6月21日，首批上市的9只公募REITs将迎来超百亿元市值的限售份额解禁。这将提升公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能会让该板块尤其是那些高估值品种承受一定卖压。不过，待解禁压力释放后，公募REITs有望再次迎来配置机会。中国证券报记者调研了解到，险资和产业资本在解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs管理人也为应对此次解禁做了“万全”准备。未来随着公募REITs不断扩容，优质资产的配置价值日益凸显。

“去年发售时，我用1万多元认购了1000份某公募REIT‘尝鲜’，最后只确认了18份。一年里，这只基金上涨了不少，还进行了分红。虽然只是小散一枚，但我也想知道在解禁之前，该不该卖出这18份‘原始股’？”一位公募REITs投资者如是说。

6月21日，去年此时上市的9只公募REITs将迎来合计市值112.89亿元(按6月17日二级市场收盘价计算)的限售份额解禁，体量大致与当前流通盘市值相当，这将提升公募REITs的交易活跃度和市场流动性，但也可能会让该板块尤其是那些高估值品种承受一定的卖压。不过，解禁后优质REITs项目若因交易风险带来净值过度下跌，可能出现长期投资的买入机会。

中国证券报记者调研了解到，保险资金和产业资本占此次解禁总规模的近三分之一，由于资金属性、投资策略与REITs产品契合度较高，解禁后继续持有的意愿强烈，有望成为此次解禁的“压舱石”。公募REITs管理人也为应对此次解禁做了“万全”准备。

“未来仍可能出现首批公募REITs发行时被投资者一抢而空的场面。”业内人士预计，随着公募REITs队伍不断扩大，产品稀缺性会下降，但优质资产的配置价值日益凸显。而公募REITs与其他类别资产相关性低，其整体配置价值同样不言而喻。

解禁规模与现有流通盘相当

2021年6月21日上市的首批9只基础设施公募REITs在一年后迎来超百亿元限售份额解禁。

公募REITs在发行时总份额分为三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者发售。战略配售投资者包括原始权益人及其关联方和其他专业机构投资者。对战略配售投资者均设置了一定的限售期。其中，原始权益人的限售期为60个月，原始权益人关联方的限售期为36个月，其他战略配售投资者的限售期为12个月。因此，此次解禁份额均为其他专业机构投资者持有的战略配售份额。

“产品面临的解禁压力与战略配售投资者持有份额比例有关，也与解禁份额占当前流通盘的比例有关。如果产品前述比例过高，可能面临较大市场压力。”一位公募REITs相关业务负责人表示。

中国证券报记者分析各家REIT发布的解除限售公告发现，中金普洛斯REIT将有52%的基金份额面临解禁，在9只产品中解禁份额占全部基金份额的比例最高。紧随其后的是红土盐田港REIT和华安张江光大园REIT，解禁比例分别为40%和35.33%。这三只公募REITs限售份额解禁后，可流通份额占比均升至80%。中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品的解禁比例均在20%(含)以下。

从解禁份额占当前流通份额比例看，中金普洛斯REIT比例最高，达185.71%，平安广州广河REIT、富国首创水务REIT和红土盐田港REIT解禁份额占当前流通份额比例均在100%以上。中航首钢绿能REIT、东吴苏园产业REIT和浙商沪杭甬REIT三只产品解禁份额占当前流通份额比例均在50%左右。

从解禁市值看，中金普洛斯REIT仍居首位，根据6月17日收盘价粗略计算，解禁市值达38.58亿元，当前流通盘市值为20.77亿元。平安广州广河REIT解禁市值为23.7亿元，红土盐田港REIT解禁市值为10.01亿元。

从解禁份额占全部基金份额比例、占当前流通份额比例以及解禁市值角度来看，中金普洛斯REIT均面临较大解禁压力，红土盐田港REIT和平安广州广河REIT面临的解禁压力也不小。

分项目类型看，产业园区类和仓储物流类REITs解禁份额占比较大，首次解禁后可能面临更大卖压。“价格涨幅与估值高的项目被减持的可能性更大，部分战略配售投资者可能在解禁后出于止盈、净值管理等目的选择减持。”中金公司固收团队表示，根据测算，富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT、博时蛇口产园REIT和红土盐田港REIT上市以来价格涨幅均超过30%，相对估值指标也较高。

整体来看，此次9只公募REITs共计21.71亿份基金份额迎来解禁，解禁份额占9只公募REITs总份额的33.92%，占当前流通总份额的104.68%。按照6月17日收盘价粗略计算，此次面临限售份额解禁的9只产品合计解禁市值为112.89亿元。而在解禁之前，上述9只产品合计流通市值为107.54亿元。也就是说，此次解禁的市值已经超过9只产品当前流通市值。

“这会增强市场预期，对二级市场价格造成较明显的影响。”公募REITs领域专家张建红坦言。

“今年3月以来，公募REITs与股票的联动性有所增强。当前，股票资产反弹渐入佳境，但REITs受制于解禁预期以及疫情对REITs现金流的直接影响，此轮REITs整体反弹速度慢于股票。”中信证券首席经济学家明明分析，虽然公募REITs即将面临解禁，或对公募REITs市场反弹形成一定抑制作用，但解禁的实际影响可能被高估了。待解禁卖压释放之后，公募REITs有望再次迎来二级市场配置机会。

在首批公募REITs上市之前，市场上曾有对首批产品上市后流动性不足的担忧。当前公募REITs仍有供给规模小、流通量有限的问题，从而导致部分产品溢价率偏高。“解禁后，个人投资者的流通份额占比将被稀释，机构投资者的流通份额占比将显著提高。解禁释放的份额将有利于提升公募REITs二级市场交易活跃度、流动性，从而吸引更多人参与REITs投资，形成良性循环。”张建红说。

“解禁之后公募REITs的流通份额大幅增加，一定程度上缓解了供给不足问题，市场供需可以实现更好平衡。”中航证券首席经济学家董忠云表示。

长期投资者继续持有意愿强

中国证券报记者走访调研机构发现，REITs的很多战略投资者有长期配置的考虑，长期配置型投资者对于解禁后继续持有公募REITs份额的意愿更强，解禁对市场的实际影响或较有限。

在此次解禁之前，各家公募REITs管理人已经与持有份额即将解禁的战略配售投资者进行了密切沟通，及时了解他们的减持意愿。

“战略配售投资者主要包括险资机构、产业方、银行理财、券商自营和私募基金等。不同类型机构会根据其投资需求择机减持。保险机构、产业方等投资者由于其资金属性、投资策略与REITs产品契合度较高，未来大概率会长期持有。”中航基金相关业务负责人告诉中国证券报记者。

“相比更倾向于获取中短期盈利以及有净值管理要求的基金、银行理财、券商，险资和集团、企业、股权投资机构的长期配置倾向更明显，解禁后继续持有的意愿可能更强。”中金固收研究团队分析。

中金公司研究部根据5月31日收盘价测算：此次解禁，保险机构的解禁规模为33亿元，私募的解禁规模为25.5亿元，券商自营的解禁规模为17.7亿元，资管机构的解禁规模为15.3亿元，公募专户的解禁规模为5.8亿元，银行理财的解禁规模为5.5亿元，上市公司的解禁规模为3.8亿元，信托的解禁规模为3.6亿元。可以看出，保险资金和产业资本占此次解禁总规模的近三分之一。他们作为长期资金将成为此次解禁的“压舱石”。

具体到不同产品，中金固收研究团队分析9只公募REITs解禁份额持有人的性质后发现，浙商沪杭甬REIT的险资和集团、企业、股权投资机构持有份额占比最高，达62%，中金普洛斯REIT和红土盐田港REIT的险资和集团、企业、股权投资机构持有份额占比均超过50%，博时蛇口产园REIT和东吴苏园产业REIT的险资和集团、企业、股权投资机构持有份额占比均不足20%。

除长期资金可发挥稳定作用外，公募REITs管理人为应对此次解禁也做了“万全”准备。中国证券报记者了解到，为应对首批限售份额解禁，监管层对各大基金公司进行了窗口指导，要求其在基金份额解禁前后做好投教工作，密切关注战略配售投资者的减持意愿，以便积极应对各种情况。

中航基金相关业务负责人表示：“各家基金管理人近期与战略配售投资者保持密切沟通。根据所掌握的情况来看，大部分战略配售投资者仍将长期持有，不会集中在解禁日前后进行减持。此外，基金管理人高度重视首批公募REITs份额解禁事宜，本着维护份额持有人利益的原则，制定了详细的化解风险预案，尽可能减少二级市场价格出现大幅波动的情况发生。”

“即便战略配售投资者有减持安排，市场上还有大量潜在投资人，我们可以通过大宗交易方式协助完成交易，减小对二级市场的冲击。”一位公募REITs基金经理说。

除此之外，根据首批公募REITs上市监管要求，一只公募REIT需配备至少一家做市商为产品提供流动性服务。在首批项目发行上市后，做市机制起到了稳定二级市场价格的作用。“各家基金管理人与做市商定期保持密切沟通，时刻关注二级市场变化。目前各家做市商均制定了做市方案，以便在限售解禁导致极端情况发生时能够快速、有效稳定二级市场价格。”中航基金相关人士表示。

此外，富国基金、红土创新基金、中航基金等公募REITs管理人在微信公众号及相关媒体发布投教文章，并通过线上线下宣讲、制作投教短视频等形式，向投资者告知限售解禁的安排和规则，提示可能面临的投资风险。

一抢而空场面或再现

一年前，首批基础设施公募REITs发售时出现一抢而空的场面。中航首钢绿能REIT以1.76%的公众投资者有效认购申请确认比例，创出当时基金配售比例之最。此后，华夏中国交建REIT认购累计“吸金”逾1500亿元，成为史上最难买到的基金。

5月31日，沪深交易所同时发布基础设施REITs新购入项目指引。扩募机制的出台标志着中国REITs市场配套制度的完善。中国证券报记者调研了解到，已经发行公募REITs的管理人正在积极储备优质的可扩募资产。

博时蛇口产园REIT基金经理王翘楚告诉中国证券报记者，招商蛇口先后发起招商局商业房托和蛇口产园双REITs平台，可以在保留经营管理权前提下向平台注入成熟资产，助力招商蛇口降低重资产比例，有效发挥“产业+金融”的资源优势，以产融联动方式激发持有物业活力，形成全生命周期的产融联动体系。建信基金也在积极储备建信中关村REIT的优质可扩募资产，从资产遴选、业务对接、系统搭建等方面出发，做好公募REITs扩募准备工作。

此外，一批新的公募REITs项目正在申报，公募REITs市场持续扩容。6月6日，国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金获上交所审批通过，成为第13单公募REITs。6月15日，鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金在深交所的审核状态变更为“已问询”。6月17日，华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金的项目状态更改为“已反馈”；同日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金在深交所的审核状态也更改为“已问询”。

未来随着资产持续扩容，公募REITs的稀缺性将降低，REITs这类资产的投资价值会否发生变化？

“随着公募REITs市场的扩容，资金给予此类产品的溢价空间或减少。”王翘楚坦言。

建信基金基础设施投资部公募REITs业务总负责人张湜表示，随着试点工作的推进和市场规模不断扩大，公募REITs将逐步成为投资者的常规配置工具。投资者会从更多维度评判公募REITs，不同类型项目的价值判断和估值逻辑等方面的差异将逐步显现，投资者对不同项目的认购热情和投资预期也会有所不同，最终将导致市场表现进一步分化。

不过，业内人士表示，未来仍可能出现首批公募REITs发行时被投资者一抢而空的场面。

张建红认为，从国内已发行的公募REITs来看，不同类型资产收益率表现存在差异。虽然未来公募REITs会越来越多，发行逐步实现常态化，但优质资产具有一定的稀缺性，总会受到市场追捧。

刚刚启动发行的国金中铁建REIT再次受到机构热捧。6月17日，国金基金发布的国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金基金份额发售公告显示，机构网下认购数量总和为289050万份，为初始网下发售份额数量的33.03倍。

公募REITs作为独立的一类资产，投资者又该如何看待他们的投资价值？

“除带给投资者有竞争力的长期回报、可观稳定的分红、较高的信披透明度和较好的流动性外，投资组合中增加公募REITs资产将有效提升资产配置效率。”上海证券基金评价研究中心分析师孙桂平表示。他以REITs市场发展最成熟的美国为例分析，从长期表现来看，REITs的长期收益率仅低于纳斯达克指数。而将REITs放入资产组合后，有效前沿曲线的中高收益部分明显外扩，资产配置效率得到显著提升，显示REITs在资产组合中的配置价值，尤其是在收益率为10.5%时，波动率降低了差不多4个百分点。

根据NAREIT统计，目前美国有8700万人直接投资REITs，或者通过REIT共同基金/ETF间接投资REITs。此外，养老基金、捐赠基金、基金会、保险公司和银行信托部门等机构投资者也积极参与REITs投资。

北大光华管理学院发布的《中国基础设施REITs创新发展研究》测算，中国基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将1%进行证券化，即可撑起一个万亿元规模的基础设施REITs市场。从制度层面看，税收优惠、强制分红对REITs发展起到重要推动作用。

张湜表示，从机构投资者角度看，基础设施公募REITs是投资我国优质基础设施项目的创新途径，具有标准化程度高、信息披露完善、投资逻辑清晰等特征。同时，公募REITs是国际通行的配置资产，流动性较好，安全性较高，与其他大类资产相关性低。在其他大类资产出现较大波动的情形下，尤其是债市出现“资产荒”的当下，公募REITs的投资价值凸显。

“更为重要的是，公募REITs能够盘活沉淀的大量优质基础设施项目，迅速回笼权益性资金，并作为资本金投入新项目建设。企业通过发行公募REITs打造专属资产管理平台，形成存量资产和新增投资的良性循环，对拉动内需、盘活存量具有重要意义。”张湜说。