春节楼市观察 | 华中：返乡置业需求受挫，强实力城市更具发展优势
中指研究院已连续七年开展春节返乡楼市见闻系列活动，今年受新冠肺炎疫情影响，各地倡导“就地过年”，春节返乡置业的“惯例”正因疫情发生着新的变化。2021年春节期间，中指研究院各地分析师根据地方防疫实际情况，有序开展以“春节楼市观察”为主题的楼市见闻活动，以研究人的视角、数据人的思辨、房产人的聚焦，观察各地楼市新的变化，并形成系列报告。本次研究中，我们将以区域为视角，看房地产市场格局变化，下文为系列研究之华中篇。
从各地分析师反馈的市场情况来看，华中地区短期楼市表现相对较弱，但内部分化态势仍在进一步加剧，在棚改效应逐步退却及市场主体调控长期延续的背景下，市场形势的走向将进一步趋向于城市内部实力的竞争及市场内在供求决定的周期变化。
就华中地区的二线省会城市而言，即使武汉2020年受到的疫情影响程度较大，但受益于其城市规划定位较高及本地产业基础较为扎实，市场预期并未转向，经济及楼市运行均显现一定韧性，叠加政策支持，经济及市场发展持续向好；郑州则在严格的供求失衡局面影响下，短期置业信心难以得到有效修复，返乡置业的缺位进一步加剧市场竞争态势；长沙、南昌市场观望情绪也逐步走高，购房者日益理性，区域分化问题突出。
武汉：楼市韧性强，城市发展持续向好
2020年，武汉房地产市场先抑后扬，全年新建商品住房成交面积稳居全国三甲，同时土地出让金创历史新高，经济基本盘也已稳住，展现了城市超强的韧性和发展潜能。
2020年全年武汉新建商品住房共成交17.5万套，市场规模依旧领先。供应端，受益于预售门槛降低，项目上市节奏加快，特别是下半年，随着社会经济活动逐步恢复，项目开始集中入市，导致短期商品住宅市场略显供过于求。品牌房企项目快速入市抢占市场份额，多个区域出现较大竞争博弈，也造成了市场冷热不均的发展格局。
产品方面，改善型住房需求增长势头明显，科技住宅再次吸引市场关注度；高端住宅升级需求强劲，特别是下半年武汉宅地市场热度不断走高，多区域地价屡屡突破历史记录，也在一定程度上提振了高端住宅的销售势头；刚需产品需求入市节奏则有所放缓，教育配套成为置业标配，远城区多个楼盘签约名校分校。
因为疫情的原因，今年各地提倡“就地过年”，返乡置业客群比例减少，叠加银行房贷额度管控新政，给楼市带来了较大的考验。据了解，武汉新春期间较多楼盘给出了新春置业优惠，或将有效促进市场成交。
在楼市竞争不断加剧情况下，房地产行业已转向高质量精细化发展。据2021年武汉市《政府工作报告》显示，2021年地区生产总值增长预期目标为10%，并将重点推进武汉城市圈大通道建设，持续重点推进住房、生态、医疗、教育、文化等配套建设，表明了城市突破发展的决心，武汉房地产业也将迎来品质竞争大时代。
郑州：返乡置业受阻，多年供需失衡，项目销售竞争激烈
2021农历新年，郑州的“返乡置业大潮”远未达到各开发商的预期。春节期间，为了促进项目去化，郑州楼市多个项目推出赠送车位等优惠，但收效甚微；另一方面，虽然郑州市出台了打压“首付分期”的政策，但仍有部分项目试图通过第三方贷款，垫资首付款等方式推动购房者签单。
资金风险难掩销售压力。2020年12月21日，郑州房管局印发《关于全面启用商品房买卖合同电子签约的通知》，预售首付款需从购房者账户转入资金监管账户，不再经过开发商账户，此项政策的出台将有效打压郑州楼市盛行的“首付分期”乱象。
新政策实施后，开发商若继续推行首付分期政策，需先垫资，提供现金转入购房者个人账户中，再由购房者向监管账户支付，其中开发商承担的资金风险较新政前明显提升。但即便如此，仍有部分开发商愿意为购房者垫资，以此吸引购房者。
大环境向好未能带动楼市火热，多年供需失衡造成库存高企。2020年郑州GDP突破1.2万亿元，城市经济环境持续向好；从建成区面积来看，郑州市域建成区面积扩大到了1200平方公里左右，一年一个新台阶；人口数量来看，郑州5年净流入人口260多万，每年20万青年人才来郑创新创业。房地产市场发展与城市宏观大环境密切相关，但郑州大环境的持续向好却并未带动楼市火热，资本、产业、人口的流入并未暖化冰冷的郑州楼市。其核心原因之一在于：土地出让节奏过快，供需多年失衡，楼市的动作始终未能踩在城市发展的鼓点上。
图：郑州2017-2020年主城八区商品住宅新增供应与成交情况
数据来源：中指数据
据中指数据库显示，2020年，经历了连续4年的供大于求后，郑州主城八区商品住宅库存达到了1048万平方米；而2017至2019连续三年每年推出住宅用地规划建筑面积均在2500万平方米以上。郑州经济和产业突飞猛进的发展尚未跟上城市土地出让的快节奏。房地产市场项目集中的批量入市，推动了项目间销售竞争的加剧：管南片区，号称郑州刚需大本营，在房企的持续“让利营销”中，价格持续走低；滨河国际新城已顺销多年，仍有大批房源等待即将入市；在更偏远的绿博、二七新城等四环外，门可罗雀的售楼部映射着板块市场的低温。
长沙：调控维稳，市场分化，春节楼市进入常规调整阶段
楼市调控依旧，因城施策，维稳从严。2020年，长沙紧跟中央政策，坚持“房主不炒”调控基调。面对疫情冲击，长沙整体房地产市场监管仍有所加强。为规范房企经营行为，出台住房租赁、土拍、房企监管等多项规范性文件，以促进房地产市场健康有序发展。
2021年1月，长沙教育新政出台。暂停长沙优质学校托管市外中小学、幼儿园的审批；所有中学托管小学从2021年起全部退出集团化管理；取消集团办学对口直升计划；每所优质学校集团化办学应规模控制在十所左右，在同一区县市建设一所合作学校等。
名校集团化办学的瘦身将弱化教育配套对长沙新房市场的推动力，但优质教育资源的稀缺性增强或将推动部分拥有优质教育配套的二手房楼盘整体价格有所上扬。
改善需求释放，结构明显优化，春节进入常规调整阶段。2020年，受疫情和春节假期的影响，1-2月成交量大幅下滑，3月份起市场明显恢复，成交量开始回升，至6月份长沙楼市已全面复苏，11、12月临近年终考核节点，推货量大增，月度成交量均超过110万平方米。2020年，长沙市商品住宅共计成交1105万平方米，同比增长11.5%。
受限购限贷及疫情因素影响，客户在产品选择上更加谨慎，对房屋功能性及舒适性提出更高要求。刚改及改善需求积极释放，洋房、叠墅等产品供销规模明显高于往年。与此同时，2020年长沙宅地推出楼面价及毛坯住宅限价亦有所上升，2020年商品住宅成交均价整体保持小幅上涨趋势，客户总价接受能力有所增强。
考虑到春节期间大量来源于省内地州市的人口将返乡过年，部分纯新项目抢在春节前集中入市，但市场整体推出节奏较2020年底明显放缓，项目到访客户量有所下滑，部分项目推出春节优惠政策或特价房源，市场反响较为一般。受疫情反复等因素影响，节前房企线下营销活动大大减少，房企注意力转向线上，纷纷开展直播买房等活动。
整体来看，春节期间受房企推盘放缓、优惠力度减弱、“名校瘦身”及疫情等因素影响，客户观望情绪较重，供应、成交双双下滑，但仍远好于2020年同期。
2021年随着经济的恢复，置业者入市积极性预计将增强，市场需求将逐步释放，市场规模有望继续平稳增加，但区域分化加剧及行业集中度加强的态势也将延续。
南昌：多措并举提振楼市活跃度，短期市场竞争压力将加大
近年来，随着城区的改造、新区建设、地铁的开通以及城市高架的不断完善，南昌的交通和生活都发生了巨大变化。但作为省会城市，南昌城市基本面并没有优势，2020年的南昌GDP总量仅5746亿，是华中地区唯一没有过万亿的省会城市，且人口规模远小于周边省会，在这种经济基础下，叠加疫情因素的影响，2020年南昌的房地产市场明显承压，整体呈现“房产销售难度加大，区域分化加剧”的局面。
市场方面：2020年，南昌全面放开了城镇落户限制，出台了人才10条引进政策，给予不同级别人才生活补贴或首套房购房补贴等，并通过提供人才公寓租住来吸引人才，年底湾里区取消限购的传言也一定程度上提振了市场活跃度，但政策整体效果不佳，全年楼市销量仍呈现缩减态势，2020年南昌市商品住宅成交452万平方米，同比下降近25%。
土地市场方面，在疫情的影响下，土地供应一改往年的温和谨慎，2020年南昌市土地供应大幅增长，2020年南昌住宅用地成交1457万平方米，同比增长两倍以上。其中，区域热度分化明显，区位较好优质地块热度仍较高。
房企方面，严峻的市场形势倒逼开发商转型突围，一方面，疫情之下房企试水直播卖房等新型营销方式，但目前更多只是起到了宣传作用，另一方面，受到三道红线政策的影响，企业资金受限，企业拿地方面更加谨慎，国企背景房企如保利、华润等企业拿地数量则明显上升。
2021年，2月份以来南昌在周边务工人员陆陆续续返乡，在“返乡置业”的需求带动下，据不完全统计，2月有约6个首开新盘，加推楼盘14个，其中湾里是供应主力，加推数量达到6个，不少项目也推出了力度较大新春促销的优惠活动，利用春节这一特殊的促销节点，抢占市场份额。
南昌近几年来的供求关系调配较为精准，整体市场处于相对健康状态。但是未来一年，随着去年土地市场的崛起，供货量或将有大幅的增长，在政策没有明显放松的情况下，2021年供需两端相对均衡的态势也许会被打破，市场竞争压力将持续加大。
长期以来，三四线城市产业基础较弱，棚改及返乡置业需求是三四线城市楼市需求其中两项非常重要的来源，但在2020年棚改收官及2021年春节倡导“就地过年”的背景下，三四线城市短期市场需求或将明显承压，尤其是产业经济没有明显支撑的普通三四线城市。而中心城市周边与中心城市有产业交通规划联通的三四线城市及产业基础较为牢固的传统强三线城市，对人口仍可形成一定吸引力，房地产市场仍面临发展机遇。
襄阳——改善置业带动襄阳楼市正增长
2020年受疫情影响，湖北省全省房地产投资额下降，省内各地级市楼市普遍恢复较慢，多个城市全年住宅交易量降幅达20%，但襄阳表现较为坚挺，2020年襄阳市商品住宅同比增长1.3%。
襄阳房地产市场的坚挺受益于多方面的共同影响，一方面，随着襄阳交通通达性的进一步提升以及东津新区的开发进程加快，襄阳房地产市场吸引了较多周边城市客群。另外，2020年凤雏大桥的正式通车，使得连接樊城、襄城的滨江生活圈闭环正式形成，本地居民住房升级也是襄阳楼市成交量继续增长的主要因素。
通过对购房人群的分析发现，约30%左右的购房客群都是本地改善型购房，主要是购买二套房或者以旧换新房，花园洋房、江景房等成为这些购房客群的主要选择，襄阳滨江生活圈环线的持续发展在其中起到了较好的推动作用。
此外，疫情后不少购房者对物业的关注度有所提高，购房时对物业服务的品牌、品质更为关注，这或将促成襄阳楼市的新一轮洗牌。
值得注意的是，今年春节新房项目热度的分化也显现出襄阳市场需求的变化，虽然襄阳受“就地过年”影响，返乡人员减少，但在市场供应规模较大、打折优惠较多、竞争较为激烈的前提下，仍有绿地襄阳城际空间站等项目逆势热销，反映了当前襄阳城市向东发展的趋势以及购房者对品牌、产品、物业、配套等方面逐渐有了更高的要求。
宜昌：棚改退潮后三四线城市的楼市缩影
2016-2018年，三四线城市的楼市繁荣背后离不开棚改的有力支撑。2020年，根据国家新政策，棚改逐渐退出，旧改登场，在这段期间，宜昌楼市经历了一波从繁荣到回归理性的过程，这也是很多三四线城市的缩影。
2015年4月，宜昌市在全国率先搭建实体、网络棚改商品房安置交易平台，引导棚改居民选择货币化安置购置商品房，2017年11月宜昌新三年5万套棚改计划出炉，在这之后一段时间内，宜昌楼市迎来一波上升期，造就了2017年成交近4万套的历史峰值。
楼市的繁荣得益于棚改的推动，数据显示，“十三五”期间，宜昌城区累计改造棚户区住房3.9万套，10余万棚改居民“出棚进楼”，在棚改推动下，宜昌房地产市场活跃度得到了明显提升，近几年城区依靠棚改去化商品房约占商品房销售总量的1/4。
当棚改大潮褪去，旧改逐渐登场。2017年12月，宜昌入选全国老旧小区改造试点城市；2019年10月17日，宜昌再次列入全国城镇老旧小区改造试点，旧改对棚改的取代推动楼市热度明显下降，房地产市场逐渐恢复理性。2018-2020年三年期间，市场成交量逐年下滑，楼市后继支撑趋弱是包括宜昌在内的大多数三四线城市的共同痛点，楼市借棚改春风而起飞，终究会伴随全国棚改收官的而回归常态。
从百度春运出行大数据来看，今年春运期间迁入宜昌人口来源地首位为武汉，占比达31%，占比超过2020年春运迁入人口来源地首位的荆州（27%），本年返乡人员整体购买力或将加强，叠加去年春节期间房地产市场的停滞压制了部分返乡置业需求，也将在一定程度上支撑房地产市场需求的释放。
鄂州：武鄂同城化进一步推进，未来可期
鄂州楼市整体规模相对较小，2020年以前年度销售规模在200-300万平方米，2020年受疫情影响，销量面积同比下降25%。但鄂州楼市关注度依然很高，主要得益于武鄂同城化的进一步推进。
近几年，武汉和鄂州在经济、产业、交通及教育等方面已经开启了一体化进程。光谷和葛店两大开发区产业一体化程度越来越高。武汉多所学校包括华中师范大学、长江职业学院等纷纷在鄂州建设新校区。而交通的融合则发展更快，2021年1月2日葛店地铁开通，武鄂两城实现地铁互通，鄂州成为第一个融入武汉轨道交通网的武汉城市圈城市。未来武鄂交通网络的互联互通将进一步加速。1月19日，武汉地铁集团和鄂州政府会议指出，启动武汉地铁11号线至鄂州花湖机场轨道交通、地铁30号线红莲湖轨道交通以及地铁13号线梧桐湖轨道交通线网规划和建设规划的前期工作。同时，2021年鄂州政府工作报告显示，将依托市际间城市道路、轨道交通、城际铁路、高速公路，打造武鄂“1小时通勤圈”，推进交通互联。武鄂两地在科技创新、产业发展、基础设施、生活融入等方面正加快深入合作，未来可期。
临近春节，鄂州房企也抓紧时机，各大售楼部纷纷推出春节不打烊和各种促销优惠，包括来访礼、购房礼等。虽然湖北省目前为疫情低风险地区，但在“就地过年”政策影响下，返乡置业需求仍受到了较大的影响，春节期间鄂州楼市成交量仍然有限。
洛阳：“就地过年”带给洛阳楼市的机遇
“就地过年”政策对洛阳楼市整体影响不大，反而催生了外地人在洛置业的行情。
洛阳作为河南省副中心城市、都市圈核心城市，城市规划能级较高，产业优势突出，作为中西部首个拥有地铁的非省会城市，洛阳未来发展机遇凸显。
随着洛阳战略定位的不断提升，房地产市场显现出产品细分特点。首先，随着洛阳都市圈框架的逐步拉大，城市整体内生动力强健，市场需求较旺盛。但由于地理环境的限制，整体可供开发的土地较为稀缺，叠加近几年土地供应端较紧，市场整体略显供不应求；其次，近年来出让土地容积率开始有所下降，市场呈现出由刚需向改善需求过渡的趋势，但能满足市场需求的优质改善产品仍有待填充。
洛阳城市发展程度在省内仅次于郑州，产业基底深厚，拥有一批支柱产业和龙头企业，是省内就业的第二选择。“就地过年”导向下，洛阳本地人被困在其他城市的同时，洛阳也滞留了一部分在洛过年的外地人。春节洛阳发布的鼓励“就地过年”政策包含：不停工的人员按两到三倍工资发放津贴，或每天增发200至300元津贴、补贴；春节期间，留洛外地务工人员将优先安排免费接种新冠疫苗等等。这些有温度的政策，促进了留洛过年的外地打工人与洛阳城市的深度融合。据售楼部销售介绍，疫情期间，在安全感和归属感的双重推动下，市场催生另一波行情：外地人在洛就地置业的现象增多，就地过年政策对洛阳市区楼市影响并不大，市场处于一种健康状态。
南阳：就地过年下的“乡愁”
和往年相比，今年的春运略显冷清，南阳市作为河南省第一人口大市，拥有庞大的人口基数及旺盛的置业需求，但“就地过年”政策为春节期间的地产销售带来浓浓的乡“愁”。
南阳楼市容量持续攀升，市场竞争激烈。2020年南阳市区土地市场较为活跃，各房企拿地积极性较高。住宅交易市场上半年艰难前行，下半年以价换量集中推货，市场供求呈持续攀升状态，价格竞争态势凸显，楼市较往年有所降温，客户观望情绪浓厚。
就地过年对南阳楼市产生冲击。春节期间是返乡置业的高峰期，往年春节期间的市场销量占据全年总量的10%甚至更高。南阳作为河南地级城市，返乡置业是房地产去化的一大助推剂。今年市场有所降温的背景下，叠加就地过年政策，春节期间南阳房地产市场表现较往年显得较为冷清。
商丘：2021就地过年，返乡置业需求暂时压制
商丘作为河南省外出务工人口主要城市之一，有不少人因疫情阻隔在异地他乡，返乡置业需求在一定程度上受到抑制，叠加棚改降温，居住需求有所减弱，春节期间商丘楼市跟往年相比表现较弱。
棚改效应减退、农村刚需大军进场。过去几年，棚改的推进对商丘房地产市场的发展起到了一定助推作用，而当前随着棚改的结束以及安置房的交付使用，真正的购房群体转换为进城置业的农村人，他们大多是适龄未婚的90、95后，这些刚需群体占据成交主力，他们进城买房的初衷多是为了置办婚房，近年来进城买房成为农村结婚的“标配”，市场也逐渐转变为农村刚需大军的战场。
返乡置业需求暂缓、外力消除后或迎反弹。今年因疫情影响，诸多城市鼓励“就地过年”，从各大售楼部里的人流量可以看出，传统春节黄金销售窗口期在今年有所失灵，但也只是相对往年有所减弱，整体楼市景象看起来还是很忙碌的。值得注意的是，一二线城市高昂的房价，对于大多数普通外地务工者而言，可望而不可及。这波因疫情阻隔的购房需求并没有消失，只是置业计划暂缓而已。预计疫情影响逐步消退之后，这波需求会在接下来的五一、国庆节等节点开始释放。
结语
总体而言，华中地区多为人口大省，外出务工人员较多，在“就地过年”政策导向背景影响下，其返乡置业需求受到的影响程度相对突出，在需求结构上较为倚重返乡置业需求的普通三四线城市短期或将面临一定市场压力。而区域内城市规划有明显发展利好、经济产业基础较为牢固的城市，人口吸引力强，购买力突出，房地产市场的优势将更为突出。另外，不管在大中城市或三四线城市，在严格的主体性限制调控政策影响或疫情影响下，需求结构均呈现向改善型需求上移的趋势，值得关注。
主笔分析师：刘莉芬，彭红伟，刘欢，沈参，张梦宇，杨慧丽，杨过，徐骏峰，程威
