投资要点：

政策速览：供需两端适度宽松，共同应对疫情冲击

受疫情影响，2月份各地在供需两端密集出台宽松性政策，对冲疫情带来的负面影响。供给方面，政策主要包括：允许项目延期开工、竣工，允许延期或分期缴纳土地出让金，放宽预售条件等，主要目的在于减轻房企违约风险，降低资金成本，缓解资金压力，促进房地产行业健康发展。需求方面，调控政策以人才引进，购房补贴，提高住房公积金贷款额度等方式为主，具有边际宽松和因城施策特征，有助于降低购房者成本，增强房企销售去化能力。

住宅市场：成交增速全线陡降，去化周期相应上升

从我们监测的40城数据来看，2月全国商品住宅销售面积为526.5万平米，同比、环比分别下跌55.3%和65.8%。受疫情影响，2月住宅成交同环比增速全线陡降，去化周期相应有所提升。综合来看，一线和三四线影响较大。

成交遇冷，压力最大的是企业自身，目前疫情得到控制，企业经营逐渐步入正轨，多种线下促销方式或正在酝酿之中，预计成交量将会迎来阶段性小高峰。政府面临财政收入和稳定房地产市场的压力，在“房住不炒”和“因城施策”主线指引下，多个城市从供给端和需求端同时调控，提振房企和购房者的信心，均预示着楼市或将迎来利好，因此，我们认为对2020年住宅市场走势无须过于悲观，修复的可能性比较大。

土地市场：供应与成交均下滑，预计3月起将逐渐恢复

2020年2月全国200城土地供应合计规划建筑面积14727.1万平米，同比增速基本与2019年同期持平，环比大幅下跌40%。土地成交合计规划建筑面积9325.5万平米，同比、环比分别下降12%、20%。

整体来看，2月土地市场成交热度除一线城市外，二三四线城市整体遇冷。但是2月中上旬和中下旬土地市场成交表现完全不同。2月中上旬，受疫情影响，企业开复工迟，后期即使有部分房企复工也仅仅开启了居家办公，对土地市场成交的打压是必然的。中下旬逐渐复工，房企资金得到补充后，为完成全年销售计划，及时恢复投资拿地力度，不断通过合作等方式获取土地。对房企来说，目前在一线城市土地成交限制条件减少，可以适时把握机会，除此以外，还要持续关注二线和强三四线城市。

企业表现：三四线投资降温，销售创新低，境内融资规模大幅增长

2020年1-2月，房企整体投资力度进一步减弱，对三四线城市的投资节奏明显放缓。销售方面，2月正值疫情爆发高峰期，TOP200房企整体销售业绩同比减少52.4%，虽然房企纷纷由线下转线上销售，但线上销售转化率并不理想，销售额创新低。融资方面，受益于国内融资环境的边际放松，信用债同比大幅增长，且由于短期融资券及中期票据的发行规模占比提高，平均融资成本下降；海外债融资受疫情影响被按下“暂停键”，融资规模大幅下降。