投资要点：

事件。2月24日，青岛自然资源和规划局发布通知，部署2021年住宅用地供应工作，重点提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。另据新浪网报导，全国22个重点城市都要执行集中供地政策，包括北京、上海、广州、深圳四个一线城市，和南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。预计这22个城市近期将陆续响应或发布“两集中”政策。

土地集中出让机制是对地产长效机制的进一步完善和补充。与金融审慎管理制度“三道红线”、房地产贷款集中度管理制度“两道红线”一起，最新出台的土地集中出让机制是对地产长效机制的进一步完善和补充，前两个制度是从房企端和银行端规范房地产融资规模，土地集中出让机制是从土地端对政府土地出让节奏和房企的拿地行为进行限制，至此，政策已经形成完整闭环，有利于地产行业平稳健康发展大环境的形成。

土地集中出让有利于稳定土地价格，稳定房价预期。可以预计的是，同时期大量集中供应土地，将会分流竞拍资金，抑制土地成交溢价率和地价的走高；同时期供应土地未来入市时间也将相对集中，楼盘的集中供应将会对部分地区过快上涨的房价形成抑制，有利于稳定房价预期。

政策更有利于资金实力强的龙头房企获取土地储备。土地出让节奏集中，要求房企短期内拿出更多资金参与土地竞拍，对房企挑战加大，但同时也是资金实力雄厚的龙头房企的机会。该制度将影响开发商的运营节奏，对房企的经营管理和资金使用能力要求更高，更加考验房企的内部管理经营水平，增强未来行业集中度进一步提升逻辑，有利于资金实力强的龙头房企获取更多土地储备。

投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近10年低位，龙头房企2021年市盈率5.5倍，2019年主流地产公司分红率均值31%，投资性价比凸显。2020年全年行业表现略超预期，2021年1月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。

长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。