2021年3月18日，由中指研究院主办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开，本次会议以“强基固本，砥砺前行”为主题展开“2021中国房地产百强企业研究”，旨在发布中国房地产百强企业研究最新成果，与众多业内专家、行业精英共同论道房地产企业发展新方向。大会上中国房地产TOP10研究组项目研究负责人、中指研究院企业研究副总监刘水博士发布并讲解了《2021中国房地产百强企业研究报告》。

百强企业业绩规模

2020年百强企业销售总额超过了10万亿，达到了10.98万亿元，同比增长12.8％，增长率高于全国增幅的4.1个百分点，百强企业市场份额提升到63.2％，高上年提升了2.3个百分点。

百强企业的增速分布呈现橄榄型的特征，TOP10的企业销售增速均值为12.4％，10-30位以及31-50位企业发展意愿较强，销售额增长率的均值为13.7％和13％。51-100位企业增长均值为11.9％。

百强企业抓住了城市复苏轮动的节奏，加大力度推盘，实现了较好的业绩增长。并且把握住市场主流需求，90平米以下，以及90-140平米的销售占比分别为16.2％和55.8％，较上年都有所提高。百强企业加速对产品迭代进行升级，同时围绕客户的需求，注重健康、社交等要素，以差异化的产品赢得市场。

百强企业运营侧重

百强企业的销售收入均值为596.9亿，净利润均值为71.5亿元，分别同比增长18.3％和9.8％，增速都有所减少。另外，百强企业的净利润率、净资产收益均值分别为11.2％和14.4％，盈利能力有所下降。龙头企业效益逆势提升，得益于龙头企业的土地成本、融资成本，期间的费用均低于行业的平均水平。

百强企业2020年的投资强度有所加大，拿地总额增长了16.2％，拿地销售比重平均为35％，同比增长4.2个百分点，一二线城市仍然是百强企业的主战场，百强企业也在探索多元化的拿地方式，通过合作、收并购、旧改产业、文旅等方式获得优质的土地资源。

百强企业风险管理

去年出台三大红线试点成效正在显现，百强企业资产负债率均值，剔除预收账款后资产负债率的均值分别为78.7％和70.9％，较上一年下降了0.7和0.9个百分点，资产负债率均值为94.6％，较上一年有明显下降。百强企业现金短贷比保持在较高的水平，2020年为1.7％，较上年提升0.2％。

百强企业拿高价地2020年创新高。2020年全国成交高价地314块，其中百强企业是154块，占比为49％，成交总额超过3000亿元。高价地主要集中于几个大的城市群，从城市分布上来看，近几年百强企业成交的高价地主要集中于长三角、京津冀、粤港澳等城市群，其中长三角的高价地占比超过五成，南京、杭州等城市的高价地成交增速排名居于前列。

百强企业高价地项目区化压力较大，从开盘率来看，近五年百强企业新增高价地425块，截至2020年末，高价地已开盘156个，开盘率仅为36.7％，从区划地来看，近五年成交高价地中，已开盘高价地项目平均区划率只有50.9％，百强企业高价地项目区划压力较大。

百强企业社会责任

百强企业依法纳税交税额均值为72.7亿元，同比增长10.3％，百强企业积极投身脱贫攻坚，一些企业得到了社会和国家的表彰。百强企业在抗击疫情中作出重要的贡献，在疫情期间百强企业全方位投入到疫情的防控，为疫情的防控提供了有力的物质支撑，疫情之后百强企业一手抓疫情防控，一手抓复工复产，为促进经济社会的发展作出了重要的贡献。

房地产金融审慎管理开启

三道红线和银行房地产贷款集中制度，标志着我国的房地产金融审慎管理正式开启，去年也是房地产金融审慎管理的元年。围绕衡量和量化房地产金融审慎管理的松紧程度，根据我国房地产金融审慎管理的实践，主要考虑首付比的调整、存款准备金率的调整、利率的调整。

房地产金融审慎管理对于房地产市场的调控效果如何？报告构建了两个侧重模型：

模型一：被解释变量为商品房价格变化，解释变量为房地产金融审慎管理指数。因为影响房地产市场价格商品房需求的因素非常多，为了简化分析，报告选择一个综合性的指标GDP作为控制变量，根据分析的结果来看，解释变量的系数为负，并且是显著的，从而可以表明房地产金融审慎管理能够抑制房价上涨。

模型二：被解释变量为商品房的销售面积变化，解释变量为房地产金融审慎管理指数，控制变量为GDP增速。根据分析的结果来看，解释变量系数仍然是负的，并且是显著的，也可以看出房地产金融审慎管理对于商品房的需求是有一致性作用的。

总体看，房地产金融审慎管理对于房价，对于商品房需求是有一致作用的，对于房地产市场的调控效果明显。

2020年中央坚持“房住不炒”的定位，落实房地产长效机制，实施分界线金融审慎管理。上半年受疫情的影响，中央加大逆周期的调节力度，货币政策较为宽松，下半年，房地产调控政策有所转向，中央扩大房地产金融监管力度。房地产金融服务企业主动提高风险把控能力，提升资产运营管理能力，更好的服务于实体经济。

报告对百强企业业绩规模、运营侧重、风险管理、社会责任等多方面进行分析。2021年作为“十四五”的开局之年，在新阶段、新理念、新发展格局下，随着房地产金融审慎管理的实施，房地产行业的逻辑将发生巨大变化。房企要更加重视规模、效益，以及防风险的三角平衡，要系统谋划，实现韧性生长。

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