核心观点：

受去年同期低基数以及春节后成交逐步恢复影响，一二三线城市成交面积同环比均大增。从30大中城市成交数据来看，2月20日-2月26日商品房成交面积为345万平方米，受去年疫情导致低基数影响，成交同比+185%；其中一线城市成交面积88万平，同比+253%；二线城市成交面积174万平，同比+205%；三线城市成交面积83万平，同比+112.6%。总体上，春节后一二三线城市成交逐步恢复，同环比均大幅增长。二手房周成交面积逐步向春节前较高热度水平回归。

受二线城市土地供应环比大降影响，总体成交供应均大降，一三线溢价率回落，二线成交溢价率上升。2月20日到2月26日，百城供应土地规划建面为291.6万平方米，环比-83.5%。百城成交土地规划建面为268.3万平方米，环比-83%。百城土地溢价率为14%，较前一周下降1.8个百分点。分一二三线城市来看，一线成交面积40.5万平（上周为54.5万平，环比降26%），土地溢价率为0；二线成交面积72.2万平（上周为371万方，环比降幅80%），溢价率为33%；三线成交面积155.7万平（上周为193万平，环比降幅19.3%），溢价率为0。

土地集中出让机制将改变行业生态。本周，青岛、济南已出台未来土地将集中出让的通知。预计短期内将有更多一二线城市发布相关消息。与金融审慎管理制度“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度“两道红线”一起，该制度是对地产长效机制的进一步完善和补充，从土地端对政府土地出让节奏和房企的拿地行为进行限制。同时期大量集中供应土地，将会分流竞拍资金，抑制土地成交溢价率和地价的走高；同时期供应土地未来入市时间也将相对集中，楼盘的集中供应将会对部分地区过快上涨的房价形成抑制，有利于稳定房价预期。至此，政策已经形成完整闭环，有利于地产行业平稳健康发展大环境的形成。

房地产板块估值目前处于历史底部区域。截至2月26日，房地产行业TTM市盈率（历史整体法）为8.3X，PB为1.2X，均处于各行业尾部；上周，房地产板块涨幅为4.29%，在30个一级行业中排名第1。

投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期，2021年1月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。