疫情导致销售下行显著，2月百强房企销售下降近4成。从克尔瑞公布的百强房企销售数据来看，2月TOP100房企销售金额为3256亿元，同比增速较上月下降26pct至-38%。由于新冠疫情的影响，多地发文暂停售楼处营业，导致返乡置业的需求受到一定的冲击，整个2月百强房企销售大幅下滑。我们认为疫情的影响只是暂时的，需求延后但不会消失，随着疫情的好转，企业复工复产逐渐增加，2季度销售弹性加大。

不同梯队房企销售下降呈现分化，龙头房企抗市场扰动能力强。新冠疫情给房企销售带来一定的冲击，冲击程度分化较为明显，龙头房企凭借多元销售渠道和品牌影响力显示出了较强的抗市场扰动能力。恒大采用的线上营销策略效果显著，销售逆势翻倍，或开创房企新的销售模式。

从我们跟踪重点城市高频数据来看，二线城市成交降幅最为显著，三线降幅小于一、二线。38城2020年2月新房销量同比增速为-54.8%，较上月大幅减少48.7pct。分一二三线城市来看，同比方面，2月单月一、二、三线成交量同比分别为-59.7%%/-77.4%%/-40.1%，较1月成交分别-53.4%、-64.4%、-40.3%。

　“房住不炒”仍是主基调，“因城施策”空间进一步加大。总体来看，近两年来的政策思路，“房住不炒”仍是主基调，但同时我们看到，房地产行业仍是国民经济的重要支柱产业，并且受疫情短期冲击影响也不小，预计接下来各地区将会基于自身经济运行状况和疫情发展情况，定向的有针对性的因城施策，银行方面也可能在融资端适当放松对开发商的限制。

投资建议：房地产板块PE/PB分别低至8.5/1.3倍，处于历史低位；主流房企2020年PE低至6倍。四季度以来的行业稳态被打破，后续政策逆周期调控力度加大可期，政策调控弹性的加大和流动性的增强将推动地产板块的修复回升。地产板块具备较高的配置价值，当前板块估值低、分红比例较高，具备较强的吸引力，在当前的行业背景下，头部企业具有安全边际且内生性增长力更强，有望获得更好的表现。我们推荐业绩确定性强，资源优势明显，市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产（600048），销售增速高于行业平均，业绩释放较充分的阳光城（000671）。