投资要点

疫后楼市持续升温，调控升级符合预期：受整体流动性宽松、疫情积压及投资保值需求释放影响，2020 年以来深圳楼市明显升温，上半年二手房累计成交 4.7 万套，同比增长 36%，其中 6 月单月二手房成交 1.1万套，同比增长 76.2%，创 2016 年 4 月以来单月新高。统计局数据显示 5 月深圳二手房均价同比上涨 12%，涨幅亦远高于北上广（1.5%、2.8%、0.1%）。上半年楼市热度较高的杭州、东莞等近期先后加大调控力度，此次深圳升级调控措施，旨在更好地落实“房住不炒”及“三稳”定位，符合预期。

购房门槛大幅抬升，短期需求端冲击较大：不同于过往落户即可获得购房资格，本次《通知》新增落户需满 3 年、且购房之日前连续缴纳 36个月及以上个税或社保的规定，购房门槛大幅提高。2016-2019 年深圳户籍人口由 384.5 万升至 494.8 万，新规意味着过去三年超百万新增户籍人口失去购房资格；同时新规还要求户籍人口需满足连续 36 个月个税或社保缴纳规定，意味着利用未工作成年子女名额购房将受到约束（乐有家数据显示 2020 上半年 00 后二手住宅购房占比 0.2%，预计该部分需求影响相对有限）。新政出台短期或对需求形成较大冲击，市场热度有望逐步回落。

增值税免征年限延长、非普首付比例上调将推升交易成本，降低市场活跃度：《通知》将个人住房转让增值税免征年限由 2 年调整到 5 年，2015-2019 年深圳 2 手房合计成交约 47.9 万套，若不考虑重复成交，占到深圳存量商品住房的26.4%，意味着这批房源短期若入市，均将纳入增值税增收范围。同时对于普通住房认定标准、《通知》新增实际成交总价低于 750（含本数）万元规定，且对购买第二套为非普住宅首付比例上调 10%。以购买一套容积率大于 1、建面 120 平、满 2 年但不满 5 年、总价 1000 万元住宅为例，原为普通住宅，免增值税，二套首付比例 70%；现在为非普通住宅且不满 5 年，按照 5%的征收率全额缴纳增值税 50 万元，且首付比例升至 80%。税费及首付比例上升将大幅推升交易成本，尤其影响置换及改善需求的释放，进而影响二手房市场成交活跃度。

调整离异购房要求，追溯年限延长：《通知》规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起 3 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。与前次规定相比，离婚后追溯年限由 2 年增至 3 年，既可满足离异人士合理住房需求，也可有效遏制炒作。此外，《通知》明确离异之日起 3 年内购买住房的，在执行相关税费、贷款、限购等政策上，按离异前家庭相应标准执行，因此对于离异前家庭有 1 套住房，离异后无房一方可以成年单身人士身份购买 1 套商品住房，但新购住房时将被认定为二套，对应首付比例为普通住宅 70%、非普通住宅 80%，与调整前政策（若能提供离婚前家庭仅有 1 套住房证明，贷款最低首付比例 50%）相比，首付成本明显增加。

加强热点楼盘销售管理，优先支持无房及个税或社保缴纳长的家庭：《通知》规定对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个税或社保时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。不排除后续热点楼盘试点无房家庭、个税及社保年限缴纳时间较长家庭优先摇号政策的可能性。

投资建议：本次深圳新政依旧从需求端出发，购房门槛及交易成本的大幅抬升短期或将对市场需求形成较大冲击，预计市场成交热度有望逐步回落，中长期来看行政调控无法扭转深圳整体供不应求的格局，未来仍需关注供给端的政策走向。从全国来看，随着二季度楼市逐步企稳，部分热点城市出现过热迹象，在“房住不炒”总基调下，不排除调控收紧可能性。板块投资方面，供应放量叠加低基数，成交有望延续高位，基本面改善助估值修复逻辑仍在，建议关注：1）销售及业绩较佳的优质房企如中南建设、龙光集团、天健集团；2）低估值高股息率的万科、保利、金地等。