小财看房|北京城建宸知筑,价格优势能弥补户型短板么?
10月22日,北京城建宸知筑取得预售许可证。早些时候,华曦府已声称开盘即售罄。两个项目相隔2公里左右,说好的同台竞技就此收场。
不过,北京城建宸知筑的“战斗”仍在继续。
在丰台新房库存量较大的背景下,西四环大、小瓦窑板块以及临近的大井板块、石景山衙门口板块已有多个新项目扎堆在售。那么,问题来了。北京城建宸知筑有价格优势么?价格能否弥补户型短板呢?
配套是“真香”
◆ 商超:1公里范围内有华联超市、永辉超市等,开车去五棵松华西熙LIVE、龙湖丽泽天街约20分钟,去万达广场约15分钟;
◆ 交通:距离地铁14号线郭庄子站、大瓦窑站分别为0.7公里、1.2公里,步行10分钟、20分钟左右,属于典型的临铁盘;
◆ 医院:附近无医疗资源配套,驾车去中国人民解放军总医院(301医院)、302医院约15分钟,去天坛医院约20分钟;
◆ 教育:项目对面是北京市丰台区建华学校,临近丰台二中(含附属小学),再远一点有丰台一小、丰台五小、北京十二中等;
◆ 公园:1公里范围内有绿源公园,再远一点就是大瓦窑体育公园、天元公园、北京国际雕塑公园等;
地铁14号线郭庄子站
从地铁14号线郭庄子站出来,沿着小屯路辅路向北,随后转入大瓦窑北路,一路向东即可在路口看到北京城建宸知筑的围挡。
站在围挡外看北京城建宸知筑
不同于招拍挂,北京城建宸知筑地块是早年间通过招标获得的棚改项目,由北京城建负责一、二级联动开发。
回迁安置房福悦四季目前已完工交付
从地图上看,北京城建宸知筑由131、132、134、143四个地块组团。其中,131地块是定向回迁安置房福悦四季,目前已完工并交付;143地块是配建的幼儿园;134、132地块为北京城建宸知筑商品房,分布在大瓦窑北路两侧。
北京城建宸知筑一二期位于大瓦窑北路两侧
132地块临近小屯西路,属于一期;134地块为项目二期。2022年9月下旬,两个地块举行了动工仪式。透过蓝色围挡,可以看到工地正在作业。
一期工地现场
二期工地现场
除配建幼儿园与商业外,北京城建宸知筑周边已有的配套相对成熟,能够满足基本的日常生活。虽然算不上顶配,但在西四环还是挺香的。毕竟四环配套不够,可以用三环附近的来凑啊。
项目对面是北京市丰台区建华学校
项目临近北京丰台二中小屯校区
户型是真“硬伤”
北京城建宸知筑总占地面积6.8公顷,地上建筑规模约34万方,容积率2.8,共建设有20栋5-25层洋房及高层,合计1435套。
从一期的规划看,北京城建宸知筑占地2.4公顷,共6栋楼,面积段为110-135平的三居、四居。
看户型就大体知道,北京城建宸知筑以改善客群为主,打算收割丽泽金融商务区的外溢人群。小财想说,虽然丽泽板块尚在建设ing,但这片沃土正被N个新盘轮番收割。想必此后经年,还会有项目陆续来收割吧。
110平的三居
尽管是改善项目,但北京城建宸知筑的硬伤是户型。
135平的四居户型图看起来略微方正一些,110平的三居、125平的三居以及132平的四居均是南向两面宽,呈现“面宽小、进深大”的狭长型。
125平的三居
下面,小财带大家感受下北京城建宸知筑的户型究竟有多狭长。
面宽和进深的数据,110平的三居分别是7.3米和15米,125平的三居分别为7.4米和16.8米,132平的四居分别为7.4米和16.8米。也就是说,上述三个户型,进深是面宽的两倍多。
132平的四居
有没有感受到进深大的吓人啊!125平与132平的面宽、进深一样,唯一的差别是多一个卧室。略微方正些的135平的四居户型,有点类四叶草的感觉,但未实现餐客厨一体化。
135平的四居
临近的华曦府,仅户型就比北京城建宸知筑抗打。华曦府103平的三居、124平的四居以及139平的四居,均是南向三面宽,有两个卧室;96平的三居做到了南向四面宽。至于采光如何,大家可以闭目遐思下。
华曦府称开盘已售罄
如果华曦府开盘售罄的消息属实,户型肯定算加分项。
小财觉得,很多时候,没有比较就没有伤害,毕竟产品力的一大比拼就是户型呀。
价格是真优势
西四环以卷出名,堪称卷天卷地卷苍生。
距离北京城建宸知筑直线2公里左右新盘林立,大、小瓦窑板块有首创天阅山河、国誉万和城、华曦府,大井板块有北京城建·龙樾天元,石景山衙门口板块有长安悦玺、中海学仕里等。
这还不算,北京第三批次土拍中,造甲村6031、6039地块被首开摘得,销售指导价10.6万/平。继朝阳后,丰台也扛起了供地大旗,不排除未来供应进一步增加。嗯嗯,最新消息是北京四批次供地中丰台又挂了三块地。
造甲村6031、6039地块被首开摘得
新盘多也就算了,更重要的是主打客群基本类似。除中海学仕里有少部分针对刚需客群的户型外,其余项目皆主打改善。
小财慨叹,这里不仅内卷,而且是卷上头的那种,竞争有多激烈用脚指头都能猜到。
北京城建宸知筑附近区域内新盘诸多
从价格看,华曦府和北京城建宸知筑的价格优势比较明显,均价都是7.5万/平,首次开盘大概率会低于7.5万/平。
重磅利好就是华曦府的期房已经售罄,现房至少得两年后了。此外,华曦府的位置更偏一些,规划中的地铁线还未落地,因此对北京城建宸知筑的销售压力并不大。
目前,能与北京城建宸知筑价格媲美的是中海学仕里。两个项目的客群虽有部分重叠,但北京城建宸知筑毕竟不是通过招拍挂拿下的地块,利润空间会灵活一些,不排除后期降价走量。
首创天阅山河、国誉万和城、北京城建·龙樾天元的价格均在8万/平以上,均价上浮意味着总价也不会低。虽然在客群上会分流,但对北京城建宸知筑的影响不会太大,毕竟价格是王道。
附近二手房万科假日风景B区
再看周边二手房,北京城建宸知筑的价格出现明显倒挂。项目对面的万科假日风景B区最新挂牌均价约7.4万-7.9万/平,与北京城建宸知筑的均价存在明显差距;就连小瓦窑西路东侧的美域家园挂牌均价也到了6.9万/平,毕竟这是2006年的房子,居住体验与新房差太多了。
附近二手房美域家园
小财表示,不管新老项目都没有完美的,只有适合自己的,毕竟适合自己的才是最好的。(记者 张增艳)