核心观点：

一季度销售表现较好，后市热度预计稳中有降。2021年1-3月，商品房销售面积、金额分别同比增长63.8%、88.5%，较2019年1-3月份分别增长20.7%、41.9%，两年复合增速分别为9.9%、19.1%。一季度销售取得优异成绩，我们认为主要原因系年初的信贷投放量较大，并且开发商保持较大的推盘力度，加速回款，市场供需旺盛。考虑到：我国首套房贷利率抬头，流动性或边际收紧；部分银行按揭贷款额度紧张；部分热点城市相继调控，未来可能会部分影响需求的释放，销售增速大概率前高后低。

土地市场成交偏淡，未来或结构性回暖。1-3月土地购置面积累计同比增长16.9%，比2019年同期下降9.5%；土地成交价款809亿，累计同比下降17.3%，较2019年同期下降32.2%。土地市场成交较弱主要系在土地出让两集中以及融资监管的制度下，房企拿地趋于谨慎。第一批土地出让高峰将至，土地市场或将结构性回暖，同时在高销售低库存的环境下，房企也有一定补库存的需求。

新开工待恢复，施工平稳增长，竣工积极修复。受低基数影响1-3月新开工面积累计同比增长28.2%，较2019年1-3月下降6.6%，开发商在资金偏紧的形势下补库存意愿较弱，我们预计在第一批集中出让的土地入市之后，新开工或有所恢复。施工面积累计同比增速11.2%，较2019年1-3月增长14.1%，两年平均增长6.8%，表现出平稳增长态势；竣工面积累计同比增长22.9%，较2019年1-3月增长3.5%，竣工仍在积极修复途中，我们对一年的竣工增速数据持乐观态度。

开发投资仍具有强韧性，预计全年呈现前高后低。1-3月份较2019年1-3月增长15.9%，两年平均增长7.6%，高于2020年全年投资增速，仍具有较强的韧性，主要由施工投资支撑。随着未来土地市场出让机制的变化，施工平稳增长，未来投资增速将大概率放缓，全年呈现前高后低。

市场高热度推动销售回款表现佳，自筹资金占比处于历史较低水平。定金及预收款，个人按揭增速表现优异。从各资金来源占比的角度来看，定金及预收款、个人按揭贷款的占比在高销售的推动下处于2008年以来的最高水平；自筹资金占比为27.4%，处于历史较低水平。我们认为中期层面，整体到位资金增速或将放缓。

投资建议：我们提示行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2021年一季度房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力闲的愈发重要，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。