2020年，房地产行业在疫情后快速复苏，全国商品房销售金额增长8.7%。年内，房地产金融审慎管理实施，行业将进入管理红利时代。2020年，万科销售额为7041.5亿元，同比增长11.6%；营业收入稳健增长；财务状况保持良好，负债水平处于行业低位。

销售：销售额超7000亿，同比增长11.6%

2016-2020年万科销售额及同比增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

2020年，万科销售额超7000亿，同比增长11.6%。自2012年首次提出“白银时代”论断以来，万科销售额从1412.3增长至2020年的7041.5亿元，复合增长率达22.2%；2017年销售额首次突破5000亿元大关的同时，销售额增长率达到峰值45.3%，2020年销售额增长率恢复至两位数，为11.6%。

2019-2020年万科各区域销售额及增长率情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

其中中西部区域2020年数据为年报中中西部区域与西北区域总计

南方区域销售增长明显，上海区域仍是最大销售贡献区域。从各区域的销售额来看，南方区域、上海区域是销售额增速超公司增速的区域，销售额分别同比增长17.9%、16.2%。北方区域和中西部区域在2020年的销售额分别同比增长5.6%、7.4%。从各区域的销售额占比来看，南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的销售贡献占比分别为21.3%、33.8%、21.3%、23.0%，上海区域仍是第一大销售贡献区域。2020年，万科分拆出西北区域，表明企业更加看好和重视西北区域市场潜力。

财务：营收稳健增长，负债处于低位

2018-2020年万科营业收入和净利润情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

营业收入保持增长。2020年，万科实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%，净利润592.98亿元，同比增长7.6%，净利润表现弱于营业收入，出现增收不增利现象。

2018-2020年万科盈利能力情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

在行业盈利空间收窄背景下，万科盈利能力微降。2020年，万科房地产业务的结算毛利率为22.6%，较去年同期下降4.6个百分点；净利润率、加权平均净资产收益率分别为14.1%、20.1%，较去年同期分别降低0.9、2.3个百分点。

2018-2020年万科负债情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

总体负债率持续改善，现金流比较充裕。2020年，万科的资产负债率为81.3%，较上年末降低3.1个百分点，基本保持稳定；净负债率仅为18.1%，较上年下降15.8个百分点，始终处于行业较低水平；剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，较上年下降4.7个百分点。有息负债以中长期负债为主，短期借款和一年内到期的有息负债合计829.1亿元，占比为32.1%。2020年，万科实现经营性现金净流入531.9亿元；期末持有货币资金1952.3亿元，远高于一年内到期的流动负债总和829.1亿元。

主要通过发行公司债券、超短期融资券、中期票据等方式进行多元化融资，提升抗风险能力。2020年，万科共计发行四期公司债券，发行总金额为89.8亿元。

投资：坚持理性投资，聚焦一二线城市

2019年、2020年万科新增土储情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

坚持理性投资，2020年拿地金额同比减少10.8%。2020年万科获取新项目168个，权益地价总额1381.5亿元，权益规划建筑面积2058.8万平方米，同比分别减少10.8%、16.9%。截至2020年底，万科土地储备总建筑面积约1.6亿平方米，权益建筑面积9508.2万平方米。其中，规划中项目总建筑面积约5050.8万平方米，权益建筑面积约3127.4万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，权益建筑面积合计约363.4万平方米。同时，万科积极拓展TOD项目，获取优质项目资源。

2020年万科新增项目权益建筑面积前十城市

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

聚焦一线、二线城市。2020年，按权益建筑面积计算，新增项目60.5%位于一二线城市，46.9%位于五大城市群。前十大城市为乌鲁木齐、长春、济南、昆明、重庆、哈尔滨、南通、郑州、唐山和佛山。

业务：积极开展多元业务，租赁、物流板块表现亮眼

2020年万科多元化业务发展情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，围绕人民美好生活场景积极开展其他业务，长租公寓、物流仓储服务业务表现亮眼。2020年，万科加强数字化运营能力和资产运营能力建设，在物业服务、租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务业务方面取得显著进步。其中，长租公寓的营业收入达25.4亿元，同比增长72.33%；万纬物流管理项目营业收入18.7亿元，同比增长37%，两项业务受益于疫情后宏观经济快速恢复，对人才住房、冷链物流服务的旺盛需求，业绩大增。随着疫情影响逐渐削弱，租赁住宅、商业业务、酒店度假业务的发展潜力可期。

管理：继续推进组织重建与事人匹配工作，强化科技赋能

2020年万科优化内部管理情况

数据来源：企业年报，中指研究院综合整理

万科继续推进组织重建与事人匹配工作，一方面从架构、机制、能力等方面进行年度检视，对集团全体合伙人的职务、职级、薪级进行重新落位；另一方面实施扩张性的人才战略，通过内外部大江大海引入领军人才，加强头部力量。

持续通过数字化技术，促进经营管理提效。万科启动“龙抬头计划”，持续强化科技对各业务的支撑，优化运营效率。如万科实现全量现金流数据可视可知，将业务动作与现金流收付关联，提升分析、预测和决策支持能力，推动现金流管理的精益化和业务管理的规范化。

结语

疫情之下，房地产市场分化日益明显，万科始终保持对变化与风险的审视，在做到“均好无短板”的同时，构建有助于实现发展轨道跃升的“制胜长项”，始终以客户为中心，聚焦一二线市场，提高产品和服务能力，不断推进组织重建和事人匹配，有效提升企业的综合竞争力。