2018年上半年增收增利,表现靓丽:1)2018年上半年样本营收增速24.9%,近5年来仅次于2016年中的表现;2)扣税毛利率达到26.9%,相比2017年中的23.7%升幅超过3pct,创下近5年新高;3)销管费率连续回升,财务费率创新高,此处费率分母采用当期营收而非销售额,考虑到近几年重点公司销售扩张明显,用营收作分母会有一定高估,此外财务费率的提升可能也与融资成本的升高有关;4)少数股东损益均有较大提升,占净利润的比重越来越大,超过20%,龙头接近30%;5)归母净利润增速达到33.5%,创下近5年新高,归母净利率11.4%,近5年来仅次于2013年同期水平;6)龙头营收增速领先,成本管控优势明显,但少数股东损益占比高。结算通常滞后销售1.5年左右,中报基本反映了2016-2017年较好的销售形势。

2018年上半年现金流经营支出占销售收入比重企稳:1)2018年上半年销售收入同比增速20.1%,相比去年同期增速扩大近8pct,经营性现金流入情况好转;2)上半年经营支出增速由去年同期的33.1%降至19.7%,经营支出占销售收入的比重基本与去年同期持平于72%,龙头下降7pct至70%;3)整体经营性净现金流流出增大;4)龙头现金流集中度更明显,现金流相对更平稳。

重点公司中报分析:1)新会计准则对利润表影响较小;2)营收普涨,新城、华夏、阳光城、泰禾及华发近两年营收维持高增速;3)多数重点公司扣税毛利率水平在25%左右,除了绿地及中南受建筑业务影响扣税毛利率水平较低之外,阳光城、金科、首开及华发扣税毛利率水平明显较低,华夏幸福扣税毛利率超过40%,主要是公司运营模式与传统房产开发不同;4)按销售额计算(不考虑权益),成本管控能力提升,财务费用增加,绿地、华夏及荣盛销管费率偏高,超过4%;5)16家重点房企中8家少数股东损益占净利润比重提升,万科保利及绿地都在30%左右,略高于去年同期水平,新城、华夏、阳光城及蓝光少数股东损益占比较低,不到5%;5)上半年业绩下滑的仅滨江一家,主要受毛利率下滑及少数股东损益提升的影响,有8家业绩增速超过100%,扣非后业绩增速超过100%的也有7家;6)上半年销售收入总体保持增长,从销售收入占销售额的比重来看,基本在60%左右,新城、华夏、金地、泰禾及滨江占比不到50%;7)16家重点房企中,经营支出占销售收入的比重有6家提升,新城、滨江占比超过80%,阳光城及华发不到50%。

投资建议:2018年上半年增收增利,基本反映了2016-2017年较好的销售形势,重点公司中万科保利表现均好,阳光城中南新城增速较快。我们短期重点推荐保利及新城,建议长期关注万科。