投资要点：

板块表现：2019年1月房地产行业跑赢大盘。房地产（申万）板块单月涨幅3.89%，跑赢上综综指0.35个百分点，但跑输沪深300指数2.45个百分点，在申万28个一级行业涨跌中排名第8位。其中，子板块房地产开发Ⅱ（申万）月度涨幅4.56%，园区开发Ⅱ（申万）月度涨幅-6.02%，跌幅较上月扩大3.92个百分点，拖累板块指数。

行业数据表现：（1）房地产去库存进程放缓。2018年12月，商品房待售面积52414万平方米，降至2014年4月水平，同比下降11%。（2）2019年1月，百城住宅价格指数显示，一、二、三线城市价格指数环比增速分别为0.12%、0.21%和0.53%；2019年1月，房地产行业销售规模同比下滑8%。（3）100大中城市成交土地占地面积总量不及去2018年同期，其中，一线城市成交面积同比增长74.28%，二、三线城市成交面积同比下滑16.48%、48.97%，下滑幅度明显；2018年Q4以来，土地溢价率均维持在较低位置，2019年1月，一、二、三线城市土地溢价率分别为6.46%、9.42%、8.40%，较2018年同期均下降明显。

行业动态：（1）2019年棚改整体目标下调，部分地区棚改目标下调明显，三四线城市及棚改目标下调明显的地区房地产市场交易或承压；“促进房地产市场平稳健康发展”背景下，“一城一策”促使房地产市场政策将呈现有紧有松的分化格局。（2）2018年房地产行业业绩预告归属上市公司股东的净利润增速中位值为40%。（3）房地产行业商誉占净资产比重为全市场较低水平，目前大部分公司商誉在可控范围内。（4）2019年1月，房地产企业融资活动活跃，房地产行业共发行167支债券，发行金额共计1363.29亿元，且融资成本有所降低。

投资建议：建议关注业绩增长较为稳定的保利地产、新城控股；具有融资成本优势的招商蛇口；高周转、回款情况较好的金科股份、中南建设；一、二线土地储备较充足的首开股份、阳光城。