投资要点：

板块表现：2019 年 10 月，房地产（申万）板块单月涨幅 2.01%，跑赢上证综指 1.19pcts，跑赢沪深 300 指数 0.12pcts，在 28 个一级行业中排名第 7 位。子板块中，房地产开发板块单月涨幅 2.03%。

行业数据表现：（1）10 月，百城住宅价格指数同比上升 3.23%，涨幅较上月下降 0.33pcts，环比上升 0.15%，同比和环比涨幅均继续收窄。（2）10 月，30 大中城市商品房成交面积 1458.92 万平方米，同比增长 4.44%，增速回落，环比减少 11.19%，尽管 10 月行业进入销售旺季，但从数据上来看回暖动能依然较弱，市场整体处于震荡博弈格局。（3）10 月，100 大中城市成交土地占地面积 4492.95 万平方米，同比下滑 23.47%，环比减少 20.90%。土地市场持续低迷，尤其三线城市弱于行业整体。溢价率方面， 100 大中城市土地溢价率 6.15%，较上月回落 0.75pcts，其中住宅类用地溢价率 7.18%，较上月回落 0.79pcts。

行业动态：（1）10 月，行业销售情况整体不如 9 月，主流房企销售业绩分化。1-10 月整体来看， 除了万科，其余 7 家房企销售增速均超过 10%。（2）从 10 月房企拿地情况来看，部分资金相对宽裕有补库存需求的房企加快了拿地步伐，整体大部分房企拿地仍保持相对谨慎。（3）10 月房地产行业发行债券（包括 ABS）规模 276.31 亿元，规模占比 0.97%，融资活动继续降温。（4）南京市六合区调整人才政策，“一城一策”开始向“一城多区多策”变化；天津发布《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施（试行）》，针对特定购房群体放松了购房条件，但“房住不炒”主基调不变。

投资建议：建议关注具有销售业绩维持较高增速、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳光城、金地集团和中南建设；建议关注土地储备集中于一二线的首开股份；融资政策收紧，建议关注现金流量充足、净负债率低的万科 A，建议关注央企背景具有融资优势的保利地产。