核心观点:

从我们跟踪重点城市高频数据来看，4 月市场成交继续修复，一二线回暖程度大于三线。2020 年 4 月，37 城新房销量同比增速为-17.9%，较上月回升 16.1pct，1-4 月新房销量累计同比为-30.3%。分一二三线城市来看，4 月单月一、二、三线成交量同比分别为-22.7%%/-21.9%/-12.3%，较上月成交分别+24.5%、+15.0%、+10.8%。

房地产板块一季度营收、净利增速下降明显，杠杠维持稳定，经营性现金流大幅减少。2020 年一季度房地产行业营收增速-4.71%，较上年同期-27.25%，扣非归母净利润增速-39.64%，较上年同期-49.59，营收和归母净利的下滑主要系疫情影响了竣工节奏。截至 2020 年一季度，行业资产负债率为 79.16%，与 2019 年末持平。经营活动现金流净流出 1750.94 亿元，较 19 年同期增加 81.59%，主要受疫情影响销售回款大幅减少；筹资活动净流入 1663.01 亿元，较去年同期大幅增加 42.17%，国内逐渐宽松的融资环境显著缓解了房企面临的资金压力。

政治局会议重提“房住不炒”，房企融资环境逐渐改善，5 年期 LPR下行 10BP。4 月 17 日，中共中央政治局会议再次重申要坚持“房住不炒”的定位。在疫情的冲击下，第一季度 GDP 等出现了比较大幅度的下降，但中央对房地产市场的政策仍有定力，表明“房住不炒”已变成常态化调控。在供给端，随着内外流动性宽松，房企融资环境逐渐改善，从近期房企的发债情况来看，融资成本明显降低。在需求端，5 年期以上 LPR 为 4.65%，较上期下降 10 个 BP，为年内 LPR 的第二次下调，4 月政治局会议提出运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，我们认为未来 LPR 将继续下行。

20Q1 公募基金对房地产板块配置比例下降，偏好高弹性、现金流呈现改善的成长类房企和物管公司。

投资建议：疫情对行业基本面的负面影响在逐渐修复，在内外流动性宽松的环境下，行业资金面持续回暖，二季度行业或迎来需求的集中释放。目前政策支持主要集中在供给端，虽然近期基本面的回暖对后续政策的调节力度形成压制，但下半年销售压力仍较大，政策边际宽松的逻辑仍不变，关注下半年需求端政策的支持程度。板块当前估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，长线投资价值凸显。我们推荐业绩确定性高，内生性增长动力强的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，现金流逐渐改善的阳光城（000671）。

重点公司盈利预测与估值（股价为 2020 年 4 月 30 日）