房天下产业网讯：3月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股（CIH）承办的“2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会”在北京召开。中指控股调查事业部研究总监吴建钦发布《中国城市更新评价指数（广东省）研究报告》。

2021中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十八届中国房地产百强企业家峰会

【2021中国房地产百强企业研究报告】【会议专题】

中指控股调查事业部研究总监吴建钦先生

吴建钦：各位领导、各位嘉宾：大家下午好！

非常荣幸能够与业界的同仁共同见证2020年中国城市更新评价指数（广东省）研究报告的发布。接下来我将围绕五个方面与各位系统地阐述一下此次评价研究的基本过程和重要的核心结论。

新一轮国民经济和社会发展规划提出实施城市更新行动，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位，各地方政府也会更加重视城市更新行动。反观现状，目前行业针对城市更新的评价仍然缺乏定量化的研究，因此我们此次研究的目的在于通过评价指数的构建和发布对更新行业形成价值引导，助力城市实施更新行动。在这样的背景和目的之下，我们在研究样本的选取上基于典型性和可比性原则，聚焦于广东省粤港澳大湾区内的9个城市，这9城整体的发展背景、政策框架、价值理念、更新目标更加具有可比性，是我们开展初期评价研究的理想样本。

在确定研究样本后，我们围绕政策、管理、效能3个层面构建了城市更新评价体系，具体包括9个分项指标和23个具体指标。在指标构建完成后，我们围绕23个指标进行数据的收集，在各级业务主管部门、行业协会、样本企业的数据及案例支持下，进一步确保了我们的研究数据的精准性和权威性。数据收集完成后，我们针对收集的数据开展计算，对23个指标进行系统的指标赋权、指标赋分、指数计算，形成分项指数、城市指数、综合指数。

评价结果显示，粤港澳大湾区9城的城市更新综合指数为69，各城市梯度分布明显，其中，深圳、东莞、佛山、广州整体的更新水平较高，中山、珠海、江门、惠州、肇庆整体相对较低。从分项指数来看，深圳、广州、东莞、佛山城市更新政策完善度较高，政策指数也较高，特别是深圳，政策完善度指数最高。从管理指数来看，深圳的管理指数最高，广州、东莞、佛山、中山、珠海是第二梯队，江门、肇庆、惠州管理指数是第三梯队。从效能指数来看，佛山、东莞、深圳、广州整体的效能指数较高，其中佛山效能指数最高。

下面我们将进一步展开介绍效能指数，要了解一个城市更新的效果，可以通过效能指数的以下几个方面：

从整体的更新规模，即完成的体量有多大。评价结果显示佛山累计实施的城市更新项目数量在9城中最多，居首位。

接着是城市更新项目的完成情况，评价结果显示，9城的整体完成率在56％左右，东莞、珠海、江门三市完成率较高，深圳、广州、中山的城市更新完成率相对较低。

从经济效益来看，东莞、广州、佛山2019年以来的城市更新投入资金占当年固投比例比较高，产生了较好的经济效益。

从社会效益来看，佛山、东莞、深圳、广州通过城市更新在节约用地、支持建设用地供给、落实民生保障方面成效显著。9城通过城市更新的平均节地率达到了40％，其中深圳2019年全市实际供应建设用地中存量用地供地占比达到39％，东莞达到了52％，对整个建设用地的供应做出了巨大的贡献。

最后，在人文效益方面，佛山、中山、深圳在城市更新过程中非常注重保护修缮人文历史建筑。其中佛山在9城中居首位，文化保护的力度大。

通过对城市层面更新效果的评价，可以看出，城市更新取得的成效是离不开项目的支撑的。所以我们将样本落到项目，基于5大标准在9城中选择了60个样本，围绕4大维度、15个具体指标开展项目更新的成效评价，包括更新效率、经济效益、社会效益、人文生态效益。

通过对60个样本的评价显示，各个项目在产业导入、产值提升、税收贡献、原住民财产收益、资产增值、固定资产投资拉动、就业岗位带动、市政配套贡献、城市住房贡献、资源集约提升、文化传统保护、绿化水平提升以及节能环保技术的应用等方面，均产生不同程度的贡献。

结合城市、项目层面的评价，我们发现了更多值得进一步强化的经验，以及需要进一步完善的政策。我们围绕进一步做好城市更新提出了7个政策建议：包括加强顶层机制建设、完善更新标准、健全专规体系、保持政企协同、建立文保清单、健全机构职能、保持政策稳定。

此次评价尚属首次，我们会结合城市更新的政策发展趋势、目标导向不断地完善评价指数体系，围绕增加研究指标、扩充研究样本、细化评价维度、丰富研究对象、形成行业标准，以及推进整个城市更新数据的建设这6大方面，确保城市更新的研究不断推进。

展望未来，在新的政策格局之下，城市更新将会迎来新一轮的风口。空间广阔、老旧小区改造、工改发力、有机更新、治理升级、房企布局、政企协同、片区统筹、效益多元、门槛提升将会成为整个“十四五”时期的十大发展趋势。

只有把握了这些趋势政策才会不断完善，政府的治理水平才会不断健全，企业在更新方面的业务布局才能不断加速。

以上，就是本次研究评价成果的核心结论。后期我们也希望我们的评价能够对城市更新的研究起到抛砖引玉的作用，希望为业内从事城市更新的同仁提供参考价值和借鉴。