荣盛发展(002146.SZ)是一家连续三年销售过千亿的上市房企，近年来销售稳定增长、财务稳健，现金流状况较好，但是股票估值却偏低，是一家被严重低估的“好公司”，适合做长期价值投资。

本文主要从经营、财务以及估值和分红三个方面，重点分析公司估值被低估的核心逻辑。

从经营上看：

公司主要从事房地产开发，产业园区开发与运营、物业管理以及康旅业务。

房地产开发业务是公司的主营核心业务，近年来销售持续稳定增长，连续三年销售过千亿且逐年递增。虽然受到环京楼市低迷以及2020年疫情的不利影响，公司2020年仍实现销售站稳千亿并再创新高，签约销售金额达1270.97亿元，同比增长10.18%，完成年度签约计划的105.04%，公司销售情况较好。

截至2020年年末，公司土地储备3835.98万方，房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个，实现全国化的布局，近年来加大对长三角等区域核心城市布局，土储布局合理且不断地优化。

产业兴邦，实业兴国，紧跟国家“一带一路”、“京津冀一体化”、“新型城镇化”的发展战略，荣盛产业新城立足京津冀，在全国多处重点地区实现园区项目落位，当前布局十余座产业新城，资产规模和营业收入稳步提升。

2020年，公司物业管理板块主体荣万家成功实现港股上市，进一步增添了公司的资本实力。

从财务上来看：

相较于2020年中期末，公司“三条红线”指标进一步优化。截至2020年末，公司现金短债比为1.23，净负债率为80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。公司仅踩了“剔除预收账款后的资产负债率”这一条红线，且公司剔除预收账款后的资产负债率很接近监管70%的要求，有望较快达标。

2018-2020年，公司的毛利率分别为31.46%、30.08%以及27.82%，公司整体毛利率水平较高且较稳定。2020年公司毛利率有所下滑，主要受房地产市场整体限价限购等不利政策影响所致。

2017-2020年，公司经营活动产生的现金流净额分别为22.74亿元、175.12亿元、21.20亿元以及13.61亿元，经营活动现金流连续四年实现净流入。综合考虑投资活动现金流净额，近四年，公司内部自由现金流整体呈现净流入状态，公司现金流状况较好。

从估值、分红来看：

截至2021年5月25日，荣盛发展的PE为3.7，显著低于上市地产行业平均值9.7，公司股票价值存在明显的低估；且公司2021年预期PE为2.9，公司成长性较好，安全垫较高。

上市14年来，公司坚持每年分红，至 2020年底累计现金分红金额达118.37亿元(含2020年度)。2015-2019年，公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上。这一水平不但远胜银行理财，更是跑赢了A股绝大多数企业。

基于对公司未来持续、稳定发展的信心、对公司管理团队的高度认可及目前公司股价严重低估的情形，公司控股股东一致行动人荣盛创业投资有限公司计划自2021年2月4日起6个月内，增持公司股份金额不低于10,000万元。截至5月7日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份34,323,220股，占公司总股本的0.79%，增持均价6.1643元/股，累计增持金额21,157.77万元，增持计划尚未实施完毕。

综合来看，荣盛发展是一家连续三年销售过千亿，重点布局核心二、三线城市的全国化房企，公司销售稳定增长、土储布局合理且不断优化；公司财务稳健，仅踩了一道监管红线，毛利率水平较高且比较稳定，现金流状况较好；公司整体估值显著低于同行业平均水平，且分红慷慨，股息率较高，公司股价存在严重的低估，安全垫充足，控股股东增持公司股票，显示了控股股东对公司未来发展的信心，公司股票具有较好的长期投资价值。