近年来，随着电商及第三方物流等领域的蓬勃发展，全国物流总额实现快速增长，2019年全国社会物流总额298.0万亿元，十年间复合增长率11.9%。面对物流行业持续增长的需求与优质物流设施总量不足之间的矛盾，国家在政策层面，通过减税降费等方式促进物流地产高质量发展。在此背景下，根据中指院的监测，物流地产运营商持续加大现代物流地产布局，积极利用基金、REITs等金融工具掘金物流地产市场，行业呈现“一超多强”竞争格局。此外，随着物联网、大数据技术的成熟落地，运用智慧化、自动化手段提升物流地产运营效率成为行业新趋势。

一、物流地产现状：政策支持、总量不足、需求强劲

1、政策支持：减税降费促进物流地产高质量发展

物流地产始于上世纪80年代，至今为止已有几十年的历史，我国物流地产起步较晚，但在物流需求推动下发展势头更劲。近年来，国家层面积极出台政策规划，加强商贸物流基础设施建设、提升仓储服务水平，推进物流仓储行业健康发展。

表：近年物流地产政策

数据来源：中指院整理

政策主要从降本增效和推动物流枢纽建设两方面促进物流地产蓬勃发展。一方面，通过减税降费等措施鼓励物流地产发展，如大宗商品仓储用地城镇土地使用税减半征收等物流领域税费优惠政策，降低公路通行成本，降低铁路航空货运收费，规范海运口岸收费，加强物流领域收费行为监管。另一方面，前瞻性规划国家物流枢纽，发展现代化物流网络，如到2020年布局建设30个左右国家物流枢纽，到2025年，布局建设150个左右国家物流枢纽。

2、运作模式：基金模式+自持模式

物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体。现代物流地产以物流园区为核心载体，建设、运营与管理物流仓库、配送中心、分拨中心等专用物流设施，并与制造企业、物流企业、零售企业等供应链环节上的客户建立合作关系，提供包括园区租赁、园区运营、配送服务等在内的增值服务。物流地产主要运作环节包括选址拿地、开发建设、运营管理以及基金运作等。

图：物流地产运作模式

现代化物流地产商较传统地产开发商具备明显的存量优势。其一，物流行业的快速发展及中高标准仓储的不足，为物流地产提供了广阔发展机遇；其二，物流地产盈利模式不只是一次性出售收益，还可以通过管理服务获取长期的经营及其他增值收益，据调查，一线城市物流地产需求旺盛，投资回报率普遍高于可比商办类持有物业。

根据最后是否持有物流地产项目，可以将物流地产运营模式分为基金持有模式和企业自持模式，前者以普洛斯与嘉民为代表，后者以宝湾物流为代表。

图：基金持有模式

基金持有：部分物流地产企业通过基金转让方式实现物流资产的变现。物流地产开发企业通过基金渠道实现资金回笼、缩短投资周期，减少自有资金的占用，开发更多的物流设施项目，获得更快的发展速度；基金则委托物业管理部门获取长期、稳定的租金收益。以普洛斯为例，积极通过基金方式变现旗下物流资产，如2015年成立规模70亿美元的中国物流基金二期，2018年携手中国人寿设立超百亿人民币规模的收益增值型基金，2019年在中国新设150亿元收益型基金等。

自持运营：部分企业依靠自有资金及低成本借款选择自持物流资产。在物流地产开发过程中，使用自有资金、借款等资金来源，建成后移交至公司内部物业管理部门管理，形成物流地产运营闭环。以宝湾物流为例，物流地产项目的开发以国家开发银行的长期贷款为主，由于良好的运营，其利率低于市场利率。

3、存在问题：物流地产总量不足，优质仓库占比小

图：现代物流仓储VS传统仓储

与发达国家相比，我国物流枢纽发展存在的一定差距：

第一，仓储面积明显不足。据统计，目前中国主要城市非自用中高标准物流设施面积仅约为0.26亿平米，通用仓储面积为8.6亿平米，相比之下美国分别为3.7亿平米、17.7亿平米。人均面积则差值更大，我国人均优质物流设施面积约合0.015平米，较美国的1.17平米人均相差约77倍；人均通用仓储面积美国为5.55平米，中国则为0.66平米，相差约8.4倍。

第二，现代化物流设施缺乏。据统计，我国现有的物流仓储设施约70%建于90年代之前，且其中有约75%难以满足现代企业的需求。因此，我国物流地产行业在量和质方面都有巨大的提升空间，以满足不断增长的现代化物流供应需求。

图：中美物流设施对比图：现代仓库与非现代仓库对比

数据来源：运联研究院，中指院整理

第三，系统规划不足。现有物流枢纽设施大多分散规划、自发建设，骨干组织作用发挥不足，物流枢纽间协同效应不明显，没有形成顺畅便捷的全国性网络；空间布局不完善，物流枢纽分布不均衡，西部地区明显滞后，部分地区还存在空白；一些物流枢纽与铁路、港口等交通基础设施以及产业集聚区距离较远，集疏水平重复建设问题，内部缺乏有效分工，集聚和配置资源要素的作用没有充分发挥。

4、发展动力：电商与第三方物流需求强劲

近年来物流总额和物流总费用保持稳定增长，为物流地产发展提供了适宜的环境。其中，零售业中的电商以及第三方物流的快速发展，成为物流地产朝着高标准、高质量方向升级的重要推手。

图：我国历年物流总额、物流总费用及增速

数据来源：wind，中指院整理

电商消费占比持续攀升，拉动相应物流地产需求快速增长。过去五年，是电商行业的快速普及期，截止2020年，实物商品网上零售额占社会消费品零售额的比例已经升至24.9%，相比2015年大幅提升了14.1个百分点。电商零售模式更加需要建设标准化、仓储智能化、管理规模化的仓储空间，直接催生相关物流地产的繁荣发展，以阿里、京东、苏宁为代表的电商企业积极筹建自用仓储设施，利用创新科技优化物流配送全流程，更好地提升电商购物体验。

图：社会消费品总额、实物商品网上零售额及增速

数据来源：wind，中指院整理

以顺丰、德邦为代表的国内外第三方物流公司业务拓展也成为物流地产建设的重要力量。相比发达国家，我国第三方物流市场占比仍有上升空间，规模以上快递业务收入增速多年来维持在20%以上，巨大的业务量对物流网络的合理规划和核心仓储枢纽的运营效率提出了更高的要求。

图：第三方物流收入、规模以上快递业务收入及增速

数据来源：wind，中指院整理

在旺盛的需求及优质供应相对短缺的矛盾下，我国物流地产出租率和出租价格都有良好表现。据统计，2017年亚太地区的净租金增幅为1.4%仅次于美洲地区的3.8%，而我国自2009年起年化增幅约为4.3%，并且截至2017年，平均空置率已经由2009年的28%降至17%。

图：全国主要物流地产仓储分布及租金增长率

数据来源：中指院

核心城市群及中心城市物流地产投资回报率高于商业、住宅地产。由于物流需求集中于产业发达、人口集聚的一二线城市，因此这些城市物流地产租金表现更好，如电商发达的长三角地区如上海（5.0%）、杭州（7.4%）、南京（6.6%）、苏州（8.7%）、宁波（7.2%）等城市其整体租金涨幅位居全国前列。而从投资回报上看，据统计，北京、上海、广州等一线城市物流设施投资净回报率6%-8%，要高于商业地产的4-5%，住宅地产的2-3%，从侧面体现出优质物流设施的稀缺性。

二、竞争格局：呈现“一超多强”

图：2018年主要物流地产商市占率对比

数据来源：平安证券

目前国内物流市场竞争格局呈现“一超多强”的态势，有多类企业参与其中。作为行业开创者，普洛斯中国凭借基金轻资产模式快速扩张，占据市场龙头地位，2-10名的企业间规模相对均衡。随着2018年普洛斯中国的私有化完成，以及国内以万纬、宝湾物流为代表的内资企业的快速成长，目前我国物流地产行业已经改变过去外资主导的局面，内资企业占有越来越重要的话语权。

表：物流地产头部企业情况

数据来源：企业公开披露，中指院整理

按主导运营模式的不同可分为房企主导运营、收购参股物流企业、与传统物流企业合作、与电商企业合作这四种主流类型，在房企主导运营的类别中，包括万科、招商蛇口、南山控股、碧桂园、绿地控股、荣盛发展、中铁集团等在内的传统住宅开发企业都已对物流地产有所布局。

图：房企布局物流地产的四种类型

房企主导运营：设立独立物流地产板块开发运营。目前房企布局物流地产较为主流的模式是房企主导，通过设立独立的物流地产板块开发运营物流地产，如万科、招商等。万科作为房企进军物流地产的先行者之一，早在2014年就涉足物流地产。2015年6月，万科撤销物流地产事业部，成立万科物流地产发展有限公司。

收购参股物流地产商：股权合作、多元化投资战略布局。对于传统房企而言，通过收购现有的物流地产商股权，结合双方的资源和优势，通过进一步合作开发布局物流地产并获得回报是最直接方式。如海航实业股份于2017年4月以总价76.9亿港元现金收购于新加坡上市的物流集团CWT集团共98.1%股份。

与物流企业合作：资源互补、协同开发存量土地资源。这种模式并不涉及股权收购，房企所选择的合作企业一般是有较大规模物流地产储备，且布局优质的国内企业。在这种模式下，房企负责项目开发，项目建成后转租物流商，而物流企业租赁园区，负责运营和管理。如2017年7月，碧桂园与中集集团就中集企业产城业务板块签署增资协议，未来碧桂园将就中集有价值的存量土地资源，以合作开发的形式整合项目实施落地。

与电商企业合作：品牌集聚、共建规模化产业园区。传统住宅开发企业在这类合作中发挥在园区投资建设、招商引资上的优势，电商平台则凭借其庞大的商户资源和良好的客户口碑，以达到园区招商及品牌集聚的效果。荣盛发展2017年8月与菜鸟网络签订了战略合作，在此次合作中荣盛兴城负责园区一级开发并推进土地供应，并在项目建设过程中和项目落成后负责协助菜鸟网络；而阿里巴巴菜鸟网络则在物联网、云计算、网络金融、电商平台整合构建等多方面都具有优越资源。

三、发展趋势：智慧化+自动化

2020年，智慧物流基础设施建设发力，智慧物流园区、智慧港口、智能仓储基地、数字仓库等一批新基建投入，促进“通道+枢纽+网络”的物流基础设施网络体系加快布局建设，未来物流园区智慧化、自动化将成为行业重要发展方向。

图：智慧园区管理场景

智慧管理系统提升物流园区管理效率。2020年9月，宝湾物流智慧园区管理系统首次亮相国际应急产业博览会。宝湾智慧园区管理系统（BIMS）是宝湾物流自主研发，独立取得软件著作权的智慧消防、智慧安防及园区管理平台。宝湾物流通过综合运用云计算、物联网技术、大数据分析、AI技术、智能自动识别技术，将园区内的设备设施通过传感器、通讯接口进行连接，形成覆盖整个园区的物联网平台。系统通过预设各园区报警阈值及管理模型，对各子物流园区的消防水系统、安防周界系统、设施设备（含特种设备）、供配电系统等设施管理进行自动研判，通过采集园区日常运行数据，运用人工智能分析、自动识别并自动预警和派单处理，及时发现问题并由系统提供最佳解决方案，实现园区管理智能化。

图：普洛斯仓库自动化解决方案

通过科技手段实现部分业务场景自动化。普洛斯推出“海纳智慧仓”开放平台，普洛斯结合了新兴科技和真实场景，致力于解决存在于物流行业的成本和效率方面的问题，赋能整个物流产业链的升级。普洛斯旗下主线科技积极推进无人驾驶卡车商业化落地，在2020年实现了全球规模最大的25台无人驾驶电动集装箱卡车集群作业，持续助力天津港传统集装箱码头自动化升级改造项目刷新纪录：单桥作业效率达到31Move/小时，整体作业效率提升近20%。2020年11月，普洛斯合作项目利丰全国运输枢纽中心开业，该项目采用配备输送机和机器人的先进系统实施分拣，实现分拣全流程提速50%，项目采用多类自动化设备以提高效率和降低人工分拣错误：设有24小时运作监控中心，可实现实时可视化订单管理；配套的定制化仓储控制系统（WCS），可满足不同客户的货物分拣、发运需求；一台独立体积重量自动化测量设备，用以测量无法上流水线的整托货物、易碎易变形货物以及异型货物的重量和体积。

随着经济发展催生的物流需求持续增长，在未来一段时间，物流地产将持续蓬勃发展，弥补仓储设施总量不足的现状，提升中高标准仓库的比例。由于物流行业处理量大、流程相对标准化的特点，智慧化、自动化手段可以大幅提升物流地产运营效率，降低经营成本，因此智慧物流地产将成为行业发展趋势，成为物流地产经营工作的重点。

主笔分析师：刘水，孙小东

本文来源：中指研究院《智慧物流遇上地产，碰出怎样的火花？》