本月观点：上年低基数下1月楼市成交高增，个别热点城市调控进一步加码；年初房企融资规模上升亦带动土拍市场小幅回暖。短期来看，低基数下成交同比有望延续较高增长，但受“就地过年”政策影响，一二线表现或好于三四线，中期需关注按揭端收紧对成交的影响。板块投资方面，目前板块估值已低至近五年3.7%分位，主流房企股息率大多超过4%，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好主流房企估值修复的机会，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管龙头金科服务、保利物业等。

政策：延续偏紧基调，加强金融监管。1月涉房类政策共33项，环比降10.8%，其中偏紧类21项，偏松类7项。中央层面继续落实房地产金融审慎管理制度，物业板块获十部委支持。地方层面，北上广深杭等热点城市楼市调控加码政策频繁出台，重点监管哄抬房价、违规资金进入楼市、购房人资格审查等领域。

资金：债券融资规模大幅提升，融资利率下行。1月房企境内债、境外债分别发行544亿元、121亿美元，环比分别升172%、380.7%，平均年收益率分别为4.71%、7.18%，环比降0.54pct、1pct。全球流动性及年初机构额度宽松，房企密集“借新还旧”置换高息融资。“三条红线”融资新规后，央行加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。

楼市：取证推盘节奏放缓，低基数下成交增速保持高位。1月50城新房、20城二手房月日均成交同比增78.1%、45.3%，较2020年12月升60.6个、39.9个百分点。考虑2020H1低基数，短期成交同比仍有望维持高位。1月重点城市周均推盘0.95万套，环比降38.5%，房企年底销售冲刺完成后，推盘节奏短暂放缓。随着三四月传统销售旺季到来，后续房企推盘节奏或有望加快。

地市：成交量跌价增，成交溢价率回升。1月百城土地供应建面0.56亿平米，环比降57.1%，成交建面0.74亿平米，环比降65.6%，土地成交均价2949元/平米，环比升3.6%，成交溢价率13.74%，环比升3.3个百分点。考虑房企年初拿地便于年内入市、1月境内外债券密集发行缓解资金压力，短期土拍积极性仍有小幅回升可能。后续销售去化承压、房企融资高频监测，地市预计整体趋稳。

房企：低基数下销售高增，拿地力度收缩。1月百强房企销售额同比增70.9%，较2020年12月升41.7个百分点。1月50强房企整体拿地销售金额比20.5%，较2020年12月降8.6pct。橙档房企拿地相对积极，红橙黄绿档拿地销售金额比分别为9.7%、32.6%、20.7%、23%，较2020年12月分别降11.8、升14.5、降10.6、32.5个百分点。

板块表现：1月申万地产板块下跌6.8%，跑输沪深300。截至2020年2月23日，地产板块PE（TTM）8.41倍，处近五年3.7%分位。