核心观点：

业绩承压，短中长期压力集中爆发：21 年全年板块A+H 股54 家房企共实现营业收入4.40 万亿元，同比+12.5%。毛利率为20.8%，较20年下滑5.7 个百分点。营业利润3981 亿元，同比-35%，归母净利润1966 亿元，同比-47%，归母净利率水平4.5%。上市公司中，9 家公司亏损了987 亿元，扣除这部分的影响，板块整体净利率水平为6.7%。

22 年一季度，A 股37 家房企，实现主营业务收入、毛利润规模、营业利润及归母利润分别同比-15.2%、-22.3%、-26.3%和-37.5%，加速下滑。数据充分体现了过去几年地产行业短、中、长期风险。

总量规模环比下滑，行业进入缩表阶段：21 年地产A+H 整体总资产规模19.41 万亿元，同比+4.7%，总负债同比+4.1%，净资产同比+7。

0%，其中归母净资产2.6 万亿元，同比+2.6%。从Q3 开始，面临销售下滑及债务收缩压力，行业首次出现总资产规模下滑，21 年报环比21 年中报，板块总资产规模下滑0.45%，22 年一季度总资产及总负债规模进一步收缩。上市企业代表行业中资源及能力最强的公司，总资产规模的下降也代表地产行业总投资规模的下滑。盈利能力方面21 年ROE 为7.5%，扣除亏损企业，则整体ROE 为11.3%。

央企扩表、国企分化、民企收缩：在分析21 年年报和22 年一季报的过程中，按照央企、国企、民企以及违约企业四档来进行划分。业绩增速分别为-10%、-34%、-30%及亏损700 亿元；归母净利率分别为10。

4%、4.1%、5.4%及-403%；总资产规模增速分别为+8.8%、+4.5%、+8.2%及-44%；ROE 水平分别为11.8%、8.7%、11.2%及-55.1%。央企稳健经营的优势在21 年的报表对比中体现得淋漓尽致，严格的费控，稳健的杠杆使用，以及通畅的融资渠道，既可以保证当前业绩的安全，同时具备未来成长的可能。

开工竣工规模下滑：21 年全年20 家主流房地产开发企业实现新开工面积同比-15%，年初计划21 年开工增速为14%，但实际完成值低于年初计划约30 个百分点。22 年计划开工面积同比下降23%，土地投资收缩与意愿下降是造成开工下滑的主要原因。竣工数据方面，21 年地产板块整体完成竣工面积同比增长14%，2022 年，板块整体竣工计划同比下滑1%，表明上一轮高景气度周期后的交付高峰已经过去。

企业表现：结合报表分析和经营数据对比，我们认为中国海外发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、建发股份、龙湖集团、越秀地产、美的置业，是综合表现最好的房企。

风险提示。未来基本面表现不及预期，居民端需求持续性不及预期；融资信贷投放量减少；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。