成交数据:上周样本城市商品房销售面积63.8万平米,环比增加-84.7%,去化周期60周,环比增加12.5%。一线城市销售面积12.1万平方米,环比增加-81.5%,去化周期51周,环比减少20.5%;二线城市销售面积35.0万平方米,环比增加-85.3%,去化周期68周,环比增加28.9%。三线城市销售面积16.6万平方米,环比增加-85.1%,去化周期59周,环比增加34.1%。

近期观点:从统计局公布的11月房地产销售和投资数据看,受土地购置下行影响,房地产开发投资继续回落是大概率事件。同时,一二线严调控、三四线自发下滑下,销售下行趋势仍将持续。我们预计明年房地产开发投资增速为2.1%,商品房销售额增速为-2%。

从近期相关政府表态和做法中可以很明显的感觉到,政府对房地产的态度已经变化。不管是对房贷利率的态度,还是相关重要会议中对房地产话题的“静默”,都是销售和投资下行情况下的政府态度转变。当然,我们认为明年大幅转向并不可期,政策放松的基调更可能是“小幅+局部+默许”的形式。

对地产股而言,话题优先级的下降为地产板块带来良好的投资机会,这也是10月下旬之后地产股表现优异的主要原因之一。地产板块业绩确定、估值低廉是市场一致看法,政策上的“沉默”将成为点燃地产股的导火索。政策越沉默,板块越有机会,当下正是种柳迎春时。

本周推荐:上周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%),涨幅为4.03%,跑赢中信房地产指数3.29个百分点。本周投资组合为万科A(25%)、保利地产(25%)、滨江集团(25%)、蓝光发展(25%)。