要点

根据财联社报道，2月22日，六大行统一下调广州地区房贷利率，其中首套房利率从此前的LPR+100bp（5.6%）下调至LPR+80bp（5.4%），二套房利率从此前的LPR+120bp（5.8%）下调至LPR+100bp（5.6%）。我们点评如下：

历史上按揭利率波动剧烈，下行周期降幅显著。回溯2008年以来，当央行下调5Y期贷款基准利率时，均伴随着按揭利率大幅下行，大体经历了三个阶段：第一阶段是2011年9月-2012年7月，按揭贷款利率累计降幅为142bp，明显高于5Y期贷款基准利率降幅（50bp）。第二阶段是2014年11月-2015年10月，按揭贷款利率累计降幅为244bp，同样高于5Y期贷款基准利率降幅（140bp）。第三阶段是2019年9月-2020年12月，5Y-LPR累计下调幅度为20bp，按揭贷款利率降幅为28bp。总体来看，伴随着每一轮“稳增长”和央行降息，按揭贷款利率均出现同步下行，下行幅度明显高于5Y期贷款基准利率和5Y-LPR降幅，且每一轮按揭贷款利率下行幅度均超过20bp，前两轮幅度相对较大，持续时间为10-15个月。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，是LPR报价下调叠加市场化供需力量共同作用所致，后续按揭贷款利率仍有下行空间。

EVA比价效应显示按揭贷款利率仍有较大下行空间。从目前银行各类资产EVA比价效应看，按揭贷款EVA水平最高（3.32%），高于对公贷款EVA超过3个百分点，且高于利率债超过0.5个百分点，即尽管部分地区按揭贷款利率出现一定幅度下行，但按揭贷款EVA水平仍明显高于对公贷款和债券类资产。根据按揭贷款EVA敏感性测试：在相对审慎的假设下，即便后续按揭贷款利率全面下行71bp，其EVA仍与10Y国债持平，在银行各类资产中处于较高水平，利率下行不改按揭贷款作为银行优质资产的“地位”。

按揭利率下移是稳定房地产销售的重要抓手。回溯历史，按揭贷款利率基本上领先房地产销售面积增速约一个季度，即在2011年Q4、2014年Q3以及2019年Q4时点，按揭贷款利率见顶回落时，大致再经历一个季度时间，房地产销售面积增速开始触底反弹。近期六大行下调广州地区按揭贷款利率20bp，可能是本轮按揭贷款利率“松动”的前奏信号，后续来看：

（1）按揭贷款利率仍有望进一步下行，在因城施策框架下，前期部分按揭贷款利率偏高的热点城市，以及三四线城市均存在下行空间，在此情况下，房地产销售增速在今年Q2有望触底企稳。

（2）在按揭贷款定价调整过程中，受市场化供求力量驱动下的利率点差调整幅度会相对更大，但仍不排除5Y-LPR报价存在下调的可能。

按揭贷款增长有望回暖，企业杠杆向居民杠杆迁徙。预计2022年新增涉房类贷款规模维持在4.8万亿左右，较2021年多增近1万亿，增速9.14%，较2021年提升1.4个百分点。其中，新增按揭贷款维持在4.3-4.5万亿，增速为11.45%左右，新增开发贷维持在3000-5000亿，增速为7.95%左右。在过去数轮行情中，伴随着房地产销售增速的触底反弹，居民宏观杠杆率也随之出现抬升。截至2021年12月，我国居民宏观杠杆率为62.2%，较2021年年初持平，这也与2021年的房地产市场和涉房类融资景气度相呼应。对于2022年，在供需两端政策支持下，房地产销售有望触底企稳，按揭贷款开始回暖，我们预计2022年居民宏观杠杆率将高于2021年水平，进而实现企业杠杆向居民杠杆的迁徙，2022年“稳增长”的发力部门，可能更多地由政府和居民来承担。