来源：证券时报 作者：毛可馨

房地产行业正在经历变局。在地价高烧和销售限价的挤压下，上半年房企销售毛利率下滑已成趋势，下半年销售进程仍不容乐观。不过，随着集中供地规则优化，房企毛利率拐点或许可期。此外，“三条红线”、贷款新规等政策效果正逐步显现，房企加快去杠杆进程，拿地目标趋于保守，多位房企高管在业绩会上表露出求稳策略。

据克而瑞统计，以全口径销售金额来看，上半年排名前三位的房企为碧桂园、中国恒大和万科，分别实现销售金额4264.1亿元、3561.6亿元、3548.1亿元；从归母净利润来看，共有8家房企突破100亿元。其中中国海外发展排名第一，实现归母净利润207.79亿元，此外还有碧桂园、中国恒大、新鸿基地产、华润置地、融创中国、万科A以及保利地产。

行业毛利率整体下滑

上半年按全口径销售额排名前十的房企中，除招商蛇口外其余9家均出现销售毛利率下滑。

销售前三强的房企均未逃过盈利空间的压降。排名前两位的碧桂园和中国恒大上半年毛利率分别下降3.04个、12.06个百分点。排名第三的万科毛利率降幅也达8.87个百分点。毛利下滑叠加结算规模有限，直接导致万科出现2008年以来首次半年度净利润同比下跌，上半年归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%。

行业毛利率整体下滑主要由于，上有商品房限价，下有地价成本高企。以万科为例，上半年万科的新增拿地均价为7480元/平方米，销售均价约16171元/平方米，地价占售价比例为46.3%，相比去年底的44.5%进一步上升。

在土地端，上半年“两集中”下的第一批供地在部分地区掀起“土拍大战”，地价依然高烧不退。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在业绩会上坦言，上半年在执行“两集中”供地的22个城市里，大部分土地都拍得特别贵。对于利润下滑，他表示：“全行业在下降，不可能我们不降，但是希望我们的降幅低于平均降幅。”

在销售端，多轮密集调控叠加国内疫情散发给销售市场蒙上阴影。融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上称，政府坚决执行多方面调控政策，市场预期有所改变，已经有房价不再上涨的预期。此外，部分企业经营压力较大而实行降价销售，亦使整体行业销售承压。他预计，下半年房地产市场会比较惨烈，销售压力很大。

从近两个月数据来看，下半年销售情况的确不容乐观，据克而瑞统计，7月份29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降12%和11%，较2019年同期下降2%。8月市场持续降温，成交面积同、环比分别下降22%和10%，较2019年同期下降8%，降幅较7月有所扩大。

值得注意的是，二轮集中供地或将带来变数。近期多地重新发布第二批集中供地出让公告，溢价率控制在15%以内，竞品质、限马甲、摇号等政策频现。中金公司认为二轮土拍方案调整本质上是通过推动地方政府让利以管控真实溢价率，客观上有助于降低房企拿地成本并修复利润率。据其测算，土拍方案调整可帮助房企在试点城市平均降低8%的拿地成本，隐含税前毛利率提升3.7个百分点，各城市间影响幅度分化明显。

部分房企预期前些年高地价被消化后毛利率将迎来反弹。华润置地首席财务官郭世清在业绩会上称，未来两年华润置地将基本消化完2016-2018年三年间拿下的高价地，拉长周期来看，毛利率水平或会反弹。新拿地项目如果能保持10%以上的净利率，毛利大概能贡献19%-20%。

万科总裁祝九胜则认为，品质管理将是未来区分房企毛利率水平的因素。他在业绩会上表示，万科全年毛利率压力仍在，整个行业将来能够回到平均回报水平，但企业个体差异就看谁的精细管理做得好、服务做得好，相应回报水平就会高一些。

“求稳”成为关键词

“求稳”是房企2021年上半年的另一大关键词。曾在2018年高喊“活下去”的万科再次透露出危机意识，祝九胜在业绩会上表示规模和速度不再是唯一追求的目标，万科将更加关注稳字当头。

多家房企拿地节奏逐渐放缓。孙宏斌表示，融创需要预留安全垫，下半年拿地目标保守，控制拿地规模也是出于公司升评级、降低融资成本目标的考量。公司目标是三年内将融资成本从8%左右降至5%左右，据此在三年内将公司信用评级提升到投资级。因此，公司下半年计划把权益拿地销售比控制在20%以内。这一比例显著低于其上半年的37.9%。

中国奥园执行董事、联席总裁陈志斌也表示，公司年购地预算控制在当年合同销售额20%以内，以销定投，保持审慎购地。

近期有市场消息称，监管部门要求房企买地金额不得超过年度销售额的40%。这一比例限制不仅针对房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式拿地的支出。

在应对“三条红线”方面，多家房企提出“转绿”目标。碧桂园表示公司有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整，目前也在严格按照2023年6月这一时间点来管控报表。截至6月底，碧桂园仍踩中一条红线，剔除预收账款的资产负债率为77%，去年底为80%。

旭辉控股在今年年初刚刚进入到“三条红线”试点企业的范围。上半年，公司净负债率显著下降至60.4%；现金短债比2.7倍，剔除预收账款的资产负债率下降到72.1%，这两项指标仍高于“红线”要求。

“拿地强度我们将严格控制在40%以内，包括今年上半年我们经营现金流为正。从目前的铺排来看，我们有信心在年末进入到绿档。”旭辉控股CFO杨欣表示。

中国奥园截至上半年的剔除预收账款资产负债率为78.5%。陈志斌表示，将通过促回款、调节奏、降成本、快交付等举措，未来三年均实现正向经营活动净现金流，达到降低负债、增厚净资产的目的。至2022年底，中国奥园将实现“三条红线”全面归于绿档。其中，有息负债今年内预计降低10%~15%。