本月观点：年底高供货背景下，2020年楼市成交完美收官，30家房企目标完成率达104%；绿档、黄档房企12月保持积极拿地势头，资源不断向优质房企倾斜。银行房贷新规叠加此前“三条红线”新规，预计2021年房企融资环境维持紧平衡。考虑主流房企销售依旧较好，年末拿地力度反弹补货，板块估值已处于历史6%分位，同时中长期地市趋稳背景下房企整体盈利能力有望企稳，看好一季度主流房企估值持续修复，建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、新城控股等；3）受益竣工回升周期及政策推动的物管板块。

政策：严调控力度放缓，细分领域支持提升。12月涉房类政策共37项，环比增42%，其中偏紧类19项、偏松类15项。中央层面仍旧延续“房住不炒”，物管、租赁等细分领域支持力度则有所上升。地方层面，监管重心逐步由加码限购、限贷等重量级调控，向加强预售资金监管等方向转移，严调控力度放缓。

资金：融资规模收缩，环境维持紧平衡。12月房企境内债、境外债、集合信托发行200亿元、25亿美元、812亿元，环比降41.7%、47.6%、3.8%。“三条红线”融资新规后，央行发文加强房地产贷款集中度管理，高频监测下预计2021年融资环境维持紧平衡。2021年初受全球流动性、机构额度宽松等影响，1月上半月境内外债券发行已高于2020年12月全月水平。

楼市：成交平稳收官，低基数下增速有望保持高位。12月50城新房、20城二手房月日均成交同比增17.8%、5.4%，较11月降5.7pct、升0.6pct。需求提前释放叠加热点城市调控效应显现，预计对楼市产生负面影响，但考虑2020H1低基数，短期成交同比仍有望维持高位。

地市：整体稳定，短期或小幅升温。12月百城土地供应建面、成交建面环比降48.7%、升85.8%；成交溢价率9.49%，环比降6.8pct，成交反弹而溢价率回落，反映地市仍旧维持稳定。随着销售去化承压、融资高频监测，预计地市后续整体稳定为主；短期考虑年初拿地便于年内入市、近期债券密集发行缓解资金压力，不排除房企土拍积极性小幅回升可能。

房企：销售仍具韧性，拿地力度反弹。百强房企销售额12月同比增29.2%，较11月升9.1pct，2020年全年同比增12.4%，高于全国水平（+8.7%）。30家主流房企全年整体目标完成率103.7%。12月50强房企拿地销售金额比29%，较11月升2.4pct，绿档、黄档表现积极；2020年50强房企拿地销售金额比33%，红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%。

板块表现：12月申万地产板块跌7.1%，跑输沪深300。截至2021年1月20日板块PE(TTM)8.67倍，处近五年6%分位。