核心摘要

本月观点：中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势；二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍并调整竞拍规则。7月为传统推盘淡季和22城集中供地“真空期”，重点城市取证推盘节奏放缓，土地成交量价齐跌，房企拿地意愿有所下滑，百强房企单月销售业绩同环比双降。但多地调整土拍规则后，最高土地溢价率不超15%，叠加监管部门要求“三道红线”试点房企当年拿地销售金额比不超40%，有望带动后续土拍降温。受益于地价平稳及房企拿地毛利率或将企稳回升预期，8月地产板块迎来估值修复，长线投资者可择机布局现金流稳健的行业龙头万科A、保利地产、金地集团等；同时持续看好行业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房、客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

政策：政治局会议重申“房住不炒”，多地暂缓二次土拍。7月涉房类政策共39项，环比升25.8%；其中偏紧类20项，偏松类5项。中央政治局会议重申“房住不炒”，并强调加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势。地方层面，二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍，调整土拍规则，或带动地市降温。

资金：信贷投放有所下滑，房企境内融资规模环比下降。7月M2增速、社融存量增速环比均降0.3个百分点，社融存量增速已落至2019年底水平。截止二季度末，人民币房地产贷款余额同比增速较上年末增速下降2.2个百分点，行业融资环境仍维持偏紧状态。7月房企境内债、境外债、集合信托融资规模，环比分别降0.3%、升34.5%、降12.7%，同比分别降29.2%、43.1%、10.2%。整体看，房企融资环境持续收紧，降杠杆意愿明确，融资总量较2020年同期下降明显。

楼市：取证推盘节奏放缓，成交延续走弱。7、8月为传统推盘淡季，叠加近期疫情反复影响开盘认筹，7月重点城市周均推盘环比降21.5%，35城商品房平均批准上市面积环比降10.9%。成交延续走弱，7月重点50城新房、重点20城二手房月日均成交环比降9.6%、14%，35城出清周期环比升0.1个月。

地市：成交量价齐跌，溢价率处年内低位。7月为22城集中供地“真空期”，百城土地供应建面环比降0.9%，成交建面环比降45.8%，由于一二线城市土地成交缺位，百城土地成交均价环比降39.3%，土地溢价率仍处于年初以来低位。随着多地暂缓土拍并调整规则，后续地市有望逐步降温。

房企：单月销售业绩同环比双降，拿地力度延续回落。百强房企7月全口径销售金额、全口径销售面积，同比分别降7.6%、16.4%，环比分别降31.3%、33%。7月土地整体供应量有所下滑，同时供地大多位于三四线城市导致房企拿地意愿不高，7月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别降17.7pct、20.7pct。被纳入“三道红线”试点的房企被监管要求当年拿地销售金额比不超40%，预计上半年拿地积极房企下半年或适度放缓拿地节奏。

板块表现：7月申万地产板块下跌11.82%，跑输沪深300（-7.9%）。截至8月18日，当前地产板块PE（TTM）7.43倍，估值处于近五年1.64%分位。