2019年1-3月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长11.9%和11.8%，销售面积和金额同比分别下降0.9%和上升5.6%。3月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为12%、49%及68%，均为近期新高。18年以来新开工高增带动施工走强，建安投资贡献度提升；竣工面积同比下降8.4%，降幅较上月收窄3.5个百分点，我们预计随着16-17年开工项目竣工结算，竣工将持续回暖。3月单月销售面积增速1.8%，较上月上涨5.4个百分点，增速再度回正。我们预计19年一二线在供给改善、去化转好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售预计大幅下行；全年销售增速或将好于-5%的预期。我们认为19年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线，业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：保利地产、新城控股；2）区域房企：招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企：阳光城、中南建设；地产交易服务商：我爱我家等。

支撑评级的要点

1-3月，全国房地产开发投资额同比增长11.8%，较1-2月扩大0.2个百分点；商品房新开工面积同比上升11.9%，较1-2月上升35.3个百分点；施工面积同比上升8.2%，增速较1-2月扩大1.4个百分点；土地购置面积同比下降33.1%。3月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为12%、49%及68%，均为近期新高，18年以来新开工高增带动施工走强，建安投资贡献度提升；竣工面积同比下降8.4%，降幅较上月收窄3.5个百分点，我们预计随着16-17年开工项目竣工结算，竣工将持续回暖。1-3月土地购置面积同比下降33.1%，但溢价率上升至20%，随着房企融资改善，预计地市将逐渐回暖。

1-3月的商品房销售面积为29829万平方米，同比下降0.9%；销售额为27039亿元，同比上升5.6%；较上月扩大2.8个百分点；销售均价为9065元/平米，同比上升6.6%，较上月回落0.1个百分点。3月单月销售面积增速1.8%，较上月上涨5.4个百分点，增速再度回正。我们预计19年一二线在供给改善、去化转好的情况下，成交将稳步改善；三四线由于棚改弱化销售预计大幅下行；全年销售增速或将好于-5%的预期。

1-3月，房地产开发企业合计资金来源为38948亿元，同比上升5.9%，较1-2月扩大3.8个百分点。从各资金来源同比来看，1-3月累计数据中，国内贷款同比上升2.5%，较1-2月收窄3个百分点；利用外资同比上升106.3%，较1-2月回落227.1个百分点；自筹资金同比上升3%，较1-2月收窄4.5个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升8.9%，较1-2月扩大3.7个百分点，其中，1-3月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升10.5%和上升9.4%。