中国网财经6月2日讯(见习记者 马乙)5月31日，中原建业(09982.HK)在港交所挂牌上市，成为建业集团旗下第4家上市公司，同时也是绿城管理(09979.HK)后第2家登陆资本市场的房地产代建公司。然而，与绿城管理上市首日股价涨幅一度高达35%相比，中原建业上市首日便遭遇破发，跌幅达到12%。

截至6月1日收盘，中原建业报收2.77港元/股，涨幅4.92%，总市值91.28亿港元。

代建规模增长迅速 净利润增速放缓

中国房地产代建行业目前处于快速增长中。数据显示，自2010年至2020年，中国房地产代建市场新签合约项目的数量及建筑面积的复合年增长率均分别超过24.0%。

得益于中国的快速城镇化、对优质房地产开发项目的需求及中国房地产市场的发展，中原建业在快速增长的中国房地产代建行业中处于有利地位并从中获益。

聆讯后资料集显示，2020年中原建业的在管项目已售总建筑面积约为570万平方米，市场份额为29.2%，全国排名第一；2017年至2020年总合约销售金额的复合年增长率71.5%，排名同样为第一。此外，中指研究院数据显示，中原建业2020年的新增合约建筑面积达860万平方米，在中国房地产代建公司中排名第二，市场份额为10.6%。

来源：中原建业聆讯后资料集

值得注意的是，从新拓代建项目来看，中原建业表现并不出色。绿城管理年报显示，2020年公司新拓代建项目的合约总建筑面积达1870万平方米，较2019年同期增长约16.8%，市占率高达23.1%，是同期中原建业860万平方米新增合约建筑面积的2.17倍。

此外，若按照2018年-2020年三年新增合约建筑面积算，中原建业只排到第三位，市占率也相较绿城管理的28%少近18个百分点。

2020年，中原建业在管项目数量及建筑面积由2018年的67个及1150万平方米增加至206个及2550万平方米。从业务模式看，中原建业基本为商业代建，业务范围单一，客户多为中小房企，但这也在一定程度上使中原建业的利润率一直维持在高位。

聆讯后资料集显示，中原建业的收入由2018年的6.76亿元人民币增至2020年的11.52亿元人民币，净利润由2018年的4.04亿元人民币增至2020年的6.81亿元人民币，公司2018年、2019年及2020年的净利率分别为59.7%、62.3%及59.2%。

但值得一提的是，相比2019年的收入、利润增幅，2020年中原建业因为疫情原因营收、净利勉强保持增长。聆讯后资料集显示，2020年中原建业营收同比增长11.96%，2019年则增长52.13%；净利润2019年增幅高达58.74%，而2020年仅为6.3%。

而绿城管理2020年虽然营收、毛利双降，但净利润同比增幅仍突破10%，达到11.2%，归属于公司股东的净利润增幅达35.3%，剔除上市费用后归属于公司股东的净利润增长39.4%。

来源：中原建业聆讯后资料集

此外，聆讯后资料集显示，中原建业2020年净利率为59.2%，虽然处于行业高位，但相较于2019年的62.3%下降超3个百分点。股本回报率方面，中原建业在2020年也以77.7%位于三年中最低。

招股期间，中原建业未受到投资者的热棒。招股首日，公司招股尚不足额，认购倍数仅0.84倍，孖展资金总额8771万元，成为少数招股不足额的新股之一。

5月31日上市首日，中原建业开盘破发，开盘价2.5港元，较发售价跌16.7%，截至收盘报2.64港元。

河南区域依赖症凸显 全国化布局缓慢

资本市场表现不佳的背后，与中原建业“河南依赖症”严重有关。

聆讯后资料集显示，2018年-2020年，中原建业主要依靠提供房地产代建服务产生收入及收取管理服务费，主要由公司于河南省所管理的项目贡献，分别占总营收的100.0%、99.4%及96.6%。

中原建业自成立之初便以河南省为战略重点，在2020年的206个在管项目中共有193个项目位于河南省，总建筑面积为约24.2百万平方米，覆盖河南省大多数县及县级以上城市。

来源：中原建业聆讯后资料集

为追求更大的增长潜力，2020年中原建业开始将业务扩展至河北、山西、陕西、新疆、安徽及海南等省及自治区，但其他省份在管项目数量仅有13个，占比仅为6.31%，总面积132.2万平方米，占比约为5%。

中原建业方面也表示，房地产代建公司的区域布局通常与全国房地产政策及规划以及房地产代建公司的业务战略一致。预期五大城市区域以及人口集中及交通便利网络的地区将成为中国房地产代建主要发展区域。

目前来看，中原建业新拓展河南以外的城市，对集团的贡献甚微。根据中指研究院报告，对于中国房地产代建行业的从业者而言，最关键的是进入壁垒、公司的品牌价值及市场渗透能力。业内人士分析，中原建业的品牌知名度与认可度在河南区域备受认可，但真正涉及到全国项目后，品牌竞争力可能会大打折扣。

相较于中原建业，绿城管理的全国化显然已非常成熟。年报显示，绿城管理业务目前布局中国28个省、直辖市及自治区的89座城市，拥有296个代建项目。值得注意的是，绿城管理布局主要经济区域总建筑面积达64.9百万平方米，超整体面积的85%。

此外，中原建业的业务模式基本为商业代建，客户也多为中小房企；绿城管理集团业务结构则包含商业代建、政府代建及其他服务三大业务分部，客户结构也更为多元。短期看，商业代建会推高企业利润率，但并不利于长远发展。因此，在未来规划方面，建业也将丰富服务类型加入计划，未来将涵盖政府代建及资本代建。

作为建业集团旗下第4家上市公司，中原建业与建业地产、筑友智造科技、建业新生活，打造了一张贯通线上及线下、覆盖房地产上下游及链接建业多个板块的战略矩阵。优势明显的前提下，母公司建业集团仍为河南区域集团的事实也成为中原建业的发展掣肘，因此建业集团并不能像绿城中国输血绿城管理一样助力中原建业完成全国化布局。

目前，中国的房地产代建公司通常已建立一套标准化运营体系，并通过于不同项目中重复应用标准化运营以树立其在房地产代建行业的声誉及地位。未来，随着中国房地产市场的持续拓展及资产价值的不断增长，预计将有更多的金融机构参与，从而推动房地产资本代建时代兴起。此外，房地产代建公司正将服务范围由住宅物业逐步扩大至商业及办公物业。