事项：

3 月16 日，刘鹤副总理主持国务院金融稳定发展委员会会议，研究当前经济形势和资本市场问题，提到“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

3 月16 日，易纲同志主持召开人民银行会议，强调“坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。

3 月16 日，郭树清主席主持银保监会召开专题会议，强调要坚持房住不炒，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

3 月16 日晚，据新华社消息，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

平安观点：

“稳经济”需“稳地产”，地产风险化解方案有待完善。2022 年政府工作报告指出，“面对下行压力，要把稳增长放在更加突出的位置”。房地产作为支柱产业，2021 年房地产业增加值拉动整体经济增长约0.38 个百分点，对GDP 增长贡献率为4.64%，地产投资占固定资产投资的27%，其平稳运行为经济增长重要支撑。但2022 年1-2 月地产销售、投资、资金端等均难言乐观，行业流动性风险持续发酵，近期部分房企信用风险再度暴露。

此次监管表态，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”，坚定及时有效化解行业风险的信心，预计后续将有更多稳定地产政策出台。

短期政策松绑兼具必要性与合理性，有望在供需两端齐发力：尽管中央提出稳增长，但土地市场降温、疫情冲击下地方政府财政收支矛盾凸显，同时2 月百强房企销售额同比降43%，居民中长期贷款自统计以来首次为负，叠加2022H1 为房企偿债高峰，各市场参与主体亟待借助外部政策力量破局，化解系统性风险。我们认为，化解风险核心在于打通以销售回款为主的内生经营现金流，提振金融机构与购房者信心的关键，预计未来政策或在下调按揭利率、放松限购限贷、松动预售监管金等多维度“因城施策”发力。此外，财政部称今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，符合金融稳定发展委员会“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”的要求，亦有助于购房者信心修复，稳定市场预期。

中长期竞争格局优化，行业预期趋于稳定：本轮行业危机中激进型的“高杠杆”房企难以为继，未来不可避免面临规模萎缩或退出市场，优质房企出于“以销定投”亦收缩投资，地方政府在土地财政压力下或在土拍市场让利，如近期东莞成都等地放松限价等。土地市场或进入买方市场，优质房企拿地隐含毛利率有望迎来改善。此外出险及高压房企出让资产意愿颇为积极，叠加金融机构信贷支持，为优质房企创造良好收并购机遇。中长期看，行业资源逐渐向优质高信用房企倾斜，其市场份额有望持续扩大，同时政策、土拍等市场预期稳定利于行业良性循环，市场平稳健康发展。

投资建议：当前在稳增长背景下，地方财政及楼市成交均承压，2 月居民中长期贷款自统计以来首次为负，多家房企信用风险再度爆发，化解行业风险与稳定市场预期迫在眉睫，后续政策有望在供需两端齐发力，带动板块估值持续修复。中长期看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控优势的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的高信用龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A 等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

风险提示：1)房地产行业短期波动超出预期风险；2)个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3)政策改善及时性低于预期风险。