3月31日，禹洲集团(01628.HK)公告2021年全年业绩表现。数据显示，报告期内禹洲集团确认收入实现持续增长达270.71亿元，呈现企稳回升；同时公司债务管理持续优化，有息负债按年下降11.45%，三条红线全面达标，迈入“绿档”。

2021年是可以说是房地产行业的转折点。去年以来，我国房地产行业受多重因素影响步入寒冬，在销售回款、融资等方面均遇到经营及流动性困难，不少模范生企业亦濒临困境。近期，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议明确表示，要及时研究和提出有力有效的应对方案以及行业向新发展模式转型的配套措施。不仅为2022年行业政策端注入了信心，也为行业带来了曙光。

对于受到短期流动性压力的房企来说，也将得到一定的积极调整空间。禹洲集团一直以来积极主动降杠杆，向精细化、高质量发展，尽管受到政策调控的短期影响，仍然体现出较为优质的基本面和抗风险素质，有望在新的一轮政策暖风下优先走出寒冬、向新发展。

积极持续降杠杆，禹洲迈入“绿档”

我们知道我国房地产调控本质是对于高周转、高杠杆、高风险的企业进行风险化解及调整，核心指标是杠杆率，调控目的则是使其处于较为健康和可持续发展的水平。未来在政策支持下，一些本就具备低杠杆、高质量发展的企业则有望快速企稳，得到新的发展机会、转向新的发展模式。

一直以来，禹洲在响应国家政策及自身调整方面一直表现出优势。伴随三道红线叠加银行房地产贷款的两道红线相继出台，禹洲的净负债率、现金短债比常年达标，坚定积极的降杠杆、减负债。

稳健的财务管控是为未来发展的关键。2021年禹洲按时偿付多笔境内外债务，积极回购股票、持续优化债务水平，稳信心稳市场的一些列动作，赢得了市场的多方肯定。根据2021年公司年报数据显示，截至2021年12月31日止，公司银行及其他贷款、公司债券及优先票据，合共约人民币565.82亿元，较去年同期减少11.45%。

在三条红线新规发布后，公司一支积极持续降杠杆。年报数据显示，2021年12月31日公司现金短债比达1.25倍；剔除预收款后的资产负债率为69.19%，较去年同期下降 8.73 个百分点；净负债比率为94.37%，全面达标进入“绿档”，显示了健康的债务管理水平。

保交付保稳定，禹洲的信心与底气

要熬过寒冬，房地产行业必须调整，但首要的是先“活下去”。面对短期的流动性压力，禹洲率先稳住企业运营，集中力量“保交付、保销售、保稳定”。截至2021年底，公司顺利达成270.71亿元的确认收入目标，交付攻坚战取得全面胜利，较去年同期按年上升160.01%，再创新高。毛利润及净利润达分别达到40.61亿元、12.83亿元，较去年同期分别增长746.12%、462.15%.

交付是2021年禹洲的一大亮点，据统计全年禹洲共为超过3万个家庭完成交付，部分项目交付收楼率近100%，在这背后是禹洲对于交付品质的坚守。禹洲把交付作为产品力打造的一个重要方面，建立并完善了以禹悦体系为核心的多达16项交付服务和承诺，力求将业主的体验做到极致。同时，禹洲在工程“匠心智造”体系的保障下，也让让业主对交付品质更加安心。

除了在保稳定、保交付的频频发力，禹洲在资本端也积极自救，通过积极的债务管理、处置优质资产、快速回笼资金，稳定财务状况；同时，加大销售力度，狠抓销售端的现金流，持续造血。足以证明禹洲拥有十足的信心和底气顺利渡过寒冬。目前，多个城市已在销售端放松了此前的严苛限制，将更加有利于楼市的回温及市场信心的恢复。

精细化运营，禹洲向新发展

面对严峻的内外形势，禹洲没有躺平。一直以来，禹洲不断探索年轻化、精细化的发展方向。

其中，禹洲旗下的商业板块一直积极探寻破局方式。2021年，禹洲正式发布全新商业产品体系：禹悦系、禹洲广场系以及金街系，从业态、模式、设计、资本四大创新入手，致力于提供更优质更丰富的商业服务及生活体验。

禹洲商业除了充分洞察了解年轻一代的需求，积极推出“夜间经济”、“地摊经济”、“首店经济”和“四坑文化”等热门消费场景，发力年轻化赛道。同时，禹洲也十分注重打造购物场景的体验感。在2021年，打造了一系列极具体验感的线下活动，包括“行走的艺术制造机”、“青年态度节”、“寻五开心五周年派对”、“夜猫生活节”、“四坑文化节”等，持续提升商业竞争力。

目前，禹洲商业已覆盖多种物业形态，打造商业面积超152万平方米，已进入的城市包括深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等一二线核心地带，拥有已开业项目29个及筹备期项目10个，共39个项目，其中购物中心、写字楼及小区商业业态的占比分别为61%、23% 及16%，可以满足城市多元群体的消费需求。此外，禹洲持续开发会员系统，以禹佳智慧小程序为载体，打通线上线下场景，精准地触达消费者，上线两年以来累计注册会员已达12万+。

除此之外，禹洲还集中力量打造产品力及服务力，陆续实践了包括产品体系的年轻化迭代、禹立方未来社区、美好交付体系等等精细化的运营策略，奠定了禹洲向新发展的强大基础。相信在“稳”的经济政策下，像禹洲一样精细化发展、积极作为的房企可以顺利渡过难关，向新发展模式迈出坚定步伐。