单月投资增速回落,后续将延续下行。2019年1-7月全国房地产投资同比增长10.6%,增速较上半年回落0.3个百分点;其中7月单月投资同比增长8.5%,较6月回落1.6个百分点。我们认为投资增速回落主要受土地购置费增速下降影响,1-7月施工面积同比增长9%,增速较上半年扩大0.2个百分点。展望后市,随着融资端持续收紧,将逐步传递到拿地及开工端,带动地产投资增速持续下行。

单月销售呈现韧性,后续将以稳为主。1-7月全国商品房销售面积同比下降1.3%,销售额同比增长6.2%,较上半年分别上升0.5个和0.6个百分点。7月单月销售面积同比增长1.2%,增速由负转正;销售额同比增长9.8%,增速较6月上升5.6个百分点。分区域来看,1-7月西部、中部、东部、东北部地区销售面积增速分别较上半年提升0.5个、0.4个、0.4个、0.5个百分点,整体呈现韧性。展望下半年,一二线随着多地政策及资金面边际收紧、政治局会议坚持“房住不炒”且明确不将房地产作为短期刺激经济手段,后续预计以稳为主;三四线楼市受制于供应充足、需求萎缩,压力或持续显现,维持全年全国销售面积同比小幅负增长的判断。

新开工增速回落,中期趋势向下。1-7月新开工同比增长9.5%,较上半年降0.6个百分点;其中7月单月同比增长6.6%,较6月下降2.3个百分点。我们认为全国新开工仍将延续回落,主要因:1)2018H2以来房企拿地持续收缩,2019年1-7月土地购置面积增速较2018年下降43.6个百分点至-29.4%,拿地强度下降制约可供开工土储;2)楼市降温趋势不改叠加资金面收紧,将逐步影响房企开工积极性;3)2018年下半年基数逐步攀升。

土地市场趋于稳定,竣工降幅逐步收窄。1-7月全国土地购置面积同比降29.4%,土地成交价款同比降27.6%,降幅较上半年扩大1.9个百分点及持平;溢价率方面,7月单月百城土地成交溢价率11.4%,环比降8.1个百分点,量、价均显示土地市场逐步走稳。随着资金面持续收紧,加快销售回笼、减缓拿地成为多数房企应对之策,预计后续房企拿地将更为理性。1-7月商品房竣工面积同比降11.3%,降幅较上半年收窄1.4个百分点。考虑2017、2018年竣工已连续两年负增长,且2015-2018年期房销售明显回升,交房刚性下预计后续竣工降幅或持续收窄。资金面收紧情形下,不排除后续房企因资金压力降低施工强度,进而影响竣工增速回升节奏。

到位资金增速收窄,按揭利率逐步回升。2019年1-7月房企整体到位资金10万亿,同比增长7%,增速较上半年下降0.2个百分点。受益于7月销售增速回升,1-7月定金及预收款增速较上半年提升0.6个百分点至9.6%。1-7月个人按揭贷款增速较上半年提升0.2个百分点至11.3%,国内贷款增速较上半年提升1.1个百分点至9.5%。从银保监23号文严控资金违规流入楼市,到房地产信托受控、境外发债仅限借新还旧、银行专项检查等,行业融资端持续收紧,7月全国首套房贷利率已回升至5.44%,预计下半年行业融资端仍将持续趋紧。

投资建议:市场风险偏好承压背景下,主流房企低估值、高股息率、业绩增长确定优势逐步显现,已公布业绩的保利、绿地、金地等中报均呈现高增,配置价值持续凸显。建议关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企如保利、万科,以及布局核心城市群及周边、销售及业绩维持高增的二线龙头如中南、阳光城、荣盛等。