来源：上海证券报

首批公募REITs试点以来，市场规模持续扩容。截至10月24日，已上市公募REITs产品达20只，公募REITs累计募集总规模超618亿元。还有多只公募REITs排队待审或即将上市，年内产品数量有望扩容至24只。

此外，5只公募REITs启动扩募流程，推动资产组合多元化发展。记者获悉，基金公司正在抓紧筹备相关事宜，公募REITs扩募最快或在年底落地。

业内人士认为，首批公募REITs成立已满一年，运行稳健，适时推出扩募，有助于进一步实现其作为“资产上市平台”的长期战略价值，提升长期投资的获得感。

存量扩募 促进资产组合多元化

首批公募REITs扩募事宜加速推进。在扩募前期，基金管理人已与原始权益人密切合作，筛选并调研了符合要求的资产，从中挑选出拟购入的基础设施项目。同时，这些基金公司配备具有丰富投资及运营管理经验的专业人员，在产品、投研、市场、合规、运营等部门设置专门岗位，协调此次扩募工作。目前，基金公司正在详细梳理流程和时间表，针对扩募的信息披露、二级市场价格波动等方面，准备相应预案和配置相关资源。

据悉，5家基金公司正在抓紧筹备存量项目扩募事宜，最快或在年底前落地。

9月末，沪深交易所发布了首批上市的5只公募REITs拟申请扩募并新购入基础设施项目的公告。首批5只扩募REITs中，3单为上交所项目，分别是中金普洛斯REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大REIT；2单为深交所项目，分别是红土盐田港（000088）REIT、博时蛇口产业园REIT。

“REITs扩募，可视为上市公司增发。”谈及近期工作，华南一家基金公司工作人员表示，相关团队最近忙着准备扩募项目材料、逐一核查信息，与监管保持密切沟通、回复问询。

明明债券研究团队认为，REITs扩募启动，将为市场注入更多活力，有望提升底层资产的营收能力，运营能力较强的REITs二级市场估值有望提升。从各类资产的扩募情况看，产权REITs的扩募路径更为清晰，特许经营权REITs的扩募资产更具多样性。

中信证券表示，存量产品陆续扩募，叠加增量产品密集上市，将推动REITs市场加速扩容。随着REITs市场认知度进一步提升，以及投资者类型持续多元化，REITs投资价值有望持续凸显。

此次扩募后，公募REITs还将初步实现资产组合多元化，在资产类型和资产区域上提升分散度，在一定程度上降低单一片区、单一园区受行业政策、市场波动的影响。

中金基金表示，扩募相关事项已履行中金基金内部决策程序，根据规定尚待国家发展改革委申报推荐、中国证监会准予基金变更注册、上海证券交易所审核通过基金的基础设施基金产品变更申请，并经基金份额持有人大会决议通过后方可实施。

除了上述5只产品，其他基金管理人也在寻找合适的项目。

增量有序扩容 认购规模频创纪录

一方面，公募REITs存量扩募已提上日程；另一方面，增量产品逐步有序扩容。

目前，已上市公募REITs数量达到20只。此外，华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT获批，华夏和达高科产业园REIT、华夏华润有巢租赁住房REIT处于审核中，这意味着公募REITs队伍近期将扩容至24只。

单只REIT的吸金能力不容小觑。最新上市的3只公募REITs中，国泰君安东久新经济REIT认购总金额超855亿元，国泰君安临港创新产业（300832）园REIT认购总金额超727亿元。创造网下认购新低纪录的华夏合肥高新REIT，认购总金额突破千亿大关，高达1294亿元。其中，公众发售部分的配售比例低至0.23%，刷新了公众配售比例新纪录。

某公募REITs人士表示，公募REITs火热，主要有四方面原因：第一，目前公募REITs仍具备稀缺性，产品供给有限，发行上市规模较小；第二，今年以来市场避险情绪较重，公募REITs有分红属性，提供了稳定收益；第三，公募REITs与股票、债券相关性较低，能分散风险，平抑资产组合波动，且今年以来在二级市场有不错表现；四是，公募REITs参与门槛低，吸引了大量机构投资者和个人投资者。

从目前的产品看，高速公路类和产业园区类公募REITs数量最多，均达到7只。高速公路类公募REITs合计市值为295.78亿元，在资产类型中占比最高。

一位市场人士表示，上述两类资产的成熟资产储量大、资产运营模式清晰易被市场理解、成熟资产现金流相对稳定，适合基础设施公募REITs的发行。其中，产业园区类REITs具有高派息特点，高速公路类REITs可供分配收益率普遍较高，后续须关注二者的业绩兑现程度。

需求热度不减 二级市场表现平稳

在一级市场，公募REITs受投资者青睐；上市进入二级市场后，公募REITs收益较好。

新成立的公募REITs，也频频在上市首日收获大涨。国庆节假期过后，3单公募REITs接连上市，分别为华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT，上市当天均触及涨停。截至当日收盘，3只公募REITs全天涨幅分别为30%、30%、27.15%。

拉长时间看，公募REITs表现平稳。数据显示，截至10月19日，去年成立的11只公募REITs，今年以来平均涨幅达18.53%，有8只公募REITs实现正收益。

其中，红土创新盐田港REIT涨幅最大，达到39.76%；华安张江光大园REIT、中金普洛斯REIT今年以来涨幅超30%；富国首创水务封闭式REIT、东吴苏园产业REIT等产品今年以来涨幅超10%。

上述公募REITs人士表示，公募REITs正成为打新资金追逐的新目标，“公募REITs具有一定稀缺性，流通盘小，发行价格不高，又有首日30%的涨跌限制，易出现涨停的情况”。

“投资公募REITs并非稳赚不赔，底层资产的盈利情况非常重要。”该人士提醒，随着公募REITs不断扩容，产品稀缺性下降，交易性情绪下降后，与新股认购一样，投资者须回归价值判断，提高对REITs底层资产的认知，考虑好安全边际，了解市场流动性情况。

增大供给 提升市场流动性

从市场表现看，目前公募REITs产品仍属于投资需求远大于产品供应的状态。此次推出扩募项目，可适当满足部分资金的投资配置需要。

中金基金表示，新购入的基础设施项目，是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，有利于基础设施资产持续稳定运营及实现资产增值，提升长期投资获得感。

此外，随着扩募工作推进，公募REITs流动性问题将得到进一步改善。

华安张江光大园REIT基金经理叶璟认为，扩募后基金规模增加，引入了新投资者，有助于提升REITs基金的二级市场流动性。同时，作为一项创新业务，扩募进展过程中的变化，可能使二级市场价格异常波动，投资人须及时关注和识别相关风险，进行理性投资。

中金基金表示，从海外成熟市场看，成功的REITs扩募操作，在中长期可帮助REITs维持分红水平的稳定增长，正向支持REITs二级市场价格和市场流动性。

“REITs适合长期资产配置。与二级市场价格相比，产品本身价值更重要，请投资者保持理性投资，充分了解产品风险。”中金基金建议，投资者应充分了解自己的风险承受能力，深入了解REITs的投资理念，加强对底层资产及运营情况的研究。