5月31日，首批公募REITs公开发售，底层资产主要是大基建行业。中国证券报记者采访了解到，在政策支持下，截至2021年第一季度，国内已发行租赁住房类REITs产品19只，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。

REITs市场潜力大

戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出，首批9只公募REITs中，有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前，底层资产主要围绕大基建行业发行，而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态，没有作为本次REITs试点发行的底层资产。

“对直接融资市场来说，首批公募REITs发售是里程碑式的事件。”胡峰指出，“去年4月30日，公募REITs试点政策出来后，市场参与方就开始紧锣密鼓地进行研究，之后符合政策规定的企业开始匹配和对接券商、评估、律所、会计师事务所等专业机构，各家机构也在帮助这些企业理清思路，尽早实现基金的发售。公募REITs的上市流程和上市公司IPO复杂程度不分上下。这么短的时间完成首批9只公募REITs的审批和发售，可以说是相当迅速和有效率的。”

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》，并出台配套指引，标志着不动产投资信托基金公募试点政策正式落地。

中国证券报记者了解到，REITs最早出现于美国20世纪60年代初，意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场租金与增值所带来的收益。目前，国际上流行的REITs基金大多指的是房地产信托投资基金，通过这一手段把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融交易过程。

“据北大光华预计，中国REITs市场的潜在规模保守估计将在5万亿元-14万亿元。参考美国相对成熟的REITs市场经验看，公募REITs的规模大概占到股票市场总市值的3%左右，新加坡REITs规模占到股票总市值的12%左右。市场潜力较大。”胡峰指出。

“公募REITs产品要想让投资者取得更好收益，基金管理者首先需要对基础设施资产有正确的理解，在选择正确的标的上有独特的思路和眼光；其次要有主动管理基础设施资产的能力，为投资人提供分红收益及可能的资产增值收益。同时，购入更为优质的标的，保证基金持续运作。”

类REITs产品逾90只

胡峰介绍，此次9只REITs公募产品问世之前，我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日，国内类REITs产品累计发行93只，发行总规模达1752.1亿元，平均每只规模约18.8亿元。其中，已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出，退出产品总规模为374.3亿元；存续期类REITs产品有75只，产品规模为1377.8亿元。

“类REITs产品和公募REITs产品最大区别在于，类REITs产品大多数是融资手段，没有真正形成‘投融管退’良性的投资循环。”胡峰指出，“目前市面上常见的类REITs产品一般实行的是‘3+3+3’的模式，每隔3年开放一次，通过续发的模式可以一直存续下去。此外，类REITs产品主要针对的是机构投资者，是一种私募形式的融资方式。而公募REITs则可以针对公众投资者，让公众投资者可以以较低门槛投资不动产项目。大部分公募REITs产品要求将90%或以上的收益作为股息定期分配给投资者。但是，REITs作为权益投资工具，上市后本身价格也会有波动。”

胡峰表示，资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段，不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中，资产定价的逻辑都具有一定规律性。

“在公募REITs资产尽调环节中，如何对底层资产进行合理定价并建立可参考的价值衡量体系显得尤为关键。其中，资本化率在不动产大宗交易市场中可以真实地体现资产运营净收益与价值之间的关系，客观反映投资者对于收益回报的要求，研究资本化率对不动产定价具有重要意义。”胡峰指出。

住房租赁REITs有望获政策支持

针对REITs未来发展方向，多位业内人士指出，住房租赁REITs相比其他领域更有可能获得政策支持。

2018年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，完善了住房租赁资产证券化的工作程序，提出加强住房租赁资产证券化的监督管理。同时，鼓励专业化、机构化的建设或运营机构开展住房租赁资产证券化。

截至2021年第一季度，国内已发行住房租赁类REITs产品19只，发行规模达260亿元。市场参与企业类型多样，包含政府投资平台，如深圳人才安居、海南省发展控股；企业有保利、越秀、华发等；公寓服务公司有新派公寓等。底层资产细分领域丰富，包含人才公寓、服务式公寓、白领公寓等多种租赁住房类型，为住房租赁REITs推出提供了初步经验和项目积累。

胡峰指出，以资产证券化实现住房租赁企业从投资、运营、退出渠道构建完整的产业链和商业模式的闭环，为企业加大投资租赁住房提供信心和动力，也有利于提高资产运营管理能力，提升项目投资收益。