大家都知道，过去20年，全国平均房价水平从不足2000元上涨到了近万元，涨幅高达5倍。当然，这仅仅只是全国的平均房价，如果要单独看一二线城市，房价上涨幅度则要更加明显，比如像深圳、上海等大中城市都在10倍以上。因此，那些早早买房的普遍都大赚了一笔，甚至实现了财务自由。当然，也正因为如此，国人对于买房投入了极大的热情，而且不管是投资客还是刚需族，买房后都会一直盯着房价，期待房价能够一直上涨。

郁亮

不过，最近两三年以来，在严厉而又密集的调控下，曾经高歌猛进的房价水平开始整体回归了平稳。不仅如此，业内普遍预计，在房住不炒的长期定位下，平稳将成为房地产市场的长期主基调。比如，今年4月初，郁亮在万科2020年度业绩推介会上就公开表示：过去4年的楼市调控，已经让市场清醒地认识到了政策的稳定性、连贯性和坚定性，房地产行业的逻辑变了，不再能赚大钱和快钱了，房屋回归居住属性，已成为明确、清晰的趋势。

那么，在这样的行情下，买房还会像以前一样只赚不亏吗？对于这个问题，目前业内的看法也是基本一致的。搁以前来讲，由于房价涨幅比较高，所以基本能够掩盖住房产的持有成本，买房也就不会出现亏损的现象。不过，在房价长期保持平稳的条件下，资金成本、利息成本、折旧成本等就会逐渐显露出来。换句话说，一旦持有成本大于房价涨幅，并不是房子涨价就能够赚钱。那么问题来了，如果选择贷款买房，5年后卖出，房价要上涨多少，才能不亏本呢？我们来简单算一算这笔账。

举个例子：假设购买了一套100平方米的住宅，购买时的单价为每平方米2万元，所以总房款为200万元，采取等额本息30年的贷款方式，然后5年后（满五唯一）卖掉这套房。首先，我们需要考虑一种情况，如果不买房子，而是把这60万元存入银行中，那么按照银行大额存单4%左右的利率计算，5年后可以获得收益大约：60万*4%*5＝12万元。

其次，如果贷款买房，除了需要支付三成首付以外，购房者还要面临利息成本以及各类税费的支出，具体看，主要包括以下几项：

①三成首付：200*30%＝60万

②贷款利息：按照当前LPR+70BP＝5.35%来计算，房贷利息大约为：6241元*12月*5年=37万

③各类税费：契税（1.5%*200万=3万）、维修基金（120*100平米=1.2万）、物业费（按每平方米2元*100平米*5年*12月=1.2万）等，合计大约5.4万元

④装修费：保守估计大约需要10万

综上来看，如果5年后卖出这套房子，房子的总成本大约为：理财损失收益＋购房款＋贷款利息+税费+装修费=12万＋200万+37万+5.4万+10万=264.4万。与此同时，还应考虑到，一旦买了房，业主就节省了大量的房租支出，所以按照每月2500元计算，大约可以节省房租为2500元*12*5＝15万元。因此，最后的买房成本至少为249.4万。

通过以上分析不难看出，对于这套房子而言，5年后卖出，如果想要“保本”，房价至少要达到每平方米24940元，也就是说，与5年前相比，房价每平米需要上涨近5000元，房价上涨空间至少需要达到25%才可以“保本”。当然了，这只是一种较为笼统的算法，还有其他很多零碎的支出没有计算在内，所以购房者可以作为参考，具体城市还需要具体分析。

最后，还需要提醒购房者的是，随着房地产形势的变化，今日已经不同以往，现在买房，比房价涨跌还需要关注的是房子的流动性。公开数据显示，目前我国城镇人均住房面积已经达到了40平方米，早已告别了住房不足的时代，尤其是与20年前住房改革初期相比，房子更不再是稀缺品了。尤其是在楼市逐步分化的大环境下，对于人口不断流出，产业结构较落后的小城市来说，随着房子的金融属性进一步剥离，除了自住以外，这里的房子几乎没有其他潜力。因此，不管房价是上涨还是下跌，如果选错了城市，买错了楼盘，那么房子还有可能面临有价无市甚至卖不掉的局面，这些都是未来购房者需要留意的。

总而言之，楼市行情已变，“闭眼买房”，“只赚不亏”统统成为了过去时，所以购房者也不要再抱着以往的心态看待房地产了。对此，你怎么看呢？欢迎一起讨论。