中国房地产市场2019总结&2020展望
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处低温状态。展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。
2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，房企资金面承压，积极推盘强化回款，但产品去化压力加大，重点城市市场规模有所调整，百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，土地市场处低温状态。展望2020年，全年经济增速将依旧呈现稳步放缓态势，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年全国房地产市场调整压力或将进一步凸显。
01
2019年中国房地产市场形势总结
1.政策：调控政策整体偏紧，行业运行制度更趋完善
2019年，我国房地产市场运行的政策环境整体偏紧：中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势；地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。
综合来说，近期房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。
2.价格：新房价格表现平稳，重点城市二手房价格回落
百城及十大城市新房均价累计涨幅均收窄，单月环比下跌城市数量明显增多。根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示：2019年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.91％，较去年同期收窄1.92个百分点，其中各季度累计涨幅较去年同期均收窄；单月来看，2019年11月，百城住宅均价为15105元／平方米，环比涨幅连续13个月在0.4％以内，同比涨幅收窄至3.17％，11月百城中有40个城市新建住宅价格环比下跌，下跌城市数量为2016年2月以来最高值。就十大城市整体而言，2019年以来，十大城市新房价格环比涨幅持续震荡在低位区间；各季度累计涨幅均在1％以内，10-11月累计涨幅仅有0.06％。
今年百城新建住宅价格环比涨幅持续在低位区间，单月环比下跌城市数量明显增多，累计涨幅延续去年收窄趋势。其中一线城市在供需改善及低基数的影响下累计涨幅小幅提升，二、三四线城市价格累计涨幅延续回落态势，尤其是前期价格上涨较快、人口支撑力弱的城市调整压力显现。二手房市场方面，受热点城市新房供应规模增加的影响，二手房市场买方议价空间加大，部分城市二手房价格调整压力突出，导致十大城市二手房均价累计有所调整，且近几个月跌幅有所扩大。
3.供求：重点城市成交规模小幅调整，市场去化压力加大
（1）成交规模：重点城市成交规模有所调整，三线代表城市同比降幅明显
重点城市整体成交规模同比小幅调整，十大城市二手房成交套数同比增幅有收窄趋势。自2016年开启新一轮市场调控至今，重点城市成交规模小幅波动，据初步统计，今年1-11月，50个代表城市新建商品住宅月均成交面积2940万平方米，同比下降2.4％，其中除3季度成交同比略有增长0.6％以外，其余季度成交面积同比均下降，整体市场表现稳中略有调整。二手房方面，2019年1-10月，十大城市二手房市场成交套数约92万套，同比增长10.0％，其中上半年二手房市场成交套数同比增长10.3％，7-10月同比增幅收窄0.7个百分点至9.6％，北京、天津下半年各月成交套数同比持续为负。
从数据上来看，本轮调控政策取得了明显效果，重点城市商品住宅成交规模稳中有所调整，百城价格环比、累计涨幅均保持在低位区间，价格表现更加平稳。展望2020年，整体市场调控政策依旧保持从严基调，在因城施策、一城一策下，房地产市场整体仍将平稳运行，同时在多种因素综合影响下，不同城市分化格局愈加明显，一线城市在供应端持续改善或城市规划利好影响下，明年市场延续底部回升行情可期；二线代表城市整体市场规模将保持稳中有所震荡，厦门、天津等城市市场调整压力仍不减；部分城市群内部以及其他有人口支撑的三四线城市，短期市场或将延续较好发展态势，但多数三四线城市在需求存在透支等因素影响下，市场面临较大调整压力。
（2）成交结构：多数城市各层次产品价格小幅提升，改善型需求积极释放
基于套总价、结合成交量，我们将30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中高价位、高价位，具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量占前10％的属于高价位楼盘，10％-40％属于中高价位楼盘，后60％属于中低价位楼盘。
2019年各类城市各层次楼盘套总价均值及中位数总体呈现上升趋势，但在“房住不炒”和以稳为主的政策基调下，房地产调控效果显现，多数代表城市各类楼盘价格涨幅有所回落。成交方面，一线城市中低价位楼盘销售金额占比提升，二三线城市居民置换需求不减，改善型需求继续稳步释放。与此同时，在限售、限贷等政策影响下，市场投资需求明显减少，大户型产品成交下降。展望未来，在土地供给结构和住房制度改革的趋势下，重点一二线城市以租赁住房和政策性住房为主的刚需类产品供给将会继续提升，而对于大多数普通二三线城市来说，改善型住房需求仍将是市场成交主力，且人口年龄结构的变化也会加速此类需求释放，未来高性价比、品质突出的产品更易受到市场青睐。
4.土地：土地市场处低温态势，结构性拿地机会呈现
全国300各类用地供需规模同比基本持平，住宅用地推出与成交面积出现小幅增长。据初步统计，2019年1-11月，全国300城各类用地供需规模与去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米，同比增长2.0％。成交方面，据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，同比下降1.5％，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4％。
住宅用地成交楼面价为历史最高水平，平均溢价率保持在低位。据初步统计，2019年1-11月，全国300个城市各类用地成交楼面价为2527元／平方米，同比上涨17.9％。其中，住宅用地成交楼面价为4409元／平方米，同比上涨17.3％。溢价率方面，2019年1-11月，全国300个城市各类用地平均溢价率为13.9％，与2018年同期基本持平。其中，住宅用地平均溢价率为15.7％，较2018年同期下降0.3个百分点；商办用地平均溢价率为6.4％，较2018年同期下降0.8个百分点。
2019年以来，全国土地市场热度呈前高后低态势，下半年流拍水平升至8％左右。具体来看，2019年二季度全国高价地共成交133宗，宗数占总成交宗数的比值为5.8％，达到2018年以来的最高值，流拍率仅为4.8％，二季度土地市场回温，部分热点地块刷新区域甚至全市成交楼面均价；三季度以来，随着房企融资环境的收紧，企业资金压力渐显，高价地宗数占比持续下降，流拍占比持续提升，11月流拍宗数占比为8.9％，仍低于2018年下半年的流拍水平，土地市场整体表现较为理性。
2019年，住宅用地供需规模同比小幅增长，成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位，土地市场整体表现较为理性。具体来看，上半年企业在资金环境改善、投资收敛聚焦等因素影响下，热点城市竞拍热度提升显著，部分地块成交楼面价刷新区域甚至全市楼面均价历史记录，为后期开发、运营、销售等阶段带来一定压力；进入下半年，房地产调控政策保持收紧态势，金融监管持续加强，受行业调整预期强化及资金压力加大等因素的影响，土地市场明显降温，住宅用地流拍率持续提升，11月已升至8.9％；值得注意的是，随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍将保持平稳态势。
5.企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款
代表企业销售业绩保持增长，增速有所放缓。2019年1-11月，20家品牌房企2累计销售金额50083亿元，同比增长16.8％；累计销售面积36408万平方米，同比增长15.2％，增速较去年同期分别收窄了9.5和6.3个百分点。具体来看，上半年在政策和市场预期有所改善的情形下，品牌企业精准把握市场短暂回温机遇，积极推盘，销售业绩实现稳步增长。三季度以来，企业加快营销，整体推货力度不减，预计在冲刺全年销售目标的背景下，企业整体销售规模仍将保持稳定增长。
土地投资趋于理性，企业拿地销售比继续保持在较低水平。2019年1-11月，20家代表企业累计拿地26735万平方米，同比下降5.5％；累计拿地金额13478亿元，同比增长6.5％。其中，万科、碧桂园、保利和融创拿地金额超千亿元，领先其他房企。20家品牌房企拿地金额占同期销售金额的比重为26.9％，在2018年收缩拿地的基础上继续下降。龙湖、华润和招商拿地相对积极，拿地销售比超过40％。TOP10企业1-11月拿地金额占TOP100企业的35.2％，大型房企土地资源优势凸显。
2019年，房地产行业集中度加速提升，“越大越强、强者恒强”的竞争法则已成共识。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。行业融资渠道收缩，企业融资难度攀升，大型房企在强化现金管控的同时积极融资，缓解资金压力。整体来看，在市场调整和资金面趋紧的双重压力下，品牌企业准确把握市场节奏精准投资，加大营销力度推动销售回款，整体竞争优势持续增强。
02
2020年中国房地产市场趋势展望
1.行业环境：经济存阶段性企稳预期，房地产调控将注重多方平衡
宏观经济方面，展望2020年，促消费政策将继续出台，消费增速有望提升；企业利润逐步修复、中美关系逐渐向好以及今年低基数影响将支撑明年制造业投资低位反弹，叠加基建投资继续发力，一定程度上将抵消房地产开发投资增速放缓带来的影响，明年固定资产增速将保持韧性；出口方面，在中美双方逐步取消关税积极预期与全球需求延续疲软的博弈下，出口有望小幅反弹；加之库存周期接近尾声为经济周期提供的理论基础，明年季度经济增速存阶段性企稳预期，全年增速呈稳步放缓态势，货币、财政政策继续保持灵活稳健，为经济增长提供资金动力。对房地产市场而言，金融监管将保持较为严苛的态势，行业内贷款余额增速延续回落态势，在利率新政下，5年期LPR利率将伴随政策利率做相应的变动，但房贷利率还受到各地银行加点的限制，对市场整体影响较小。
政策方面，展望2020年，房地产调控将注重多方面的平衡：第一，张弛有度确保宏观经济稳定与房地产市场稳定实现较好的平衡。第二，因城、因区、因时施策，实现保障自住群体购房需求与抑制非理性需求的平衡。第三，住房、土地等长效机制建设从中长期引导供需平衡。综合来看，基于以上的三大平衡，中央将继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”、逐步完善房地产长效管理机制，同时各地按照“因城施策”的基本原则适度保持政策优化的灵活性。
2.市场趋势：销售及新开工回落，均价更趋平稳，投资中低速增长
根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测，参照近期宏观政策走向及重要会议精神，对2020年房地产市场提出如下假设：
假设1：宏观经济平稳发展（GDP增长6.0％）；
假设2：城镇化稳步推进（城镇化率提升至61.6％）；
假设3：货币政策稳健，信贷规模稳步增长（人民币贷款增长12％）；
假设4：房地产市场坚定调控目标不放松，但因城施策背景下，部分地区政策存在优化的空间。
在满足假设条件、不发生超预期事件的前提下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。
综合来看，2020年全国房地产市场调整压力进一步凸显。需求端，行业“房住不炒”主基调不会改变，预期会更趋理性，随着让价促销刺激需求入市的边际效应减弱，市场规模调整幅度将加剧；但与此同时，城镇化进程的不断推进、改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，销售面积整体调整幅度有限，降幅预计在5.0％～6.5％之间。供应端，行业融资环境难有明显改观，房企资金压力依然偏大，叠加销售规模调整、已开工未售规模已达高位，且土地储备支撑力不足，预计2020年新开工规模存压，降幅在1.4％～2.9％之间；目前行业竣工压力严峻叠加过去几年新开工规模突出，施工将保持可观增速，推动房地产开发投资额继续增长，但同时当期土地购置费增速及新开工的调整对投资的影响也不容忽略，预计房地产开发投资额整体维持中低速增长态势。价格方面，销售存压背景下房企让价跑量策略将延续，预计各线城市房价均将有所震荡，三四线调整压力较为突出，但考虑到成交结构的上移，预计全年销售均价将出现小幅的结构上涨，涨幅在4％左右。
3.关注点一：城市群发展差异性凸显，分化行情蕴含结构机会
聚焦核心城市群，可最大化享受城镇化红利，但近两年各区域规划频出推动城市群的发展呈现明显差异，随着政策调控边际的变动，各城市群房地产市场短期内又将发生什么样的变化呢，下文将结合政策调控、商品房市场、土地等指标及城镇化情况，对五大城市群房地产市场现状及短期发展趋势进行分析。
（1）京津冀、粤港澳严格调控后市场回升，长三角稳中震荡，长江中游、成渝疲态显现
从市场调控力度来看，粤港澳及京津冀地区基本实现了区域内联动调控，限制性政策最为严苛，长三角城市群整体限贷力度较为突出，而长江中游及成渝城市群更多地为点状调控，仅部分核心城市调控力度相对较大，大多数中小城市仍以自主管控为主。
五大城市群现阶段房地产市场发展特征明显分化。京津冀城市群市场整体触底回升，供需两端均有改善，其中销售端呈现触底回升特性；而长三角供需发展势头不及2018年，整体规模出现震荡；粤港澳需求端现回升态势，供应端受宅地供应不足影响投资、开工增速有所下行；长江中游及成渝城市群受前期土地成交规模快速增长影响，投资增速继续高位运行，但市场疲态显现，开工及销售指标增速均有明显回落。
土地市场方面，京津冀在商品房市场触底回升的背景下，土地市场也呈现量价齐升的特点；长三角及粤港澳地区部分城市成交楼面价出现一定上涨，而后受调控持续收紧影响，土地市场更趋理性，整体溢价率有所震荡；长江中游及成渝城市群内除个别热点城市上半年土地竞拍热度较高外，房企整体拿地积极性不高，竞拍热度持续下降。
（2）长三角、粤港澳人口吸引力优势突出，市场存回升动力，成渝及长江中游地区存压
展望2020年，全国房地产市场整体承压，下面我们将综合各指标的运行情况，对五大城市群2020年市场趋势做出简要判断。
粤港澳及长三角城市群人口吸引力强，需求支撑度高，加之有区域规划出台，短期利好有释放空间，且房地产行业出现了边际性优化调整，有助于预期趋稳，预计2020年房地产市场整体走势将有所回升，尤其是粤港澳地区。近两年粤港澳房地产市场已经历过调整，且调控优化措施对预期的稳定起到积极推动作用，加之协同发展战略指导下珠三角楼市逐步放开了港澳人员的购房限制，市场需求规模也有所扩容，预计2020年粤港澳地区市场存回升动力，但考虑到供应不足对其市场规模的限制，市场规模增量或有限。
京津冀城市群市场经历近几年的政策调控，压制的市场需求仍存在一定释放空间，但考虑到京津冀联动调控力度较大，若2020年区域范围内调控没有明显松动，河北省内受限需求仍难有大规模入市机会；鉴于近期区域市场内显现的调整压力，预计调控端还会有一定优化以达成维稳目标。预计2020年京津冀城市群在低基数影响下，仍将表现为小幅回升态势，但增幅或较2019年有所放缓。
长江中游及成渝城市群仍处于城镇化快速推进阶段，市场需求空间较为可观，但鉴于其近几年市场规模持续增长，需求存在部分透支，加之土地储备充足加剧了市场供过于求压力，目前两大城市群在销售端显现的疲态或将在2020年延续，考虑到城镇化的支撑，市场整体表现将稳中有所波动。
全国来看，2020年我国房地产市场整体承压，但在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。长三角、粤港澳地区需求支撑度高，2019年在严格调控影响下房地产市场整体稳中有所震荡，受益于区域规划利好及调控边际优化影响，短期市场存一定回升动力；京津冀市场规模在深化调整后有所回升，但考虑到调控政策很难有实质性松动，2020年市场回升速度或有所放缓；长江中游及成渝城市群销售端疲态显现，在周期轮动作用下短期销售疲态或将延续，鉴于其城镇化仍在快速推进，需求仍存在较高支撑力，市场整体将表现稳中有所波动。
4.关注点二：把握主流需求、提升产品品质，房企理性应对市场变化
面对新形势，如何把握市场调整机遇、灵活转变经营策略，进而实现稳健且持续的业绩增长，成为房企面对的主要问题。
·资金：合理控制负债水平，抢抓回款、积极融资确保现金流安全
在以稳为主的政策基调下，行业金融监管整体趋严，但也会更加强调松紧有度、有保有压。对于大型房企而言，在总体融资规模和成本存在优势的前提下，企业可继续合理运用各类融资渠道提高资金流动性，同时避免盲目多元化，确保资金链安全；对于中型房企而言，需提高资金使用效率，同时关注自身负债率、现金流和自有资金等各项财务指标红线，平衡好规模扩张和资金安全的关系；而部分中小型房企资金压力日益增加，未来可通过合作或股权融资的方式降低杠杆率，提高发展能力。
·投资：紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市
紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市。一方面，京津冀、长三角、粤港澳、长江中游和成渝五大城市作为全国最具经济活力和人口密度最高的地区，区域良好的基本面为房地产市场发展带来了广阔的空间，未来随着城市发展红利不断释放，仍会是新房市场开发的核心区域。另一方面，重点一二线城市呈现稳步发展态势，城市群内部不同城市表现分化，人口和城镇化率快速提升的城市或将为房企带来扩张红利。
·产品：迎合市场需求变化，优化产品结构、升级产品品质和服务
居住需求不断升级，迎合主流市场需求的刚改产品占比突出。从行业领先房企重点项目产品结构来看，2019年1-10月，90-140平米的首改类产品成为房企销售业绩的主要贡献产品，销售金额占比为55％，较2018年增加了2个百分点；140-200平米的改善类产品销售金额占比为19％，刚改和改善型需求持续释放。
顺应时代发展需要，围绕客户需求提高产品品质、加大产品创新和服务能力。一方面，企业可从外观和科技等方面进行产品创新，在打造高品质、迎合新时代审美的建筑外观基础上，升级内部居住体验，实现产品和生活方式的重塑；另一方面，坚持技术赋能，通过对物联网、人工智能和社区运营等各类资源的整合，为居住者提供更加便捷的居住服务。
·业务：聚焦地产开发主业，整合多样化资源提升竞争优势
聚焦地产主业，深入挖掘业务协同，增添企业发展新动力。新常态下，房地产市场趋于理性增长，房地产企业在夯实主业的同时，可适度拓宽相关产业链寻求业务协同。从行业领先房企的布局方向来看，物业、商业、产业和养老等领域成为重点关注方向。此外，受消费、产业升级和人口结构变化的影响，商业、产业和养老等细分领域也将孕育新的发展机遇。整体来看，当前大型房企得益于过去业绩的快速增长和良好的品牌效益，现阶段可继续围绕主业适度发展协同业务，以实现主业资源再挖掘和业绩的可持续增长。而部分中小房企仍需找准定位，在扩大地产主业规模基础上适度打造“专而美”的特色业务。
整体来看，在我国经济和房地产行业进入高质量发展的背景下，行业调控政策和融资环境总体仍将保持从严态势，企业销售业绩分化也会加速行业格局洗牌及市场集中度的持续提升。着眼未来，房地产市场调整压力尚存，部分具备规模及资金优势、经营策略坚持快速周转的企业将会继续保持竞争优势。对于多数企业来说，未来仍需顺应市场发展大势，优化城市布局结构、升级产品与服务水平，并紧抓政策机遇扩大融资规模，防范自身资金风险，通过高质量的发展内核实现可持续的规模化发展。
