来源：大胡子说房，本文转载已经过公众号授权。

大湾区的火，已经烧到佛山了。

这是上周，我们千麦房研团深度考察佛山后，发现的市场信号。

佛山的势头压不住了，即使是工作日，各大楼盘售楼部人都不少。绿城某项目销售直接说，最近每天只来得及吃个早饭，然后一直忙到晚上。

楼市的轮动早已来到佛山，热度已经起来，要入手得赶紧了！

但我相信，此刻大家更关注的是，佛山怎么买？有哪些选筹逻辑？哪里才能最快吃到这轮涨幅？

废话不多说，直接上考察干货！

01

佛山楼市，目前有三大显著特征：

1、临广范围太大。

广佛同城，同的不仅是文化渊源，更是地理上的深度接壤，广州从花都到南沙，佛山自山水乐平到顺德容桂。

广佛之间，既有千灯湖这样的顶级新城，但也有三水乐平投资价值为零的区域，临广价值到底如何评判？

2、地铁迎来大爆发。

过去十年，广佛仅有一条环线，速度实在是慢，但最近两年，佛山迎来地铁大爆发。

目前，佛山共有三条地铁与两条轻轨在建，更有南海新交通等补充交通，广佛可以预见将更加深度的轨道缝合在一起。

在佛山各大楼盘走动，你会发现，没有双地铁上盖，开发商根本不好意思在佛山卖房。如此多的轨道规划与在建，价值究竟如何评判？

3、新城规划过散过多，谁才是下一个千灯湖？佛山分散的镇域经济之下，各区域都有自己的规划，导致新城新区非常之多。

北滘有北滘新城，陈村有陈村新城，此外还有佛山新城、三山新城等等，并且这些板块价格差距不大，如何才能选到目前最具空间，最具投资价值的新城？

这三大问题，是搞清楚佛山楼市的核。根据这次市场的深度调研，我们一一来解答。

02

佛山是广州人的佛山，这几乎是是一个共识。

当然这个结论不是凭空而来，回看这几年佛山崛起的板块，广州购房者几乎占据7成，临广是佛山选筹的重要逻辑之一。

但问题是，广佛交界的范围面积太大了，哪里才是最能吸引广州人口的板块？

我给大家两个参考坐标：1、临广州核心区域——荔湾广钢新城2、临广轨道枢纽——广州南站。

按照这样的逻辑，我们可以将佛山楼市划分为四个圈层。

佛山买房，限购区第一圈层是首选，资金有限可以在第二圈层挑，三四圈层尽量别碰。

第一圈层以限购区为主，桂城、陈村、北滘等，无不占据了临广最好的地段，不仅靠近广州核心区域，且多与广州南站等广州枢纽轨道相连，是佛山投资最稳妥的选择。

第二圈层资金有限，可以考虑，因为这里部分区域还是勉强够享受些许外溢，但到了三四圈层，基本啥也赶不上热乎了，买入不跌已经是求神拜佛。

地理距离只是佛山板块，最初步的价值划分依据。

佛山镇域经济强势，板块尤为分散，如何找到最能吃到这轮涨幅的板块，还要结合地铁轨道交通来看，这也是吸引广州人口的重要因素！

03

佛山不缺地铁，这是这轮考察最明显的感受。

无论是在陈村，还是在石湾，还是在城南，售楼处都会写着大大的“双地铁上盖”！这似乎已经成为佛山开发商卖房的标配。

虽然佛山十年才有一条广佛环线，但如今，轨道开始大爆发了！规划与在建加起来，高达11条，所以无论你去哪个楼盘，开发商都能给你讲些地铁上盖的故事。

但大家千万要记住，不是所有的地铁规划，此刻都是有价值的，都是值得当下买单的。

广佛同城这么多年，佛山的GDP与人口早已达到建设地铁的标准，但为何十多年，只有一条广佛环线？

这就必须关注到佛山特殊的镇域经济，强镇必然会导致弱市，政府对地铁的推动也势必会慢些。哪怕一条地铁建设期只要4-5年，佛山也不可能在短期实现如此多的地铁规划。

所以，当下入场佛山，最需要关注只是未来1-2年即将通地铁的区域。轮涨＋地铁通畅，双重利好叠加，是当下投资佛山的最优选。

佛山即将开通的地铁主要是4条：佛山2号线、佛山市内3号线、广州7号线顺德段，以及南海新交通。但是南海新交通介于地铁与轻轨之中，时速仅有70km／h。

所以，给地铁排个序：地铁2号线、广州7号顺德段＞南海新交通＞佛山市内3号线。

而对板块来说：与广州直达，双地铁是轨道临广的最高配置！

如上图所示：北滘新城、桂城、湾华站、魁奇路站，都是未来两年内吃到轨道红利的区域。

用临广＋地铁两条价值标准，来看当下佛山楼市，价值也非常清晰。

第一圈层大部分区域都是有价值的；

第二圈层小部分地铁枢纽与高品质区域，也是有价值的。

刚需如果资金有限，选对板块，自住长持第二圈层不会有太大问题。

而投资，我更建议大家专注于第一圈层，兑现空间更大，周期更短。

04

此刻，如何在第一圈层找到最具投资价值的板块？

一定要结合区域规划与产业布局，在佛山第一圈层内，真正稀缺的范围不是临广与地铁，而是产业与概念，这将决定板块热度与未来成长空间。

结合目前佛山规划、市场热度，与粉丝朋友们后台咨询的频率，我重点说说最近关注高的几大新城板块：北滘新城、三山新城、佛山新城、陈村新城。

几大新城，价格差距不大，规划各有各的优势，应该是大家选择的几大困惑点，到底谁更有潜力成为下一个千灯湖？

1、北滘新城：这是这次考察最看好的板块，目前在售均价2.5-3w。

双地铁加持，广州7号线顺德段直连广州南站，预计今年年底通车，此外还有佛山3号市内线，临广价值在第一梯队，并且地铁利好即将落地。

产业实力本身就非常强，同时拥有两家五百强企业，碧桂园与美的，市值足以吊打许多二线城市，城市发展也比较成熟，北滘新城的确定性几乎吊打其他所有板块。

2、陈村新城，目前均价在2.5-3w左右。

板块的优点是距离广州南站非常近，两站直达。楼盘宣传所说的双地铁上盖，7号线确实是今年开通，但11号线2026年才能开通，不过这并不影响陈村的价值。

但板块的缺点也非常明显，那就是城市界面不佳。陈村过去的主要产业就是花卉，规划所谓的离岸大数据中心，还未看到明显雏形，但碧桂园某项目已经卖到南向3w，北向2.5w。

临广的位置来说，陈村价值很高，但相对价格来说，2.5w还有投资空间，3w已经吃掉部分成长空间，需要时间来兑现。

3、佛山新城价格在2.3-3.5w，不过3.5w只有单个项目。

佛山新城是佛山市政府想要扶持和打造的新城，总结起来就是基建先行。

世纪莲体育中心、佛山新闻中心、国际会展中心、佛山市图书馆、博物馆……各种地标级市政配套的基建高楼已经落地，漂亮是非常漂亮，但规划中的建行总部、农行总部，暂时还没在地图上找到。

佛山新城最大的问题是人，我们到达佛山新城时，已经接近6点下班时间，但是周边车辆真的很少，更多的甚至是驶出新城，前往主城禅城方向的车辆。

佛山新城有临广价值，广佛环线与佛山3号内部线，但是板块规划10年，产业与人气导入相对不足，这是佛山新城未来必须要面对的问题。

4、三山新城2.7w-3.2w

这也是佛山去年的楼市的大热门，去年年底价格已经开始涨动。

为什么能涨？还是因为产业规划好，拥有广东省首批4家实验室之一，季华实验室，科研人员流入与购买实力非常有保证。板块打造了文翰湖，环境优质，坐落于季华实验室对面，风景确实优美。

三龙湾的规划之下，虎牙、欢聚、宏旺、富士康、大华智视、易简等知名企业正式签约，未来将容纳3.5万高新技术人才，概念与实力十足。

但板块缺点也十分清晰，周边开发还未跟上，以季华实验室为未来板块核心，周边目前依旧是大片的民房与荒地，但开发商新盘价格已经接近3w，并且大面积成交。

此外，板块内即将开通的交通线路只有南海新快线，到达广州南站还需要换乘2号线，时速仅有70公里，效率还是远远比不上地铁。

三山新城的价值在于，它是环广除了千灯湖、北滘之外，产业规划最好的地方，缺点是投资此处要有耐心，等待配套落地，兑现更大涨幅。

如果从产业、交通、临广，以及目前价格，给目前限购区这几大热门板块排序：

北滘新城、千灯湖＞三山新城＞陈村新城＞佛山新城。

最后的最后，再为大家总结一下：

1、临广＋轨道直达＋产业落地，这三大要素汇聚的越多越有价值。

2、当下佛山不限售，想要短线投资，可以关注几大新城，佛山市场缺的不是地铁，而是概念与产业。

3、刚需资金有限，可以考虑第二圈层，但一定要顺着广佛地铁去选，必要结合改善品质需求，大概率不会出错。