐提升，作为投资者参与战略配售的难度也在加大。一方面供给量比较少，另一方面逐渐有更多的机构参与其中。一开始是更灵活、反应更快的券商率先参与，慢慢的保险、银行理财，甚至一些上市公司等也积极参与。

其次，在发行时期还有所谓“打新”，很多机构会参与网上网下的询价。随着公募REITs热度不断提升，认购的倍数非常高，都是100倍起步，获配量非常少。虽然看上去开盘时涨停收益还不错，但按照整体资金占用的比例计算，单次的收益大概在千分之二、三。

据上述证券公司创新资产管理部总经理观察，目前二级市场机构参与的不多，尤其是资金体量大的机构，可能是因为二级市场的容量不大，市值约在700亿左右，还没有安排专门研究二级市场投资的人员团队。这就导致二级市场除了做市商之外，真正参与投资的机构比较少，竞争没有那么激烈。